[줌인 부동산] 12·16대책 후폭풍…“세금부담에 전세 선택 늘 것”

[앵커]

정부가 12·16 종합 부동산 대책을 내놓은 지 일주일이 지났습니다. 지난주엔 15억이 넘는 고가 아파트의 주택담보대출이 금지됐고요. 어제(23일)는 9억 넘는 주택에 대한 LTV도 40%에서 20%로 줄어들었습니다. 여전히 시장 향방은 오리무중이죠. 지난주 대책 발표 이후 부동산 시장은 어떻게 변했는지 짚어보겠습니다.
송승현 도시와경제 대표, 부동산팀 정창신기자 나왔습니다. 안녕하세요.

[송승현 도시와경제 대표·정창신기자]
네. 안녕하세요.

[앵커]
우선 정기자. 대책 발표 이후 서울 아파트값 변화를 보도해 주고 계신데요. 지역별로 분위기가 다르다고요. 일주일여가 지난 지금은 어떤가요.

[기자]
네. 서울에서 핫한 곳이죠 강남3구, 마용성(마포·용산·성동구) 지역에선 호가가 오르거나 내리는 등 서로 다른 모습들이 여전히 나타나고 있습니다.

우선 송파구의 대표적인 재건축 단지죠. 잠실주공5단지를 살펴보면요. 지난주 대책 발표전 실거래 실적을 확인해 봤더니요. 전용 76.5㎡(5층)가 21억1,500만원에 거래됐습니다. 신고가 기록입니다. 현재 호가는 대부분 20억~21억원 가량에 나와 있는데요. 대책 발표 일주일만에 최대 1억원 넘게 호가가 내린 겁니다.

또 같은 지역 잠실엘스 단지는 대책이 발표된 날(16일) 거래실적이 1건 잡혔는데요. 전용 84.97㎡ 1층 매물이 17억8,000만원에 거래됐습니다. 현재 호가를 확인해 봤더니요. 같은 면적 저층 매물 기준으로 18억~18억4,000만원에 나왔습니다. 대책발표 이후 호가가 2,000만원 넘게 오른 겁니다.

마포구도 알아보면요. 아현동에 있는 마포래미안푸르지오 전용 84㎡(7층)의 경우 이달 초 15억5,000만원에 거래됐거든요. 현재는 15억5,000만~16억5,000만원에 매물로 나와 있습니다. 대책 발표 후 최대 1억원 가량 올린 집주인도 있는 겁니다.
호가가 오르고 내리고 다른 분위기가 나타나고 있지만 매수세는 거의 없는 상태입니다.

[앵커]
지역별로 호가를 올리고 내리고 있는 걸 보면 아직까진 대책의 효과가 뚜렷하게 나타났다고 보긴 어렵군요. 이번엔 송승현 대표님께 여쭤보죠. 정부는 서울 아파트값을 잡기 위해 고강도 대책을 내놨는데요. 일부 집주인들이 호가를 올리기도 하면서 아직 약발이 먹히지 않는 모습인데요. 대표님 생각은 어떠신가요.

[송승현 도시와경제 대표]
우선 재건축단지와 기존단지로 분석을 해볼 수 있겠습니다.

재건축단지는 분양가 상한제로 재건축 조합원 부담이 높아졌고 사업성과 분담금의 불확실성 등 리스크와 비용증가로 사업성이 악화되어 부담으로 작용할 수 있습니다.

또 용적률 완화나 임대주택 의무 건설 등 핵심적인 규제 완화가 나오지 않는다면 현재 재건축시장에 진입한다면 투자대비 수익성은 높지 않을 것으로 보여 시장에 이익실현이 된 일부 매물이 시장에 나오지 않았나 판단됩니다.

재건축 아파트는 운용하는 비용도 많이 들고 전세가도 바쳐주지 못해 낮은 수익이라도 안정적 투자라는 관점에서는 끌고 가겠지만, 신규취득은 여러 리스크와 자기자본 투자대비 수익률과 자금 회수기간이 길어 무리한 투자는 신중해진 것으로 보입니다.

하지만 신축아파트나 내구성이 좋은 아파트는 시장의 리스크에 대응하기도 충분해 보이며, 규제장기화에도 대응할 수 있다는 판단으로 매매가가 떨어지지 않는 것으로 봅니다.

[앵커]
알겠습니다. 이번엔 전세시장을 짚어보죠. 지금 전세값이 많이 올랐어요. 지난주 대책 발표 이전부터 겨울 이사철에다가 입시제도 개편 이슈도 맞물리면서 학원가 중심으로 전세값이 오른 건데요. 이번 12·16대책으로 전세값이 더 오를까요. 송 대표님 계속해서 말씀해 주시죠.

[송승현 도시와경제 대표]
맹모삼천지교처럼 맹모의 마음을 이해 못하면 부동산을 이해 못한다라고 합니다.

주택값과 전세가에 많은 영향을 주는 학군수요가 입시제도 개편과 맞물렸고 주택공급정책은 청약에 대한 기대감을 키우면서 전세수요를 증가시키고 있습니다.

특히, 보유세에 대한 우려는 주택구매의 부담감으로 작용이 될 것입니다.
현 부동산정책은 주택값 상승이라는 문제점도 안고 있지만, 주택구매 이후의 세금이라는 불안요소가 전세를 선택하게 만들고 있습니다.
향후 주택을 구매한 사람은 상승한 주택가격을 고스란히 받아 고가주택자가 되는 것 보다는 주택수에 포함되지 않으면서 거주가 가능한 전세를 선택하는 것이 현명하다는 판단이 될 수 있죠. 따라서 임대차시장에서도 쏠림현상으로 양극화현상이 일어날 것입니다.

또한 대출규제로 매매수요를 전세시장으로 전환시켜 진입장벽이 높아질 것으로 보입니다.
전세가 지속적으로 상승한다면 향후 월세시장마저도 불안요소로 작용할 수 있습니다.
결국 자본력이 부족하면 비자발적 이동을 할 수 있다는 것이 아쉬운 부분입니다.

[앵커]
그렇군요. 이번엔 정기자. 15억 넘는 고가주택에 주택담보대출이 금지됐고, 9억원 초과 아파트도 LTV를 20%로 줄이면서 대출을 더욱 옥죄고 있잖아요. 일부에선 헌법 소원까지 한 상태고요. 시민들 반응은 어떻습니까.

[기자]
네. 온라인에선 이번 대책을 놓고 “주거안정에 도움이 될 것이다”란 의견과 “집값을 잡기 어려울 것이다”란 의견이 엇갈리고 있습니다.

우선 청와대 국민청원게시판을 살펴봤더니 “공급을 늘려달라”, “전세시장이 생각보다 안좋다”는 의견이 각각 200건 가량의 동의를 받았고요. “외국인은 LTV 제한이 없는 만큼 추가 규제가 필요하다”는 의견도 300건 가량의 동의를 받았습니다.

포털 사이트를 확인해 보니 성향이 극명하게 갈린 모습인데요. ‘네이버’ 게시글엔 정부 대책을 비난하는 글이 대부분이고요. 반면, ‘다음’에는 주거안정에 도움이 될 거란 댓글이 주를 이뤘습니다.
실제 네이버 댓글엔 “총선 끝나고 집값 오른다”, “집 팔면 후회한다”, “집 판 사람은 통곡하고 있다” 등 정부 정책을 비난하고 있습니다. 다음 댓글도 확인해 봤는데요. “그게 정부가 할일”, “불로소득 잡고 세금 걷고 없는 사람 돕고 선순환구조”, “부동산 투기꾼 잡아내자” 등 정책을 옹호하는 의견이 많았습니다.

[앵커]
양대 포털 사이트에서도 분위기가 달리 나타나고 있는 거군요. 알겠습니다. 청약시장도 살펴보면요. 민간택지 분양가상한제 유예기간이 내년 4월이면 끝납니다. 그전에 일반분양을 서두르는 단지들이 이어지고 있는데요. 일부 분양 단지에선 수백대 1의 청약경쟁률도 나오고 있죠. 이번 주엔 북위례 지역에서 일반분양을 앞두고 있습니다. 송대표님. 어떻게 전망하십니까.

[송승현 도시와경제 대표]
정부가 12.16부동산 대책 발표 후 분양하는 단지라서 관심도가 높을 것으로 보이고 위례신도시 아파트값보다 저렴하게 공급되는 단지입니다. 또 송파권의 마지막 민간분양 단지이기에 청약수요층이 두터울 것으로 판단됩니다.

서울의 주요 사업지는 공급될 둔촌주공을 비롯한 단지들은 60점대는 갖춰야 될 것으로 보여집니다.
하지만 현재 청약시장의 문제점이 많아 당첨 이후 자금 마련이 관건입니다.
금융규제로 현재 주택 거래시장은 자산가를 중심으로 거래가 되고 있습니다.

분양시장은 과거 내 집 마련의 장이었으나 오히려 판돈 커진 도박장으로 변질되어 가고 있습니다.
실수요자를 보호할 추가 대책이 나오지 않는다면 내 집 장만은 어려워질 것입니다.

부적격대상도 많이 나올 것 같지만 서민들이 현금으로 매수하기는 버겁지 않나 생각됩니다.
수요대비 공급은 적어 신규분양 당첨은 어렵고 분양가도 상승하여 내 집 마련은 쉽지 않을 것으로 전망됩니다.
여기에 내 집을 마련해야 하는데 필요한 주택담보대출비율(LTV)도 부족합니다.

이런 상황에서 주택구매력이 있다면 매수해도 좋다라는 의견을 드리고 싶습니다.
하지만 그런 여건을 갖춘 무주택자는 한정적일 것으로 생각됩니다.

[앵커]
네. 끝으로 송대표님께 하나 더 여쭙겠습니다. 정부는 이번 대책으로도 집값이 잡히지 않을 경우 더 강력한 대책을 내놓겠다고 엄포를 놨습니다. 사실 이번 대책이 워낙 고강도 대책이라 더 나올게 있을까 궁금하기도 한데요. 어떤 대책이 더 나올 수 있을까요.

[송승현 도시와경제 대표]
사실 새로운 대책으로 나올 것은 거의 없다고 생각합니다.
보유세 확대와 금융규제가 추가적으로 이루어지거나 실거주 요건 강화 등 확대적용 및 규제강화일 것입니다.

공동주택 공시가격 현실화는 다주택자의 주택을 시장에 내놓으려 하려는 의도이지만 양도소득세가 종부세로 내놓는 세금보다 훨씬 무겁습니다. 10년보유 양도세 완화카드가 출구전략이지만 10년은 너무 한정된 매물량만 기대할 수 있습니다.
따라서 기간을 완화해야 시장에 다양하고 많은 양의 매물이 나올 수 있을 겁니다.

그렇지 않으면 12.16대책으로 서울 주요입지의 아파트들의 풍선효과가 일어날 것입니다.
9억이하 아파트들의 가격상승이 일어나 상반기 아파트가격 키맞추기를 비롯한 역효과가 나타날 것으로 예상됩니다.
시장에서 특정한 가격선을 정해놓는 것은 매우 위험하다고 생각합니다.
참고로 역사상 가장 많은 규제를 받은 지역은 강남이며 가장 많이 오른 곳도 강남입니다.
이제는 규제보다는 완화 쪽으로 방향을 전환해야 한다고 생각합니다.

[앵커]
네. 잘들었습니다. 지난주 12·16 종합 부동산 대책이 나온 지 일주일가량 지났습니다. 부동산 시장에 어떤 변화가 있는지 살펴봤습니다.
나와주신 송승현 도시와경제 대표님, 부동산팀 정창신기자 감사합니다.

[송승현 도시와경제대표·정창신기자]
네. 감사합니다. /csjung@sedaily.com