'해외 부동산 펀드' 56조 육박하는데…코로나19로 임대료연체 등 우려

[서울경제TV=양한나기자]

국내에서 해외에 투자하는 부동산펀드의 판매 잔고가 56조원을 넘어선 가운데 코로나19 장기화로 해외 부동산펀드의 이자 연체, 자산 매각 지연 등에 대한 우려가 커지고 있다. 

16일 금융감독원이 발표한 ‘해외 부동산펀드 현황 및 대응방안’에 따르면, 올해 4월 말 기준 해외 부동산펀드는 총 806개로 설정 잔고는 56조5000억원으로 집계됐다. 해외 부동산펀드를 운용하는 운용사는 모두 77개사로, 이중 상위 20개사(83.2%·47조원)에 설정금액이 집중된 것으로 나타났다.

금감원은 소형 펀드를 제외한 666개의 51조4000억원의 부동산펀드를 분석했다. 모집형태는 사모가 49조2000억원(95.5%)으로 대부분을 차지했고, 환매방식은 폐쇄형이 51조2000억원(99.4%)이었다.

투자 지역별로는 미국이 21조7000억원(42.1%)으로 가장 많고, 유럽 14조1000억원(27.4%), 아시아 3조4000억원(6.7%) 등이다. 여러 지역에 포트폴리오 투자하는 펀드는 10조8000억원(21%)이다.

물건 종류별로는 오피스 빌딩이 27조4000억원(53.2%), 호텔·리조트 5조5000억원(10.7%), 복합단지·리테일 3조7000억원(7.1%)이다. 투자 형태로 임대형 21조원(40.7%), 대출형 17조8000억원(34.7%), 역외재간접 8조2000억원(15.9%) 등이다.

특히 임대형이 21조원(40.7%)이었고, 대출형에 17조8000억원(34.7%), 역외재간접에 8조2000억원(15.9%)의 자금이 투자됐다. 최근 1~3년 이내 설정된 펀드는 약 절반인 25조6000억원(49.7%)이었다. 평균 만기는 7년 6개월로 2023년부터 본격적으로 만기가 도래하기 시작한다.

금감원은 “해외 부동산 펀드의 경우 평균만기가 7.6년의 장기투자로 단기 경기 움직임에 대한 민감도나 유동성 리스크가 적다”며 “대부분 폐쇄형으로 설정돼 여타 유형 펀드에 비해 대량 환매 우려도 크지 않은 편”이라고 밝혔다.

그러나 코로나19로 인해 현재 일부 펀드에서 임대료(실물 보유시)나 이자(대출채권 보유시) 연체 등이 발생하거나 매각 여건 악화로 만기 연장이 나타나고 있다.

실제, 임대형(21조원)의 경우 한 건물에 여러 임차인이 있는 형태인 멀티태넌트(11조7000억원)는 임대율이 90% 이상으로 양호한 수준이지만, 일부에서 임대료가 연체됐다. 대출형(17조8000억원)은 중·후순위 비중이 10조8000억원(60.3%)으로 크고, 일부 펀드에서 이자 연체나 유예 신청이 이어지고 있다.

향후 경기회복이 지연될 경우 펀드 수익성 하락은 물론, 중·후순위 비중이 큰 대출형 펀드의 신용 위험 우려까지 제기된다.

금감원 관계자는 “해외 부동산을 포함한 대체투자펀드 잠재 리스크 요인을 지속적으로 점검할 것”이라며 “자산운용사가 관련 규준에 따라 대체투자펀드를 설정·운용하고 있는지 자체 점검해 이사회에 보고토록 할 예정”이라고 말했다. /one_sheep@sedaily.com