[줌인 부동산] "역세권 공공임대, 구체적 지침마련 절실"

[앵커] 

한국토지주택공사(LH) 일부 직원의 땅투기 일탈이 공분을 일으키고 있는 가운데, 정부가 3기신도시 등 기존 정책을 흔들림 없이 추진해나가겠다는 의지를 밝히고 있습니다. 공공 주도의 주택공급이 얼마나 실효성이 있느냐란 업계의 목소리도 여전한데요. 오늘은 역세권 공공임대주택에 초점을 맞춰 얘기 나눠보겠습니다. 지금 업계 분위기는 어떻고, 이 정책이 성공하려면 어떤 점이 필요한지 들어보죠. 안중호 도시공학 박사님 나오셨습니다. 안녕하세요.

[안중호 박사]

네. 안녕하세요.

[앵커]

집값이 계속 오르다 보니까 정부가 지난달 83만가구가 넘는 획기적인 공급대책을 내놨잖아요. 이 대책에도 역세권 공공임대가 포함돼 있거든요. 일단 역세권 공공임대주택이란 뭔가요.

[안중호 박사]

역세권 공공임대주택 사업은 승강장경계로부터 250m 내('22년까지 한시적으로 350m 운용)에 위치하는 1차역세권에 대하여 용도지역 상향을 해주고 이에 따른 완화받는 용적률의 절반을 임대주택으로 나머지 절반은 분양주택으로 공급하는 사업입니다.

용적률 체계를 보시면 제2종일반주거지역을 준주거지역까지 종상향을 최대 용적률 500%까지 계획이 가능합니다.

주변 시세보다 최대 80% 저렴한 임대료에 최장 20년까지 거주할 수 있고 공급물량 중 80%를 신혼부부, 사회초년생, 대학생에게 우선공급을 하며, 설계부터 시공 마감까지 분양주택과 동일한 건설사가 동일한 방법으로 지으며 분양세대와 차별 없는 임대주택입니다.

[앵커]

역세권 공공임대주택 공급 사례가 있나요. 실제 입주까지 한 곳이 있을까요.

[안중호 박사]

개화산역세권 공공임대주택 도시환경정비사업(구역지정 결정고시일 ’15.09.24, 현재 준공 및 입주완료), 천왕2역세권 공공임대주택 도시환경정비사업(구역지정 결정고시일 ’19.01.03, 현재 건축심의 준비중), 신이문역세권 공공임대주택 도시환경정비사업(구역지정 결정고시일 ’20.12.03, 현재 건축심의 준비중)이 있고요.

이 외에도 신길역세권 공공임대주택 도시환경정비사업, 대방역세권 공공임대주택 도시환경정비사업 동일한 방식을 적용받은 송정역세권 공공임대주택 지구단위계획도 있겠습니다.

[앵커]

정부의 공급대책이 나온지 한 달 반가량이 지났습니다. 지금 시장 분위긴 어떻습니까.

[안중호 박사]

정부는 2․4대책으로 공공주도 3080+방안을 발표 하였습니다. 유례없는 초저금리와 지속적인 주택가격 상승으로 인해 주택시장이 여전히 불안한 상태에서 해당 대책이 발표되었고 현재까지 2017년 문재인 정부 출범이후 크고 작은 25번의 부동산 대책이 발표되었습니다.

그때마다 시장 분위기는 대책 발표 당시에는 매매가 상승폭이 크진 않은 보합세를 유지하다 이후 상승폭이 커지는 현상이 반복되어 왔습니다.

2․4대책 역시 기존의 역세권 공공임대 기존 정책에 공공을 사업시행자로 지정해서 진행하게 되면 인센티브를 더해주는 형식의 급조한 정책으로 인하여 서울뿐만 아니라 전국의 역세권 일대 부동산의 거래 절벽 현상을 가져왔으며 확실한 세부 지침도 없이 막연하게 정책부터 발표하니 시장엔 혼란만 가중되고 부작용이 따르게 되며 계속해서 악순환이 반복되고 있습니다.

[앵커]

말씀하신대로 공공기관이 사업을 주도하는 방식이에요. 시장에선 우려의 목소리도 나오고 있거든요. 역세권에 질 좋은 주택을 지어 준다는 취지는 좋아 보이는데요. 뭐가 문제인 겁니까.

[안중호 박사]

공공주도 공공개발을 해야만 인센티브를 제공한다고 하면서 공공의 구체적인 가이드라인이나 구체적인 정보 고지도 없이 막연하게 인센티브 준다고 하고 얼마나 용적률이 상향되는지 얼마나 임대주택을 넣어야 하는지 토지 소유자들에게 알려주지 않는 상황에서 더불어 공공의 신뢰를 잃은 상태이기 때문에 현재 데이터로는 공공주도 개발이 더 이익인지 손해인지 비교조차 불가한 상태입니다.

이번 LH 직원들 투기 사태로 국민들의 실망과 분노가 극에 달하고 있는 상황에서 어찌 공공을 믿고 맡기겠습니까?

지금 기존에 공공개발로 진행하려는 현장들도 철회를 하는 상황이 벌어지고 있는 실정입니다.

공공의 신뢰 회복을 위해서는 보다 구체적인 지침이나 가이드라인이 우선 만들어져야하고 보다 신중하게 검토해서 시행착오를 줄여야합니다.

역세권 공공임대 활성화 또한 문제가 많습니다. 서울시에만 역이 370개소이며 역승강장 경계로부터 350미터(동서남북)를 적용하면 대부분의 서울역이 1km 정도인데 대부분이 해당된다고 해도 과언이 아니라 할 수 있습니다.

서울 전 지역이 고밀 개발된다고 하면 그에 반하는 역효과 측면에서도 면밀하게 검토가 되어야 한다고 생각합니다.

[앵커]

지난달 공급대책 발표 이후에 구체적인 사업지나 내용들은 아직 나오지 않았습니다. 최근 LH 일부 직원들의 땅투기로 공급정책이 제대로 되겠냐란 목소리도 나오는데요. 사실 계속 오르는 집값을 잡기위한 거잖아요. 효과를 거둘 것으로 보십니까.

[안중호 박사]

현재 LH 투기 사태가 터지고 나서 공공재개발 등 공공에서 주도하는 사업에 대한 반 LH 정서가 팽배하고 있어 사업을 재검토하는 현장들도 늘고 있는 분위기이며, 이로 인해 대통령이 사과하고, 변창흠 국토부 장관도 사직을 제출한 상태이며 3기 신도시 역시 무효화 여론이 들끓고 있는 상황이기에 땅 투기의 장으로 변질된 신도시 사업이 잘 진행 될지에 대해서는 의문입니다.

[앵커]

고강도 규제에 이어 막대한 공급대책까지 정부가 할 일이 많습니다. 여기에 일각에선 추가 대책도 나올 수 있다는 관측이 나오고 있는데요. 앞으로 정부의 공급방향, 어떻게 가야 한다고 보십니까.

[안중호 박사]

부동산은 부지매입부터 개발 하기위해서 입주 시까지 최소 4~5년 이상, 재개발·재건축은 10년 이상의 시간이 소요된 후에야 공급이 되기에 단순 정책이나 대책으로는 한계가 있습니다.

한마디로 이런 상황을 해결하기 위해선 최소 10년 정도의 미래를 들여다보는 대책과 정책이 있어야 합니다.

기본적으로 주택수요는 살고 싶은 도시에 모이기 때문에 수요는 항상 많고 공급 또한 많은 지역(서울 또는 대도시)이나 세금정책의 혼선으로 똑똑한 한 채에 올인 하고 있는 정책을 만드는 바람에 모든 지방에서 묻지마 투자를 양산한 결과로 부동산 가격이 폭등을 넘어 가계 소득대비 거품의 가격까지 올랐으며 정책이 나올 때 마다 비웃기라도 하듯 신고가 행진을 계속하고 있는 실정입니다.

홍콩의 사례를 보면 수도권 지역의 신도시들은 민간 분양이 아닌 전부 소형 임대주택을 확보하여 국가에서 취약계층에게 저렴하게 공급하고 그분들이 일정소득이상이면 그 주택에 머물수 없게 되어 새로운 임대인을 맞이하게 됩니다. 임대가 모여 있다고 해서 베드타운이 아니고 사회 초년생, 신혼부부들의 내 집 마련을 쉽게 해준다면 출산율도 오르게 될 것입니다.

우리나라에서 직접 관리하는 임대 숫자와 질을 지금보다 훨씬 더 향상시켜 청년이나 신혼부부, 노인가구 등 사회적 취약계층을 흡수할 수 있는 국민임대 아파트를 중장기적으로 꾸준히 늘려서 주거안정을 꾀하고 민간 재개발, 재건축 등의 사업을 원활하게 하고 인센티브를 통해 임대를 확보해 나간다면 상당 부분 부동산 안정화에 기여 할 수 있을 것으로 기대합니다.

[앵커]

네. 잘 들었습니다. 지금까지 도시공학박사이신 안중호 박사님과 역세권 공공임대주택에 대한 얘길 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.