[줌인 부동산] “대출규제 장기화땐 미분양 속출”

◇진행: 서정덕 앵커

◇출연: 송승현 도시와경제 대표

＊텍스트는 실제방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 정확한 내용은 동영상을 시청해 주시기 바랍니다.

[앵커]

정부가 부동산 시장 안정을 위해 규제 강도를 높이고 있습니다. 최근 대출 고삐를 죄면서 분양시장에도 적잖은 파장이 예상되는데요. 오늘은 송승현 도시와경제 대표와 함께 대출 규제에 따른 분양시장 영향 짚어보겠습니다.

송 대표님 나와계시죠.

[송승현 도시와경제 대표]

네. 안녕하세요.

[앵커]

우선, 분양시장이 호황기를 맞았습니다. 분양하는 단지마다 수십대 일에서 수백대 일까지 청약경쟁이 치열한 모습인데요. 왜 이렇다고 보십니까.

[송승현 도시와경제 대표]

새 아파트 선호, 전세난, 주택공급 부족 우려감,분양가 통제에 따른 시세차익 기대감 등이 복합적으로 작용하면서 청약시장의 과열이 심화됐다고 봅니다.

지난해 7월 말 시행된 새 임대차법(계약갱신청구권제, 전·월세상한제)으로 인해 전세가격상승과 전세매물 품귀현상이  심화됐습니다.

전세난이 우려되는 올 가을철(9∼11월) 서울 아파트 입주 물량은 6304가구 수준인데요. 작년 같은 기간(약 7740가구)보다 1000가구 이상 줄었습니다. 전국 물량도 같은 기간 8만6977가구에서 8만359가구로 줄어듭니다.

전세가상승으로 재고시장에서 높은 거래세로 물량이 나오고 힘든 구조가 됐습니다.

국토부 장관은 최근 매물잠김으로 인한 상승세가 지속되는 만큼 거래세를 낮춰 매물을 유도해야 한다는 지적에는 부정적 입장을 피력하기도 했습니다.

매수대기 수요자들은 분양시장을 바라봐야 합니다.

정부의 규제 기조에 따라 작년에 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제 지역이 늘어나고, 민간택지 분양가상한제까지 부활했습니다. 시세 대비 저렴한 분양 가격이 청약 시장의 열기를 끌어올렸습니다.

분양흥행으로 건설사들의 수주를 위한 마케팅과 주거상품 개발도 성과라고 할 수 있습니다.

[앵커]

최근 금융권을 보면 NH농협은행을 시작으로 대출금지를 선언한 곳들이 속속 등장하고 있습니다. 분양 받은 분들 중에는 ‘이러다 입주시점에 대출 못받는거 아냐’하고 걱정하는 분들도 있는데요. 그럴 가능성이 있을까요.

[송승현 도시와경제 대표]

지역 농·축협이 주담대와 전세대출을 전면 중단했습니다.

은행들은 주담대뿐만 아니라 신용대출도 조이고 있죠. NH농협은행은 신용대출 한도를 최대 1억원, 연 소득 100% 이내로 제한했고, 하나은행도 연봉 범위에서 신용대출을 취급합니다. 은행들이 '대출을 줄이라'는 당국의 권고를 수용한 것입니다.

중도금 집단대출 중단 사태가 현실화되는 모양새입니다. '힐스테이트 광교중앙역 퍼스트'의 중도금 집단대출이 막힌 데 이어 한국토지주택공사(LH)의 분양주택도 대출이 불투명해졌기 때문입니다.

부동산업계에 따르면 파주운정3 A17블록, 시흥장현 A3블록 등 공공분양 아파트의 중도금 집단대출이 불투명한 상황입니다. LH는 입주자모집공고문을 통해 "금융권의 중도금 집단대출규제로 인해 중도금 대출이 현재 불투명한 상황"이라며 "대출 불가시 자력으로 납부해야한다"고 공지하기도 했습니다.

통상 분양가 9억원 미만의 아파트 분양은 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통해 중도금 집단 대출이 가능합니다.

하지만 이번 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트는 분양가가 9억원 미만인데도 전 평형 중도금 대출이 불가능하다고 통보했습니다.

은행 역시 현 상황에서는 확답을 주기 어렵다는 입장입니다.

한 시중은행 대출 담당 관계자는 "현재 대출이 나온다고 해도 입주 시점에 대출이 나올 수 있다고는 장담하지 못한다"며 "향후 집값이나 은행 내 대출 한도 등 바뀔 수 있는 요인이 너무 많기 때문에 기다리면서 상황을 살피는 방법밖엔 없다"고 전했습니다.

이처럼 민간·공공 분양을 가리지 않고 중도금 집단대출이 잇달아 중단되는 사태가 발생한 것은 정부의 금융권 대출 규제가 원인입니다.

금융위원회는 최근 들어 각 시중은행에 연초에 정한 대출 총량 한도를 엄수할 것을 연이어 권고했는데, 이에 ‘덩치는 크지만 남는 건 적은’ 중도금 집단대출이 희생양이 된 것입니다.

[앵커]

정부의 규제기조는 계속될 거란 말이죠. 만약 대출규제가 장기화된다면, 분양시장도 타격을 받지 않을까요. 자기돈 만으로 분양대금 다 마련하는 사람이 얼마나 되겠습니까.

[송승현 도시와경제 대표]

보통 건설사가 집단대출을 진행해 수요자들의 중도금 마련 부담을 덜어주는데 갑작스런 대출규제는 분양시장에서 타격은 줄 수 있다고 봅니다.

추가금리인상도 예상되고 있어 시중 은행들이 주택담보대출 금리를 올리면 부담감으로 작용할 수 있을 것입니다.

자금력이 부족한 중소형 건설사들은 중도금 대출이 어려워지면서 신규 분양을 아예 중단할 수도 있습니다.

특히 수도권 외곽과 지방에서 분양을 진행하던 사업지들의 타격이 클 것으로 봅니다.

분양가가 9억원 미만이라 중도금 집단대출이 가능했는데 대출이 전면 중단되면서 수요자들이 스스로 자금을 마련해야하는 상황에 내몰릴 수도 있기 때문입니다.

정당계약을 진행하면서도 중도금 대출 여부를 확정짓지 못해 당첨자 계약 포기가 속출할 수도 있습니다.

청약시장의 무주택서민의 기회장인데 대출이 막히면 계속 지적돼 왔던 현금부자만을 위한 시장이 될 수 있습니다.

[앵커]

지금이야 분양하는 곳마다 성적이 좋잖아요. 물론 지역별로 온도차는 좀 있겠지만요. 건설사들이 새 아파트 공급을 쏟아내다 보면 장기적으로 봤을 때 과잉분양 얘기도 나올거 같아요. 지역에 따라서요. 미분양이 또 사회 문제가 될 수 있을 법도 한데요. 이런 전망 어떻게 보십니까.

[송승현 도시와경제 대표]

아파트 공급이 쏟아진 지역은 청약 대기 수요가 해소시킬 것입니다.

물량 폭탄으로 지역 청약 시장은 점점 식어가는 상황인데, 중심 입지의 분양을 노리는 양극화는 더 뚜렷해질 것입니다.

HSSI는 공급자 입장에서 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표인데요. 100을 기준으로 그보다 높으면 분양 전망이 긍정적이라는 것을 의미하고, 낮으면 부정적이라는 의미입니다.

9월 분양경기가 3개월째 하락세를 지속하며, 전국적으로 조정에 들어갔다는 것입니다.

특히 몇 년간 아파트 분양이 몰린 대구 분양경기를 포함, 지방광역시의 하락세가 눈에 띄었습니다.

주택산업연구원(주산연)은 '9월 전국 분양경기실사지수(HSSI)' 전망치가 81.1로 전월보다 4.7포인트(p) 하락했다고 밝혔는데요.

특히 부산(9월 HSSI 전망치, 76.1)과 광주(64.7)는 전월 대비 30p가량 큰 폭으로 하락했습니다. 대전(76.4), 울산(73.3)도 20p가량 큰 폭 하락했습니다. 대부분의 광역시가 올해 들어 최저 전망치를 기록하며, 주택사업경기에 대한 부정적 인식 큰 폭으로 확대되고 있습니다.

입주 예정 물량이 많은 지역의 아파트값 상승세 당분간 둔화가 지속될 것으로 보며 향후에도 보합세 또는 약세를 유지할 것으로 예상됩니다.

하지만 과거 부산의 경우 2016년 조정대상지역으로 지정되면서 거래량이 줄고 가격도 하락했지만 2019년 조정대상지역에서 해제되면서 조정대상지역 기간 동안 오르지 않은 것까지 다 올랐습니다.

앞으로 건설사들이 신규 사업에 대해 보수적으로 접근하면서 신규공급이 없고 노후 아파트된 지역은 여전히 새아파트에 대한 수요가 여전해 정비 사업지를 중심으로 사업을 할 것으로 판단됩니다.

[앵커]

네. 잘들었습니다. 지금까지 송승현 도시와경제 대표였습니다.

대표님, 감사합니다.

[송승현 도시와경제 대표]

네. 감사합니다.