[줌인부동산] 분상제 ‘미세조정’…“분양가 급등 가능성 낮아”

[앵커]

정부가 주택 공급을 촉진하기 위한 분양가상한제 개편 작업을 본격화하고 있습니다. 새 정부의 정책 변화를 기다리고 있던 업계도 분양 시기와 분양가 등을 놓고 본격적인 저울질에 돌입할 것으로 보이는데요.

부동산부 서청석 기자와 자세한 이야기 나눠보겠습니다.

서 기자, 원희룡 국토교통부 장관이 다음 달 분양가 상한제 개편안을 내놓겠다고 했는데요. 새 정부 국정과제로 꼽은 만큼 폐지까지 얘기가 나왔는데, '미세조정'으로 가닥이 잡혔다고요?

[기자]

네, 앞서 폐지나 축소하는 방안이 거론됐으나 기준을 합리화하는 방향으로 개편될 예정입니다. 급격한 변화가 또 다른 부작용을 낳을 수있다는 판단으로 풀이되는데요.

분양가상한제는 각 자치구가 표준건축비와 감정가(택지비), 가산비를 더한 값 이하로 공동주택 분양가를 정하는 제도로 문재인 정권인 2019년 12월16일 도입됐습니다.

발표 당시 집값 상승 선도지역과 정비사업 이슈 지역으로 꼽힌 서울 강남 등 13개 구와 경기 3개시 322개동을 분양가상한제 대상지역으로 지정해 운영했습니다.

애초 목표는 집값 하락이었지만 집값이 내려갈 기미를 보이지 않자 2020년에는 민간택지까지 대상을 확대했습니다. 하지만 집값을 안정화 시킬 것이라는 문 정부의 목적과 달리 분양가상한제는 공급 가뭄을 초래하는 등 부정적인 효과를 초래했다는 평가를 받고 있습니다.

시세보다 저렴한 ‘로또 아파트’만 늘렸다는 지적도 많았습니다. 분양가상한제 적용 지역에서 청약만 당첨되면 로또 당첨금과 비슷한 시세차익을 기대할 수 있기 때문인데요. 미적용 지역에서는 인근 시세와 비슷하거나 높은 수준으로 책정돼 수요자들의 외면을 받았습니다.

/하단/ 분상제 일시 폐지 부작용 우려…미세조정으로

이렇게 많은 부작용을 낳았기 때문에 폐지나 축소가 거론 됐던건데요.

반대로 분상제를 일시에 폐지할 경우 급격한 분양가 상승으로 실수요자 가격 부담을 키울 우려가 있습니다.

앞서 원희룡 국토부 장관은 "분양가상한제는 공급 촉진을 위해 손 봐야 할 첫 번째 제도지만 한 번에 없애기에는 부작용이 크다"며, "지나치게 경직된 것을 좀 더 시장 움직임에 잘 연동될 수 있도록 개선한다는 생각"이라고 밝힌바 있습니다.

[앵커]

분상제로 인해 공급가뭄을 초래했다고 했는데 이 부분 자세히 설명 부탁드릴게요.

[기자]

먼저 설명 드린것처럼 분양가 상한제는 분양가의 상한선을 정해 분양가를 낮추는데 목적이 있는데요. 강제로 분양가를 억누르다 보니, 실질적인 사업성이 떨어지면서, 공사현장 여기저기서 마찰이 생기고, 공급이 지연되고 있는겁니다.

특히 최근엔 코로나19로 인한 세계 공급망 불안, 러시아의 우크라이나 침공 등 영향에 공사에 들어가는 건자재값이 천정부지로 오르고 있습니다.

아파트를 지어 팔 때는 이런 물가상승을 반영할 수 없다보니, 건설사들이 새로 공사를 맡지 않으려 하는 움직임도 있는데요.

경기도 성남시 수정구 신흥1구역 재개발 사업지는 지난 4일 시공사 선정을 위한 설명회를 열었지만 단 한곳의 건설사도 참여하지 않았습니다.

4,000가구 이상의 대규모 사업이지만 공공재개발로 진행돼 공사비가 평당 495만원 이하라는 조건이 붙어 건설사 입장에선 원자재값 상승으로 공사비를 부담하기 어렵다고 판단한겁니다. 또, 부산 해운대구 우동 3구역 역시 최근 두 차례 시공사 선정 설명회를 열었지만 참여하는 건설사가 없어 유찰됐습니다.

최근 서울 신규공급 물량도 급감했습니다. 서울 지역 상반기 분양물량이 5월에는 약 76%가 줄어드는 등 돌파구가 보이지 않는 상황이 지속되고 있습니다.

여기에 올해 하반기 서울 아파트 입주 물량이 상반기 대비 40%가량 감소할 것으로 전망되고 있습니다.

부동산R114에 따르면 올해 하반기 서울의 아파트입주예정물량은 8,326가구로, 상반기보다 39.8% 감소할 것으로 전망된다.

[앵커]

분상제를 고쳐서 사업성을 높이고, 민간 공급을 촉진하겠다는 계획인 셈인데요. 어떤 내용이 담길 것으로 보이나요?

[기자]

그동안 분양가에 반영하지 않았던 항목을 새로 넣어 가격을 공사비 산정하는 방식을 현실화 하는 방향으로 개편이 이뤄질 것으로 보입니다.

택지비 산정 기준에 미래 개발 이익을 새로 포함하거나 가산비에 조합원 이주비와 조합 사업비, 금융이자 비용 등을 추가하는 방안이 거론되고 있는데요.

원희룡 국토부 장관은 부작용을 최소화하고 공급을 촉진하는 의미에서 다음 달 안에 제도 개편안을 발표하겠다고 밝혔습니다.

[앵커]

궁극적으로 이번 정책의 목표는 공급확대인데 목표한 바를 이룰수 있을 것으로 보이나요.

[기자]

네 전문가 대부분이 분상제 개선 시 공급 촉진효과가 있을 것으로 보고 있는데요. 윤지해 부동산R114 수석연구원 이야기 듣고 이어나가겠습니다.

[인터뷰] 윤지해 부동산R114 수석연구원

"기존보다는 시장가 수준에 맞추려는 노력들을 보시면 될 것 같고 분양가를 현실화하게 되면 아무래도 건설사들의 수익성은 일부 개선이 되니까 상반기보다는 하반기에 분양 물량이 늘어날 여지는 있죠."

실제 정책 발표에 앞서 일부 도시정비 사업장에선 분양 일정을 미루고 있습니다.

서울 송파구 문정동 일대 재건축, 잠실 진주 아파트 재건축, 동대문구 이문1구역 재개발, 경기 광명시 광명2구역 재개발 등은 모두 일정을 전면 미루고 분양가 상한제 조정안 발표를 기다리고 있습니다. 분양가가 올라 사업성이 개선되면 언제든 사업을 재개하겠다는 목표입니다.

건설사들 역시 건설 원자재가격이 급등한 상황에서 정부가 분양가 상한제 대상 아파트의 기본형 건축비 인상을 검토하겠다며 내부적으로 결과를 지켜보고 분양 일정을 다시 잡기로 한 분위기입니다.

[앵커]

분상제가 개편 되면 당연히 수요자들 입장에선 분양가가 올라 부담이 될 수 밖에 없을텐데요. 수요자 입장에선 분상제 개편 이후나 개편 전 언제 사는게 맞는건가요.

[기자]

전문가들은 내 집마련이 목표인 수요자 입장에선 분상제 개편과 상관없이 꾸준하게 청약을 신청하는게 중요하다고 조언하는데요.

분상제가 개편되면 분양가가 올라 부담이 있겠지만 공급 물량은 늘어 수요자가 원하는 매물이 나올 가능성이 크기 때문인데요.

전문가 얘기 들어보겠습니다.

[인터뷰] 윤지해 부동산R114 수석연구원

"청약 시장은요 일회성 기회를 주는 시장이 아니에요. 기회가 있을 때마다 청약을 하는 게 맞는 거에요. 개편을 한다고 해도 여전히 분양가는 통제 범위에 있거든요. 그러면 신축임에도 불구하고 주변에 구축보다 싸게 나와요."

분양가 상한제가 개편 되도 분양가는 정부의 통제 범위에 있기 때문에 분양가가 감당이 안될 정도로 급등할 가능성은 적다는 설명인데요.

또, 청약 통장의 경우 당첨이 될때까지 계속해서 사용 가능하기 때문에 원하는 입지, 가치 등을 따져 수요자에게 맞는 청약매물이 있을때마다 분상제 개편과 상관없이 청약에 도전하는 것이 바람직하다고 덧붙였습니다.

[영상편집 이한얼]