현대·대림·GS "한남3구역, 공사비 절감·상업시설 리스크 최소화"

[서울경제TV=지혜진기자] 한남3구역 시공사 선정에 입찰한 건설사의 전략은 크게 공사비 절감과 상업시설 미분양 부담 완화로 나뉜다.

지난 4일 한남3구역 재개발 조합은 정기총회와 1차 합동설명회를 열었다. 합동설명회에는 현대건설, 대림산업, GS건설 등이 참여했다. 원안에서 10%가 넘는 설계변경을 할 수 없는 만큼 3사의 전략은 1차 입찰 때와 달라졌다.

대표적인 게 공사비 절감이다. 원안 기준 가장 저렴한 건 대림산업이다. 대림산업은 1조3,509억원을 제시했다. 현대건설은 1조5,324억원, GS건설은 1조6,007억원가량을 제안했다. 하지만 현대건설과 대림산업은 대안설계를 낸 관계로 원안 공사비는 무의미하다. 대안설계 공사비 기준 현대건설은 1조7,377억원, 대림산업은 1조8,880억원을 제안했다.

이에 합동설명회에서 현대건설은 “조합에서 정한 공사비 예정 가격인 1조8,880억원보다 1,500억원이상 낮은 금액을 제시했다”며 “조합원 1인당 4,000만원가량이 이익”임을 강조했다. 이어 낮은 공사비임에도 “명품 외산 마감재, 미라클 윈도우, 20단계 H클린알파 시스템” 등을 모두 도입하겠다고 약속했다. 약속을 지키겠다는 의미에서 현대건설은 “조합 도급계약서를 100% 수용한 계약서를 이미 인감날인 해 제출했다”고 강조했다.

대림산업은 “공사비의 상당 부분을 특화로 환원하겠다”는 전략이다. 합동설명회에서 대림산업은 “BIM(Building Information Modeling) 기술력으로 트위스트 타워 설계를 도입해 한강 조망 세대 수를 최대로 늘리겠다”고 약속했다. 조합 원안에서 한강 조망 세대를 804세대 더 늘려 2,263세대까지 확보하겠다는 것이다. 정부가 허락하는 선에서 특화를 최대로 적용하겠다는 계획이다.

 
GS건설은 “9m의 짧은 동간거리, 주차대수 1.26세대, 분산된 커뮤니티시설, 한강 조망세대수 부족 등이 조합원들의 가장 큰 고민이지만 경미한 변경으로는 최고의 단지를 실현할 수 없다”며 대안설계를 내지 않은 이유를 설명했다. 1차 입찰 당시 GS건설은 한남3구역 지형을 최대한 고려해 한강조망 세대수를 극대화하는 등 특화설계에 공을 들이는 모습이었다. 하지만 2차 입찰에선 특화설계 대신 원안의 공사비를 절감하는 전략으로 선회한 것.

조합원들이 한남3구역 1차 합동설명회에 설치된 모형도를 보고 있다. (왼쪽부터) 현대건설·대림산업 모형도. [사진=서울경제TV]

상업분양 리스크는 현대건설과 대림산업의 의견이 갈린 지점이다. 현대건설은 상가 미분양 시 최초 일반분양가 금액으로 100% 대물변제하겠다고 제안했다. 대림산업은 리츠 매각을 통해 상가분양의 리스크를 최소화하고 이익을 극대화하겠다는 방침이다.

현대건설은 “현대백화점그룹과 제휴를 통해 백화점 입점과 명문 학원가 입점을 추진”하겠다고 말했다. 이어 “경쟁사는 미분양 리스크를 조합에 떠넘겼지만 현대건설은 대물변제 기준을 최초 일반분양가로 정확히 명시해 미분양 손해를 직접 책임지겠다”고 밝혔다. 여기서 경쟁사는 대림산업을 가리킨다.

이에 대림산업은 리츠 방식으로 매각하면 “미분양 리스크가 제로”라고 강조했다. 대림산업은 “상가를 준공 12개월 전에 리츠로 일괄 매각하겠다”며 “롯본기힐스를 디자인한 회사와 협력해 상품을 좋게 만들 뿐 아니라 높은 수익을 보장하고 미분양 리스크도 최소화하겠다”고 호소했다.

GS건설은 “상업시설 3년 책임분양”을 내세웠다.

이외에도 조합원의 환심을 사기 위한 3사의 전략은 남달랐다.
현대건설은 윤영준 주택본부사업장(부사장)과 김태균 도시정비영업실장(상무)가 한남3구역 조합원이 됐음을 강조하며 “내 집처럼 짓겠다”고 설득했다.

대림산업은 타 건설사들과 달리 “한남3구역이 유일한 VVIP”임을 강조했다. 한남3구역에 ‘올인’할 수 있다는 것이다.

GS건설은 시공사로 선정되면 특화설계를 다시 한 번 추진해보겠다는 의지를 은연중에 전달했다. 하지만 설계변경 추진 시, 이번 입찰에서 강점으로 내세운 낮은 공사비나 빠른 사업추진은 어려울 것으로 보인다. /heyjin@sedaily.com