[송승현의 집담⑨] 전세제도 변수 값에 따라 변하는 대한민국 주택시장

한동안 잠잠했던 전세시장이 다시 들썩이고 있다. 시장에 나온 매물은 부족한데 가격은 널뛰면서, 얼핏 전세대란과 비슷한 분위기가 형성되고 있다. 여기에 하반기 입주 물량이 크게 감소할 거란 반갑지 않은 전망이 우려감을 더 키우고 있다.

현재의 전세시장은 부르는게 값이 될만큼 폭주중이다. 아직 이사 비수기임에도 불구하고 전세값은 50주 연속 상승 추세다. 부동산 상품별 지역별 할 것 없이 여기저기 뛰고 있다. 지속적인 부동산규제책이 매수 심리를 크게 위축시켰고 주택매입을 고려했던 수요들도 매수포기와 함께 전세시장으로 전환했다.

민간택지 분양가상한제가 곧 본격 시행된단 점도 로또청약을 노리는 수요를 전세시장으로 당기는 역할을 했다.

곳곳의 청약경쟁률을 살펴보면 여전히 높은 주택구매욕은 높으나 대출규제로 인해 대출활용이 가능한 전세시장으로 매매수요를 전세수요로 이전시키기도 했다. 이러한 시장환경에서 임대시장의 안전장치 강화시그널은 들끓는 전세시장에 기름을 부었다고 볼 수 있다.

그 외 변수 하나만 더 짚어 본다면 양도세 장기보유특별공제를 받는 기준에 실거주요건 추가이다. 이 영향으로 집주인들이 전세 기간 만료 후 소유 주택에 들어가는 현상이 잦아졌다는 것이다.

골칫거리가 된 1주택자의 양도세는 비과세 요건을 갖추기 위해선 최소 2년 이상 거주해야 장기보유공제율을 80%의 최고한도를 활용할 수 있다.

과거와는 달리 바뀌어버린 절세 환경이 보유 기간과 거주 기간을 고려할 수밖에 없게 됐고 그 결과 시장에 나와야 하는 전세매물은 집주인들이 직접 거주를 하는 것이다.

이렇게 전세시장의 불안감이 커지자 여당이 임대차 보호 3법을 들고 나왔다.

쉽게 정리해보면 취지는 세입자들의 주거 안정성을 보장하겠다는 거다. 과연 임대차 3법은 시장에 긍정적 효과를 가져 올 것인가?

임대차 3법은 임대시장 안정과 부작용이 공존하고 있다고 평가할 수 있다. 임대시장의 정보 확보와 너무나도 빠르게만 지나가는 2년의 주거안정 문제는 해결해야 할 과제이다.

그러나 시장에서 우려하는 정책 시행 전 집주인들이 가격을 미리 올려 받아 일시적으로 전세가가 급등하는 부작용도 나타날 수 있다.

그런 부작용보다 더 큰 문제는 주거이동, 특정지역의 전세 알박기 그리고 전세에서 월세로의 전환비율이 빨라져 주거안정 큰 기여를 한 전세제도가 시장에서 점점 희소해질 가능성도 고민거리이다.

지금 예상으론 하반기 입주 물량 부족 현상이 심화되면 전셋값 상승세가 더욱 가팔라질 것이란 전망도 해본다. 2021년부터 급격하게 축소되는 입주물량이 향후 추가상승으로 이어질 가능성이 높기 때문이다.

특별한 구조를 갖고 있는 대한민국의 부동산시장은 전세라는 제도가 풀리지 않는 방정식으로 작용하며 주택시장은 변화하고 있다.

그러나 그 변화가 올바른 방향으로 가고 있는지 여전한 의구심이다.

송승현 도시와경제 대표