[대박땅꾼의 땅땅땅⑱] 땅 투자 성공을 위한 세 가지 원칙

불확실한 미래에 투자하는 것이 땅 투자지만 사실 먼 미래의 일을 예측한다는 것은 불가능하다. 

구입 시에 개발이 예상되던 대형 프로젝트가 백지화되거나 예정되어 있던 도로공사가 취소되거나 하는 일도 적지 않다. 규제가 해제되거나 완화된다는 소문으로 땅을 사서 기다리다보면 정권이 바뀌어 계획이 장기간 보류되는 경우도 많다. 

반대로 잘되면 전혀 예상치 못한 좋은 결과를 가져오기도 한다. 그래서 초보자들은 흔히 땅 투자가 운이라고 생각한다. 심지어 잘되면 나의 선견지명이요, 안 되면 중개사나 그 땅을 권한 지인을 원망하기도 한다.

땅 투자는 원래 리스크가 많다. 그린벨트나 자연공원구역, 상수원보호구역 등처럼 엄격한 공법 규제에 묶여 전혀 거래를 할 수 없는 경우도 있고 공유지분이나 맹지 등 사법적인 제한으로 이용할 수 없는 경우도 있다. 이런 위험들을 가볍게 여긴다면 수익은 고사하고 땅을 이용하거나 투자금을 회수하는 일조차 어려워진다. 

그래서 토지 관련 법률에 대한 어느 정도의 기본지식은 갖고 있어야 한다. 또한 불확실한 요소를 정리하고 나만의 포인트를 잡아 투자하기 위해 꾸준히 공부해야 한다. 투자자 입장에서 좋은 땅이란 결국 가격이 많이 오를 땅이다. 

토지의 장래를 예측해 성공적인 투자를 위한 세 가지 원칙을 알아보자.

1. 목적

대부분의 초보자들은 땅 투자를 할 때 정확한 목적 없이 단순한 투자용이라고만 생각한다. 그러나 같은 땅도 전원주택용인지, 주말농장용인지, 투자용이라면 보유만 할 것인지 개발할것인지에 따라 그 평가나 보는 관점이 달라진다. 따라서 단기로 갈지, 장기 투자를 할 것인지, 건축물을 지을 것인지 아니면 나중에 실제 거주까지 생각하는지 등 구체적으로 매입 후 계획을 세워둔다면 실패확률을 줄일 수 있다.

2. 타이밍

대부분의 사람들이 터파기에 들어가고 건물이 확확 올라가는 등 공사가 가시화되어야만 그때서야 투자를 생각한다. 물론 개발예정지역에 가보면 논밭만 펼쳐져 있거나 해서 과연 사업지 제대로 이뤄지기나 할지, 내 돈을 노리는 사기는 아닌지 의심이 가는 마음은 이해한다. 그러나 고점에서 투자하면 땅값이 더 이상 오르지 않을 가능성이 높다. 고수들은 어떤 사업이 이슈화되기 전, 착공하기 전에 미리 저평가되어 있는 지역을 분석을 통해 매입하고 언론에 뉴스가 나오고 투자자가 몰리면 이익실현을 하고 빠져나온다.

3. 정보

정보를 취득하기 위해서는 종합일간지뿐만 아니라 지역뉴스를 반드시 체크해야 한다. 예를 들면 당진이 궁금하면 충남일보, 군산이나 부안이 궁금하면 새만금일보를 보는 것이다. 굵직한 국책사업류는 종합일간지에서 신속하게 잘 다루긴 하지만 지역신문들은 크고 작은 정보를 세세하게 다룬다는 장점이 있어서 유용한 정보를 취득할 수 있다. 반면 인터넷의 경우는 수많은 정보가 넘쳐나고 유언비어나 기획부동산에서 흘린 가짜 정보가 많아 오히려 옥석을 가리기가 힘들다.

또 지역 관공서 홈페이지를 방문하면 그 지역의 공청회 자료 및 입법예고, 공시공람 자료, 2040년 장기계획 등 여러 가지 정보를 확인할 수 있다. 국토해양부, LH공사, 도로공사, 철도공사 등에서도 좋은 정보를 얻을 수 있다.

전은규 대박땅꾼Lab 소장