[대박땅꾼의 땅땅땅] 토지의 수익창출을 위한 토지 리모델링의 필요성

토지의 수익창출 방법에는 여러 가지가 있다. 타인에게 임차를 해주어 임대료를 받는다든지, 자기 스스로 약초, 버섯 등을 경작 재배하여 수익을 올리거나 유실수를 심어 과일, 목재 등의 수확을 올릴 수도 있다. 아니면 건물을 지어 건물과 함께 넘길 수도 있다. 

그러나 일반적인 토지투자에서의 수익은 가공을 하지 않고 그대로 되파는 전매차익에서 나온다. 그리고 이러한 전매 차익은 보통 5년 혹은 10년, 길면 20년 이상의 세월로서 형성된다. 오랜 세월이 흐르면서 토지의 주변 환경이 달라지고 인구가 유입되며 도시계획 등의 수립에 따라 토지의 용도가 변경된다.

방치된 토지는 이처럼 시간의 경과로 스스로 그 가치를 높이게 된다. 그러나 모든 토지가 시간이 경과한다고 이처럼 그 가치가 상승하는 것은 아니다. 위치가 나쁘면 20년, 30년 후에도 그대로인 땅도 있고 또 그런 긴 세월을 기다릴 수 없는 지주인 경우 땅에 돈을 묻어 둘 수 없는 노릇이다.

좋은 값에 남보다 빨리 땅을 처분하여 투입된 자금을 회수하고 또 많은 전매차익을 남기는 요령이 필요하다. 토지 리모델링은 바로 이러한 경우에 필요한 토지 투자요령의 하나이다.

도심의 위치 좋은 곳의 낡은 건물을 구입한 뒤 인테리어를 새로 하여 높은 가격으로 되판다거나 또는 높은 임대료를 받는 건물 리모델링이 많이 유행한다. 토지 리모델리이란 말은 이러한 건물 리모델링의 용어와 이치를 토지에 도입한 것이다.

토지리모델링은 건물의 리모델링 보다는 그 범위가 넓다. 건물의 경우는 이미 주어진 위치와 건물 골격을 그대로 쓰는 것을 원칙으로 하기 때문에 물리적이고 외형적인 리모델링이 주가 된다. 물론 시설에 따라 용도의 변경이 추가되기도 한다.

토지의 리모델링의 경우는 물리적, 외형적인 것 뿐 아니라 법률적 리모델링도 가능하다. 법상 용도구역과 주 용도에 따른 지목이 있기는 하지만, 토지는 구체적인 용도가 사전에 정해져 있지 않고 토지 소유자가 원하는 방향으로 개발될 수 있기 때문이다.

토지의 법률적 리모델링은 토지에 붙은 공법적, 사법적인 결함을 제거하는 형태와 토지의 용도규제를 좀 더 유리한 방향으로 완화하거나 변경하는 형태의 두가지 방법을 통칭한다고 할 수 있다.

전은규 대박땅꾼Lab 소장