[대박땅꾼의 땅땅땅] 효율적인 땅투자를 위한 지목변경

토지에 투자를 하거나 개발사업을 하는 사람들이 가장 많은 관심을 갖는 것 중 하나가 바로 지목변경이다. 그 이유는 두 가지다. 

첫 번째는 토지를 이용하거나 개발하는 과정에서는 대부분의 경우 필연적으로 지목변경이 일어나기 때문이다. 개발사업은 토지를 이용하는 것이고, 토지이용에는 건물 없이 토지만의 용도를 변경하는 경우와 건물을 지어 활용하는 경우의 두 가지로 나눌 수 있지만 이 모든 경우에는 지목변경이 필요하고 또 준공 후에도 지목변경이 일어난다.

산지를 개간하여 농지를 만들거나, 혹은 논인 농지를 전용하여 전원카페의 주차장으로 쓴다든가 하는 것이 전자의 예다. 산지를 개간하면 임야가 전(밭)으로 지목변경 되고, 논을 주차장으로 만들면 답(논)이 잡종지 혹은 주차장 용지로 바뀐다. 이 경우에는 토지의 주된 용도가 영속적으로 변경되므로 지목변경이 일어난다.

토지 위에 건축물 혹은 구축물을 짓는 경우에는 건물 준공 후에 그 건물이 들어선 부지의 지목이 그 건물의 주 용도에 따라 바뀌게 된다. 밭(농지)을 농지 전용하여 물류창고를 만들면 밭이 창고용지가 되며, 지방도로변의 산지를 벌채하고 깎아서 산지전용 후 주유소를 만들면 임야가 주유소용지가 된다.

이처럼 토지는 그 용도가 바뀌면 그 후에 지목이 변경되는 것이지, 아무런 용도변경이나 건물 없이 먼저 지목만을 바꿀 수는 없는 것이 원칙이다. 물론 목적 행위가 끝난 후 원칙은 개발자가 직접 해당 관청에 지목변경 신고란 절차를 거쳐야 하지만, 실무에서는 설계업체 등에서 같이 신청을 하기 때문에 따로 신청을 하지 않아도 된다.

지목변경의 두 번째 이유는 자기가 보유한 땅의 가치를 올리기 위해서다. 즉 땅의 활용도를 높인다든가 땅값을 올리려는 목적으로 의도적으로 지목변경을 한다. 토지는 지목에 따라서 그 위에 할 수 있는 용도가 다르고, 이 용도는 각종 토지공법에서 세부적으로 규제하고 있기 때문에 지목에 따라 활용도와 땅값이 크게 차이가 난다.

일반적으로 대지와 잡종지로 되어 있는 토지가 가장 비싸지만 수도권에서는 주유소 용지, 공장 용지, 창고 용지가 오히려 대지보다 비싼 경우가 있다. 이에 비해 농지인 밭과 논은 일반적으로 대지의 삼분의 일 이하로 저렴하다. 또 통상 임야는 농지보다 절반 이하 싸다. 그래서 농지를 대지로 바꾼다면 땅값을 세 배 이상 더 받을 수 있다.

임야를 대지나 창고용지로 지목변경 한다면 땅값은 어림잡아 여섯 배 이상 오른다는 계산이 나온다. 이것이 지목변경을 하는 이유가 된다. 임야를 싼 값에 사서 산지전용 한 후 전원주택부지로 만들어 분할하여 개별매각 한다면, 전용비와 부대비용을 제하고서라도 상당한 수입을 기대할 수 있는 배경에 지목변경이 있는 것이다.

그렇다고 지목변경을 마음대로 할 수 있는 것은 아니다. 지적은 현행 토지대장 지적도 등 지적행정에서 뿐만 아니라 토지등기부에 의해서도 일관성 있게 관리하고 있기 때문이다. 현행 지적법은 지목변경을 신청할 수 있는 경우를 세 가지 경우로 엄격하게 제한하고 있다.

첫째, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의해 토지의 형질변경 등의 공사 가 준공된 경우와 둘째, 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우. 셋째, 도시개발사업 등의 원활한 사업추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우 등이다.

전은규 대박땅꾼Lab 소장