[대박땅꾼의 땅땅땅] 땅값이 상승하는 이유

땅값은 경제원칙에 따라 토지의 수요와 공급에 의하여 결정된다. 수요가 많을 때 땅값은 상승하게 된다. 

토지를 필요로 하는 것은 국가일수도 있고 민간일수도 있다, 국가는 도로, 군사, 공단, 주택단지 등 고공목적을 위해 토지를 필요로 한다. 민간은 주거나 농사로 이용을 하거나 이익을 위해 개발사업을 하고자 토지를 필요로 한다.

사람들이 많이 모여 살게 되면 우선 주거지가 필요하며 아이들을 위한 학교를 지어야 한다. 문화시설과 종교시설이 들어서고, 유통시설이 필요하게 된다. 차량이 늘고 도로가 개설되며 관공서 등이 필요하다 그래서 인구의 증가에 따라 토지의 수요는 더욱 늘어나게 되며 땅값이 오르게 된다. 대표적인 요인은 사람들의 일자리와 자녀들의 학교라고 할 수 있다. 다음에 버스터미널 항만, 공항 등의 사회 간접 시설이고 그 다음 관광 리조트 시설을 들 수 있다.

가장 중요한 것은 관공서 회사 은행 공장 상가 등 직장이며 다음에는 아이들의 중·고·대학교와 학원 등 교육 관련이라고 할 수 있다. 일자리 이동에 따라 아파트를 옮기거나 학교 진학을 위해 주거지를 구입한다. 다만 지역선정은 반드시 일자리나 학교가 있는 그 지역이 아니더라도 출퇴근이나 통학의 거리와 시간을 고려하여 결정한다. 따라서 일자리와 학교가 많은 지역이나 그 인근의 통근가능 지역에는 사람들이 모여들고 집값이나 땅값 등 부동산 가격이 상승하게 되는 것이다.

이러한 일자리, 학교, 사회 간접 시설, 관광 리조트 등을 새로 만드는 것을 통상 개발사업이라 한다. 그리고 이러한 개발사업이 많아서 그 영향이 크게 되면 호재가 많다고 부른다. 결국 개발사업이나 호재란 사람이 모일 수 있는 기폭제가 된다는 것을 의미한다. 신 행정도시 지역주변이나, 기업도시, 혁신도시, 경제자유지역 주변 등 국가 개발사업 지역의 땅값이 뛰는 이유는 바로 사람이 모인다는 것을 예측하는 것이다. 도시지역과 농촌지역의 가격차도 바로 그러한 이치에 기인하는 것이다.

토지투자는 개발지역을 타깃으로 하게 되지만 개발의 중심이 되는 곳은 오히려 투자가치가 적을 수도 있다. 국가 개발사업인 경우 개발대상지는 대부분 토지보상법에 따라 수용보상 되거나 환지처분을 받을 수 있기 때문이다. 투자 가치로는 오히려 개발대상지 인근지역으로 접근성이 좋은 곳을 노리는 것이 좋다.

개발대상지의 공사가 진행되면서 주변지역은 지가가 상승될 것이고, 개발이 완료되면 다음 개발지로 발전될 것이기 때문이다. 따라서 유능한 투자자는 개발중심지를 피해서 인근 가장 가까운 주변지역을 미리 잡아 놓는다. 개발 대상지의 중심이나 인근지역은 이미 땅값이 너무 많이 올라 선 듯 투자하기가 어려운 경우가 많다.

이럴 때는 개발지와 연결되는 길이 새로 뚫리는 지역을 노려보는 것도 좋다. 이미 개발이 된 곳이나 개발이 예상되는 곳을 꼽을 수 있고 길이 아직 없는 지역인 경우 그 지역은 좋은 투자 대상이 될 수 있다.

전은규 대박땅꾼Lab 소장