[대박땅꾼의 땅땅땅③] 현장에서 살아라

어떠한 일을 시작할 때 가장 기본이 되는 것은 교과서다. 부동산 투자의 교과서는 정책이다. 부동산 전문가들이 자문을 하거나, 투자 상담을 할 때도 정책을 바탕으로 둔다.

부동산을 공부하거나 투자를 하려는 사람들도 당연 정책을 알아야 부동산 시장에서 돈 되는 지역과 땅을 선택할 수 있다. 정책 따라 하는 투자는 실패할 가능성이 매우 적다. 정책은 정부가 주도적으로 추진하는 확실한 사업이기 때문이다. 부동산 정책은 2020국토종합계획을 바탕으로 세부적인 정책들이 수립된다. 

2020국토종합계획은 지역발전 5개년계획, 수도권정비계획, 초광역권 개발(초광역 기본구상, 벨트별 종합계획)의 기본이 된다. 또 2020국토종합계획이 확정되면, 도시별로 2020국토발전계획을 기본으로 2020도시기본계획을 수립한다. 2020도시기본계획은 10만명 이상의 시, 군의 지방자치단체가 국토종합계획, 광역도시계획 등을 토대로 20년 단위로 수립하는 지역개발계획이다. 이 2020도시기본계획은 5년마다 변경할 수 있다.

시·군 2020도시기본계획은 해당 홈페이지에 가면 쉽게 찾아볼 수 있다. 시·군·구 2020도시기본계획에는 2020년까지의 도시의 권역별, 지역별 개발계획이 상세히 담겨 있다.

정책을 알기 위해서는 법도 공부해야 한다. 지금 토지 투자를 준비하는 투자자라면, 부동산 관련 법 공부를 해야 한다. 법을 알아야 규제도 알 수 있고, 해당 용도지역이나 지목, 지역에 가능한 개발행위도 알 수 있다. 토지는 국토계획법 외에도 개발제한구역법, 군가시설보호법, 수도권정비계획법, 농지법, 산지관리법, 자연환경보전법 등 개별법에서 별도의 목적으로 지역·지구로 지정·운용된다. 법 공부 시간은 길수록 좋다. 그만큼 토지 투자의 기본기를 탄탄히 할 수 있기 때문이다. 

현재 짧은 기간 동안 투자해 남부럽지 않은 수익을 얻는 토지 전문가들 대부분이 법 공부에 오랜 시간을 투자했다. 경제적인 부를 축적한 토지 전문가와 전문 투자자들은 향후 경제적인 자유를 위해 몇 년의 법 공부 시간을 기회비용으로 지불한 셈이다.

정책을 따라 투자할 때는 토지 투자자들은 서울·수도권 뿐만 아니라 지방의 땅도 투자처로 괜찮다. 지방의 경우 별다른 개발호재가 없거나, 인구 유입 요소가 없을 때는 지가 상승 여력이 약하다. 

하지만 국책사업이 진행되는 지역은 다르다. 국책사업을 진행하고 있는 지방은 적은 투자금액으로 높은 지가상승을 기대할 수 있는 좋은 투자처가 된다. 필자의 경우도 국책사업인 새만금지구에 집중적으로 투자해 높은 수익을 얻고 있다.

단, 초보 투자자들은 정책 따라 투자하되, 뚜렷한 개발 없이 개발계획만 잡혀 있을 뿐 개발이 가시화되지 않은 지역의 투자는 신중해야 한다. 언제 개발 될지 모르기 때문이다. 시간만 보내고, 수익은 제자리걸음일 수 있다.

특히 시가화예정용지의 경우 수도권 뿐만 아니라 지방 면단위 소재지에도 있다. 하지만 지방 같은 경우는 개발이 진행되는 곳이나 개발예정지를 제외하고는 큰 의미가 없다. 왜냐하면 시가화예정용지로 도로나 상업지역, 주거지역, 자연녹지지역으로 지적도로 구분해 놨을 뿐 언제 개발이 될지 모르는 경우가 허다하기 때문이다. 경우에 따라서 수 십년이 지나도 그대로인 곳이 있을 것이다. 거듭 강조하지만 개발계획만 잡혀 있는 토지는 의미가 없다.

실제 계획대로 될만한 지역에 투자해야 안전하다. 고급정보를 얻기 위해서 발품을 최대한 팔고 전문가들의 정보를 습득해야 한다.

전은규 대박땅꾼Lab 소장