[대박땅꾼의 땅땅땅⑫] 입지선정만 잘하면 90%는 성공한다

지역을 살펴본다는 것은 구체적으로 어떤 것들을 본다는 것일까?

일단, 주변 지역이 어떤 용도로 이용되고 있는지 살펴봐야 한다. 주변지역의 부동산이 종업용으로 이용되고 있는가, 아니면 거기에 관광시설이 들어서 있는가, 또는 전원주택들이 들어서 있는가 하는 것들을 살펴봐야 한다.

일반적으로 토지 가격은 농지보다는 택지로 이용될 때가 가격이 높다. 따라서 두 토지가 있을 때 그 주변지역이 농지로 이용되는 토지보다는 주변지역이 택지로 이용되는 토지 가격이 높다.

또한 개별 토지의 용도는 주변 부동산들의 용도에 맞게 이용하는 것이 좋다. 즉, 주변지역이 관광지역이면 해당 토지도 관광용으로 이용한다. 그 주변 지역이 전원주택 지역이면 해당 토지도 전원주택으로 이용하는 것이 좋다. 그래야 외부효과를 얻을 수 있다. 

양평·홍천·가평이 전원주택 단지로, 김포·화성이 공장부지로, 부안이 펜션부지로, 이천·부발역사예정지 주변이 근린상가부지 등으로, 인기를 끌고 있는 것과 같은 맥락이다.

그래서 현지 중개업소를 돌아다니다보면, 중개업자들이 땅을 소개하면서 “이 땅은 얼마인데, 이런 용도로 쓰면 수익성이 좋다”고 말하는 것을 듣게 된다. 이 때 중개업자는 그 지역의 대표적인 유망 상품을 추천해 주는 것이다.

지역분석을 다른 언어로 하자면 ‘입지’다. 토지뿐만 아니라 부동산 투자에서 가장 중요시 하는 것이 ‘입지’다. 입지는 강조하고 강조해도 토지투자에 있어서 중요한 요건이다. 새로 신설되는 역사 예정지는 어디인지, 개발호재와 얼마나 가까운지, 정책 수혜를 받는 지역인지, 교통편은 좋은지, 편의시설은 가까이 위치해 있는지, 주변에 잘 발달된 상권이나 대기업 및 산업단지가 들어서 있는지 등 모든 것이 입지와 연결돼 있다. 

입지만 잘 선택하면, 투자의 90%는 성공한 셈이다. 땅값 또한 이들 요소로 인해 상승한다. 토지 전문가들이나 컨설턴트들이, 혹은 투자자들이 새만금, 당진, 이천 등 지역들을 추천하는 것도 개별적인 토지 특성도 감안하겠지만, 지역을 먼저 보기 때문이다. 인구가 집중돼 있는 수도권으로 부동산 투자를 하려는 것, 평택 미군기지 중심으로 원룸 부지를 찾는 것도 모두 그런 이유 때문이다.

입지를 봤다면, 그 다음이 땅의 개별 특성을 보는 것이 좋다.

일반인이 보기에는 두 개의 토지가 같은 지역에 있거나 가까운 곳에 있어 입지 상 크게 달라 보이지 않는데, 가격차이가 큰 것이 있다. 이런 경우는 개별 특성이 다른 경우다. 용도지역, 지목, 토지 수용 여부 등 두 개의 토지의 개별 특성이 다른 경우에 가격차이가 크게 차이난다. 같은 지역 내 농지라 할지라도, 농업보호구역, 농업진흥구역의 가격은 다르다. 

도로 하나 사이로 나눠진 땅임에도 불구하고, 1종 주거지역에 속하지만 한쪽은 자연녹지지역에 속해 지가가 크게 차이나기도 한다. 실제로 부안 답사를 갔을때 동진면의 땅을 보게 됐는데, 그 땅은 자연녹지지역의 땅이었다. 그런데 도로 하나를 두고, 건너편의 땅은 주거지역의 땅이었다. 이 두 개의 땅 모두 도시계획이 잡혀 있었지만, 지가 차이는 4배 이상 차이가 났던 기억이 있다.

전은규 대박땅꾼Lab 소장.