[줌인 부동산] ‘변창흠식 공급대책’, 집값 잡을까

[앵커]
아직까지 우리 부동산 시장에 대한 국민 정서가 불안하다는 평가가 지배적입니다. 올해 집값이 계속 상승할 거라고 생각하는 국민이 많다는 설문조사도 나오고 있죠. 이런 가운데 변창흠 국토교통부 장관이 설 명절 전 추가 부동산 정책을 발표하겠다고 밝혀 관심이 집중되고 있는데요. 일각에서는 국토부 직원들이 휴가도 반납하고 정책 마련에 온 힘을 쏟고 있다는 얘기도 들립니다. 이른바 변창흠 1호 정책은 어디에 방점이 찍힐지, 어느 부분에 중점을 둬야하는지 부동산부 설석용 기자와 얘기 나눠보겠습니다. 설 기자 안녕하세요.

[기자]
네, 안녕하세요.
 

[앵커]
일단 올해 역시 집값이 오를 거라는 전망이 많은 것 같습니다. 여러 설문조사를 보면 응답자의 절반 이상이 집값 상승세가 계속될 거라고 답변을 한 것으로 나오고 있는데요. 부동산 시장을 바라보는 국민 시선이 여전히 불안한 거라고 봐야겠죠.

[기자]
네, 최근 집값 관련 설문조사 결과들이 많이 보도되고 있는데요. 직방이 지난해 12월 실시한 ‘2021년 주택시장 전망’ 설문조사 결과를 어제 내놨는데요. 전체 응답자(3,230명) 중 올해 주택 매매가격이 상승할 거라고 응답한 사람이 전체의 59%로 집계됐습니다. 20~30대가 가장 많이 집값 상승을 전망하는 답변을 내놓은 것으로 나타났는데요. 40~50대도 마찬가지겠지만 신혼집 마련 등으로 가장 주택마련에 절실한 세대인 20~30대는 계속 집값 상승에 대한 걱정을 하고 있는 거라고 보시면 될 것 같습니다. 이와 반대로 하락할 것이라고 답변한 사람은 29%, 그대로 유지될 거라는 응답자는 12%에 머물렀습니다.

주목해야 할 부분은 상승할 거라고 생각하는 이유가 무엇이냐 하는 건데요. ‘전월세 상승 부담으로 인한 매수 전환’을 가장 큰 이유로 꼽았습니다. 올해 주택 매매가격이 상승할 거라는 응답자의 36.5%가 답변한 내용인데요. 전월세 가격이 상승하다보니 매매하려는 수요자가 많아진다는 얘기입니다. 공급 물량도 그에 맞게 따라줘야 하는데 그렇지 못 하다는 겁니다. 신규 공급물량 부족이 두 번째 상승 원인으로 조사됐습니다.

저금리 기조로 인한 부동자금 유입과 선도지역, 단지 가격 상승으로 인한 동반상승 등의 이유가 뒤를 이었는데요. 새로운 부동산 정책을 만들 때 이런 국민 정서가 고려가 돼야 할 부분입니다.

특히, 전월세 시장 역시 60% 이상의 응답자가 상승할 거라고 답했습니다. 전반적으로 부동산 시장에 대해 어두운 전망을 하고 있다는 해석이 가능합니다. 또 그동안 김현미 전 장관 체제 하에 나왔던 정책들이 실제 국민 정서에 반영이 안 됐다는 분석도 나옵니다. 대부분 규제를 강조한 정책이 나온 반면에 공급 대책도 내세웠지만 국민들이 ‘내 집 마련’에 대해 안심하지 못 하고 있다는 뜻입니다. 공급 대책에 따른 입주가 실제 이뤄지려면 최소 2~3년 정도가 지나야하기 때문에 아직 안심할 수 없다는 평가를 많이들 하는 겁니다.

[앵커]
그동안 규제에 집중했다면 이제 실질적인 공급책을 마련해야 할 것 같은데요. 변 장관의 1호 부동산 정책 어떻게 예상할 수 있습니까.

[기자]
변 장관이 취임 전부터 강조해온 토지비축 제도를 활용할 것이냐에 대한 관심이 높습니다. 지난 인사청문회에서 심상정 정의당 의원이 토지비축 제도 활용 여부를 묻자 변 장관은 “향후 토지비축 제도를 기존의 도로, 공원 등 외에도 주택 건설을 위해 활용해 나갈 필요성이 있다”고 답하면서 사실상 토지비축 제도를 공식화했는데요.

이어 “민간에 택지를 분양해 민간 주택을 건설하는 것 외에도 비축토지를 활용해 공공자가주택 등을 확대해 나가는 방안에 대해 면밀히 검토해야 할 것으로 생각한다”면서 강한 의지를 보이기도 했습니다.

토지비축 제도는 공익사업에 필요한 용지를 적절한 시기에 저렴한 가격으로 공급하기 위해 지가 상승 이전에 미리 매입하는 방식입니다. 현재는 한국토지주택공사(LH)가 택지 개발 용지를 자체 재원으로 매입하는데, 토지 확보에 시간이 걸리고 비용 부담도 크다는 게 단점입니다. 변 장관이 말하는 토지비축제도는 토지은행이 주택 공급용 토지를 지가 상승 전에 미리 확보해놓고 필요할 때마다 택지로 활용하는 방식입니다. 나라에서 토지를 매입해 저렴한 주택을 공급할 수 있다는 겁니다.

현재는 토지비축 제도를 통해 확보된 땅은 도로 개설이나 도시공원 조성 등 토지보상법상 공익사업에만 사용되고 있습니다. 택지 공급에는 활용되지 못하고 있어 변 장관이 관련법 재개정도 추진할 것으로 예상됩니다.

비축토지를 활용하는 방안이 마련된다면 변 장관이 주장하는 공공자가주택 공급에 적용될 가능성이 높습니다. 변 장관은 토지임대부 주택이나 환매조건부 주택 등 공공자가주택을 시세의 50∼60% 저렴한 분양가에 공급하겠다는 방침을 밝혔는데요. 분양가를 낮추는 방법으로 비축토지를 활용한 공급 주택이 될 수 있기 때문입니다. 시세의 절반가량 분양가로 공급하는 방식이라 ‘반값 아파트’ 정책이라는 얘기도 나오고 있습니다.

지난해 6월 국토부는 토지비축 제도의 비축 대상에 도시재생 혁신지구 사업을 포함하고 수급조절용 토지비축이 가능하도록 관련 절차를 정비하는 방안 등을 추진하겠다고 밝힌 바 있습니다. 변 장관이 바통을 이어받아 속도를 올릴 거라는 전망이 나오고 있습니다.
 

[앵커]
시세의 절반 수준으로 주택을 공급하는 거라면 그 비축토지를 최대한 활용해서 공급량을 늘려야 한다는 생각이 드는데요. 토지비축 제도에 대한 업계 반응은 어떻습니까.

[기자]

이미 LH가 하고 있는 제도이긴 한데요. 큰 틀에서 토지를 미리 사뒀다가 시기적절하게 공급한다는 건데 매입비용과 유지비 등이 문제가 될 수 있습니다. 국가사업으로 하게 되면 LH가 주도적으로 할 텐데 아무래도 자금 여력이 넉넉하지 못하다는 게 전반적인 평가인데요. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수의 얘길 들어보시죠.
 

[싱크] 권대중 / 명지대 부동산학과 교수
“토지비축제도를 하게 되면 자금이 많이 들어갑니다. 토지를 구입해서 사용하지 않고 가지고 있어야 하기 때문에 그래요 이게. 변창흠 장관이 만약에 토지비축 제도를 활성화 시킨다고 하면 좀 더 부동산 시장에 활력적으로 공급할 수 있는 여력이 생기겠지만 그만큼 국가 예산이 들어가야 합니다.”
 

[기자]
SH가 함께 한다 하더라도 서울권만 보면 매입할 땅이 그리 넉넉하진 않다는 게 또 아쉬운 점입니다.
 

[앵커]
변창흠 장관이 예산 문제를 어떻게 풀어낼지가 중요할 것 같은데요. 이외에 또 예상되는 정책들이 있나요.

[기자]
네, 인사청문회에서 언급된 내용들인데요. 역세권과 준공업지역, 연립·다가구 등 저층 주거지의 고밀 개발 방안 검토도 유력합니다. 또 용적률이나 도시계획 규제 완화 등 관련 제도 개정도 함께 이뤄질 것으로 예상되는데요. 여기서도 공공과 민간이 어떻게 융합돼서 공급 사업을 펼쳐나가느냐가 관건입니다.

또 앞서 언급해드린 것처럼 올해 주택가격이 오를 거라는 전망이 많다는 설문조사 결과들이 나오고 있는데요. 여전히 우리국민들은 부동산 시장에 대해 불안한 정서를 가지고 있는데 이건 공급 물량이 가시적이지 않기 때문입니다. 3기 신도시를 비롯해 127만 가구 공급 계획은 있지만 조금 먼 얘기이기 때문에 중장기적 대안 마련이 필요하다는 의견도 나옵니다.
 

[싱크] 윤지해 / 부동산114 수석연구원
“당장 공급 시차 때문에 공급량을 단기간에 확대하는 건 한계가 있으니까 역세권 일대의 도심 내에서의 공급량을 어느 정도 수준까지 확대할 수 있느냐에 대한 부분들을 (정부가 고민해야죠.)”
 

[앵커]
우리 부동산 시장은 해가 바뀌었지만 여전히 전망은 밝지 않다는 의견들이 많은 것 같습니다. 변창흠 신임 국토부 장관이 설 명절 전 부동산 정책 발표를 예고하면서 또다시 이목이 집중되고 있는데요. 문제는 공급 물량을 얼마나 많이, 얼마나 빨리 저렴하게 내놓을 수 있느냐인 것 같습니다. 수도권에 집중된 고밀 정책이 지방으로 확대돼야 한다는 시각도 나오고 있는데요. 과연 변창흠 장관이 어떤 정책을 발표할지 지켜보겠습니다. 지금까지 부동산부 설석용 기자와 함께 했습니다. 수고했습니다.
 

[기자]
네, 감사합니다. /joaquin@sedaily.com
 

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