[줌인 부동산] 신축빌라 투기에 공공개발 ‘위기’

[앵커]

앞서 리포트 보셨듯이 서울 성북동 일부 지역이 신축빌라 투기로 몸살을 앓고 있는 모습입니다. 이곳 주민들은 투기세력을 금감원 등에 신고하겠다며 강력 대응하고 있는데요. 현장을 다녀온 지혜진기자와 자세한 이야기 들어보겠습니다. 나와계시죠.

[기자]

네 안녕하세요.

[앵커]

Q. 공공 개발 위기 배경은

리포트에 나온 내용 좀더 자세히 들여다 볼까요. 성북1구역은 공공재개발 후보지에 선정됐고, 성북5구역은 도심 공공주택 복합사업 추천지에 오른 것으로 알고 있는데, 신축빌라 때문에 이들 사업에 지장이 있는 건가요.

[기자]

네 우선은 신축빌라 쪼개기가 성행하면 동의를 받아야 하는 주민 수도 그만큼 늘어나게 됩니다. 실제로 성북5구역보다 앞서서 신축빌라가 많이 들어선 성북1구역 같은 경우는 공공재개발로 사업을 진행 중인데요. 공공재개발을 추진하려면 토지등 소유자의 2/3 이상이 동의서를 내야 합니다.

그런데 1~2년 사이에 신축빌라가 수백 채 들어서면서 이 조건을 충족하기 쉽지 않아졌습니다. 실제로 성북1구역에서는 신축빌라 소유주들이 모여 “입주권을 주지 않으면 공공재개발에 반대하겠다”는 주장을 하고 있습니다.

현재 성북1구역 같은 경우는 권리산정기준일을 두고 갑론을박이 펼쳐지고 있습니다. 권리산정일을 언제로 잡느냐에 따라 신축빌라까지 사업에 포함될지가 결정되기 때문입니다.

성북5구역은 리포트에서 전해드린 대로 건축허가일 기준 때문에 신축빌라 60세대도 토지등 소유자에 포함되는 상황입니다. 서울경제TV가 인근 부동산에 확인해보니, 아파트 입주권이 나온다며 신축빌라들이 매매되고 있었습니다.

정부는 2·4대책에서 현금청산이니 수용이니 강력한 단어들을 사용해 투기 자본이 사업지에 들어오는 것을 막으면서 공급을 추진하려고 했는데요. 결과적으로는 2·4대책 추천지로 올라간 상황에서도 입주권을 노린 투자가 가능했습니다.

사업시행을 담당하는 한국토지주택공사(LH) 관계자는 “국토부도 이 같은 사실을 현재 인지하고 있다”며 “투기 자본에 원주민들이 피해를 입지 않도록 세부 시행령을 마련 중”이라고 답했습니다.

[앵커]

Q. 빌라업자들, 상호금융서 대출 받은 이유는

성북동 일대 신축빌라들을 조사하는 과정에서 빌라를 지은 업자들이 지역수협 등 상호금융을 이용했다는 점이 공통적으로 포착됐다고요. 이들은 왜 상호금융에서 자금을 조달한 건가요. 상호금융에서 과도한 대출을 해준 건 아닌가요.

[기자]

상호금융은 지역농협·새마을금고·수협중앙회 등 제2금융권으로 시중은행인 제1금융권보다 대출을 많이 받을 수 있습니다. 최근 LH 직원들의 사전투기 의혹에서는 지역농협의 과다 대출이 문제가 된 바가 있는데요.

성북동의 경우 농협이 아니라 수협이고, 3기신도시 토지가 아닌 서울 재개발 빌라라는 점을 제외하면 많은 부분이 비슷합니다. 구청의 건축허가, 사용승인허가 현황을 2019년부터 살펴봤는데요. 그 결과 수협에서 대출을 받은 10개 신축빌라 사업지를 찾을 수 있었습니다.

표를 보시면요. 매매가격보다도 채권최고액이 높은 걸 확인할 수 있습니다. 상호금융일지라도 대부분 LTV 70~80% 수준이어야 하는데요. 이 경우는 업자들이 건축비까지 대출받은 겁니다.

수협중앙회 관계자는 “토지는 최대 LTV 80%까지이고 나머지 금액은 신축 중인 건물에 대출을 해주는 주택건설자금대출 상품을 이용한 것 같다”며 “특별한 문제는 없다”고 설명했습니다.

주민들이 의심하는 건 매매 등기일과 근저당권설정일이 동일하다는 점입니다. 모현숙 성북5구역 재개발 추진 주민대표는 “매매 등기일과 근저당권설정일이 같은 걸로 보아 매매 대금의 90~100%를 잔금으로 수협에서 대출받아 지급했을 가능성이 있다”고 지적했습니다. 이어 “일반적인 계약은 매도자의 권익을 보호하기 위해 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%의 비율로 체결한다”며 “부당한 매매계약이 이뤄졌을 가능성이 있다”고 의심했습니다.

이들이 부당한 계약을 했는지와는 별개로 상호금융의 과도한 대출은 화두가 되고 있습니다. 지난달 말 정부는 가계부채 관리방안을 발표했는데요. 여기에 토지, 상가 등 비주택에 대한 LTV를 전 금융권에서 최대 70%로 제한한다는 내용이 담겼습니다.

그러나 이미 늘어난 신축빌라를 어떻게 해야 할지는 미지수입니다. 성북1구역과 성북5구역 주민들은 “그동안 지지부진했던 개발이 신축빌라 업자들 때문에 한번 더 밀리는 게 아니냐”며 우려하고 있습니다.

[앵커]

Q. 빌라 업자는 어떤 수법을 이용했나

과도한 대출 말고도 찾아낸 공통점이 있다고요. 같은 사람들이, 같은 수법으로 2년 동안 성북동에서만 10채를 지었다는 건데, 어떤 특이점이 있었나요.

[기자]

우선은 이들 빌라는 업자가 아닌 전 주인이 소유하고 있을 때 건축허가가 나왔다는 점입니다.

전 집주인들로부터 양해 내지는 협조를 구한 것으로 보이는데요. 이들은 이미 건축허가가 나서 쪼개기가 완료된 매물을 사들였습니다.

전 집주인이 소유하고 있을 때 건축허가를 내주는 데 도움을 줘서 인지 이들은 대체로 시세보다 높은 가격에 빌라를 매입했습니다.

이들이 사들인 빌라 중에는 다른 곳보다 두 배 이상 시세를 쳐준 곳도 있습니다. 지도 상에서 화살표로 표시된 빌라는 지난 2017년 만해도 15억원에 거래됐는데요. 이들 신축빌라 업자들이 사들일 때는 33억원에 거래됐습니다. 3년새 두 배 넘게 오른 셈입니다.

한 부동산 전문가는 “빌라 업자가 사들인 땅의 감정평가가 너무 많이 나온 것 같다”고 지적했습니다. “인근의 네모 반듯한 대로변 땅보다도 안쪽에 있는 땅이 3.3㎡당 30만원 정도 더 나온 것 같다”고 설명했습니다. 대출을 많이 받기 위해 감정평가가 부풀려졌을 수 있다는 겁니다.

익명을 요구한 한 감정평가사는 “상호금융에 내는 감정평가서는 과도하게 부풀려진 측면이 있다”며 “호가나 시세 수준으로 감정평가가 나오기도 한다”고 꼬집었습니다. 이어 “상호금융에 낸 감정평가서를 1금융권에 똑같이 제출했을 경우, 1금융권에서는 해당 상호금융 평가서의 80%만 인정해준다”고 설명했습니다.

[앵커]

이 같은 내용을 바탕으로 주민들이 금감원, 국토부에 신고를 넣는다고 했으니, 이를 통해 자금조달이 어떻게 이뤄졌는지 드러나겠군요. 좀더 지켜봐야겠습니다. 수고하셨습니다. /heyjin@sedaily.com
 

[영상편집 강현규]