[줌인 부동산] 공공개발 오해와 진실…“현물선납, 수용 아닌 신탁”

[서울경제TV=지혜진기자] 

[앵커]

정부가 주택 공급을 획기적으로 늘리겠다고 발표하면서 다양한 공급대책이 나왔습니다. 특히 서울 지역에서는 공공 재개발·재건축과 도심 공공주택 복합사업이 있는데요. 지난해 이 같은 대책이 한꺼번에 나오면서 시장에서는 오해와 혼란이 여전한 모습입니다. 공공으로 하면 토지를 강제로 수용당하는 게 아니냐라는 우려에서부터 ‘현물선납’이라는 생소한 개발방식을 믿을 수 없다는 의견도 있는데요. 지혜진기자와 차근차근 공공개발에 대해 짚어보겠습니다. 나와 계시죠.

[기자]

안녕하세요.

[앵커] Q.공급대책 종류는

일단 지난해 공급대책이 한꺼번에 쏟아져 나오다 보니까 아직도 궁금해하는 사람들이 있어요.

아무래도 서울시 주도로 하는 공공재개발·재건축이 한 축, 그리고 국토부 주도로 하는 공공 복합사업이 또 한 축을 이루면서 공공개발이 두 갈래로 진행되다 보니 그런 측면이 있는데요. 시청자들의 명확한 이해를 위해 한 번 더 짚어주세요.

[기자]

사람들이 주로 궁금해하는 게 말씀해주신 공공재개발·재건축과 도심 공공주택 복합사업입니다.

공공재개발·재건축도 지난해 새로 나온 사업인데 올해 초 2·4대책이 발표되면서 두 사업을 혼동하는 겁니다.

우선 LH 사업팀 관계자의 설명을 먼저 들어 보시죠.

[싱크] 오상훈 / LH 3080+도심주택공급단 차장

“두 개의 비교 점을 설명해 드리자면 공공재개발은 관리처분 방식인데 이 사업(도심 공공주택 복합사업)은 관리처분 방식이 아니라 주민 수익률을 도입해서 주민들에게 보다 많은 혜택을 드리는 사업이고요. 임대주택 비율에 대해서도 공공재개발은 임대주택 공급이 많은 반면에 도심 공공주택 복합사업은 임대주택 공급을 줄이고 대신에 공공분양을 늘려서 주민들에게 선택을 다양하게 하는 사업이 되겠습니다.”

LH 관계자가 설명한 대로 두 사업은 방식이 다릅니다. 공공재개발·재건축은 기존의 민간개발 방식대로 관리처분 방식을 따르고요. 공공 복합사업은 현물선납이라는 새로운 방식으로 사업을 진행합니다.

사업 방식이 다르다는 건 사업을 진행하는 토대가 되는 법안도 다르다는 의미인데요.

공공재개발·재건축은 기존 정비사업처럼 도시 및 주거환경정비법을 기반으로 사업을 추진합니다. 이에 반해 공공 복합사업은 공공주택특별법을 한시적으로 도입하는 겁니다.

그러다 보니 사업 추진 주체도 다른데요. 공공재개발·재건축은 서울시가, 공공 복합사업은 국토부가 주가 되어서 사업을 진행합니다.

사실 이미 공공재개발·재건축 대책이 나온 상황에서 공공 복합사업을 내놓는 이유가 뭐냐고 의문을 품을 수도 있는데요. 주택공급이 시급하다고 판단한 정부가 공급 속도를 최대한으로 끌어올릴 방안으로 생각해낸 게 공공 복합사업이라고 보시면 됩니다.

노후도 기준도 공공 복합사업은 조금 더 완화했습니다. 공공재개발의 경우를 보면요. 지난 2016년 서울시가 도입한 ‘주거정비지수’를 충족하지 못해 ‘노후도 미달’로 탈락한 후보지들이 많았는데요. 공공 복합사업지에서는 주거정비지수보다 완화된 기준을 적용해, 과거 뉴타운 출구전략으로 해제된 구역이 대거 포함됐습니다. 2/3 이상 주민 동의를 가장 빨리 받은 은평구 증산4구역이 대표적입니다. 어떻게 보면 서울시 주거정비지수 등 때문에 사업이 막혀 있던 뉴타운 해제구역들은 이번 공급대책을 통해 사업을 다시 추진할 기회가 생긴 셈입니다. 

[앵커] Q.2·4대책 ‘토지수용’ 반감 배경은

2·4대책 사업지로 선정돼서 기뻐하는 곳이 있는가 하면 여전히 거부감을 드러내는 곳들도 있습니다. 공공재개발 탈락지나 보류지들이 공공 직접시행으로는 전환하지 않겠다고 하는 게 일례인데요. 이 같은 분위기가 형성된 것은 2·4대책에서 나오는 공공 직접시행이나 도심 복합사업이 토지를 ‘수용’하는 방식으로 사업을 진행하겠다고 발표해서였죠.

앞서 말씀해주신 표현대로라면 ‘현물선납’ 방식이 되겠습니다. 이 부분에 가장 시장의 반발이 심한데 이런 반감이 조성된 이유는 뭔가요.

[기자]

지난 2월 4일, 국토교통부가 새로운 사업 방식인 공공 직접시행과 공공 복합사업을 설명하면서 투기수요 유입을 막기 위해 강력한 단어를 쓴 게 그 시작인데요.

당시 공공성 제고를 명목으로 공기업이 단독으로 사업을 시행할 경우 해당 구역을 토지거래허가구역으로 묶는다고 발표했습니다. 그러면서 대책발표일 이후에 부동산을 취득한 사람은 아파트 입주권을 받지 못하고, 현금청산 대상자 될 것이라고 예고했는데요.

가뜩이나 부동산 가격 상승 등으로 공공에 대한 불신이 높은 상황에서, 토지를 수용하겠다거나 현금청산 대상이라는 등 강력한 단어가 연달아 등장하니 대책에 대한 불신으로 옮아간 것으로 보입니다.

그러나 사업을 직접 추진하는 실무자들은 이 같은 오해를 푸는 게 가장 큰 숙제였다고 하는데요. ‘수용’이라고 표현됐지만 사실은 민간 재개발 절차에도 있는 관리처분 과정을 앞단으로 끌어왔다고 보는 게 정확하다는 게 실무자들의 설명입니다.

일단 LH 관계자의 설명을 들어보시죠.

[싱크2] 오상훈 / LH 3080+도심주택공급단 차장

“일반 재개발은 관리처분 방식이고 저희(공공 복합사업)는 현물선납 방식입니다. 용어가 다르지 방식은 종전의 자기 자산을 내어놓고 신축아파트를 분양받는 방식이고요.”

지금 나오는 화면을 보시면요. 공공 복합사업에서는 일반 재개발 절차보다 많은 부분이 생략된 걸 확인할 수 있습니다. 일단 조합 대신 공기업인 사업 시행자가 주민협의를 하기 때문에 조합 총회 절차가 생략됐고요. 관리처분인가 과정도 생략됩니다. ‘현물선납’을 통해 정비계획 단계부터 관리처분에 들어갔다고 보시면 됩니다.

즉, 일반 재개발은 사업 진행을 어느 정도 완료한 다음, 조합원들이 조합에 토지나 건축물의 소유권과 지상권 등과 같은 소유권 이외의 권리를 일정 기간 신탁합니다. 그리고 아파트가 다 지어진 뒤에 아파트와 관련한 권리로 변환해 배분하는데요. 2·4대책은 사업을 한목소리로 빠르게 끌어가기 위해 계획단계부터 신탁하도록 하는 겁니다. 

[앵커] Q.시공사 선정 방식은

좀처럼 벗겨지지 않는 오해가 아파트 브랜드인데요. “LH가 하는 사업이니 LH 브랜드가 붙을 거다”라는 이야기가 아직도 일부 구역에서는 퍼지고 있다고요.

오해와 달리 공공재개발과 공공 복합사업 모두 민간브랜드 아파트가 들어올 텐데, 시공사 선정 방식은 어떻게 이뤄질까요.

[기자]

명확하게 거짓인데도 여전히 일부 지역에서는 낭설로 떠도는 게 공공 브랜드가 적용된다는 겁니다. ‘주공아파트로 지어지면 집값이 내려간다’는 편견 때문인데요.

공공재개발·재건축뿐 아니라 2·4대책에 포함된 사업 모두 민간 브랜드 아파트가 적용됩니다. 사실 몇몇 민간 건설사들은 현재 후보지를 방문하며 물밑작업을 하고 있습니다. 최근에 2/3 이상 동의를 확보한 증산4구역 관계자는 “시공능력평가 10위 안에 있는 건설사들은 이미 한 번씩 다녀갔다”고 말했는데요.

아직 시공사 선정방식이 확정된 건 아닙니다만, LH 관계자는 “과거 ‘LH 참여형 가로주택정비사업’에 도입됐던 것처럼 민간 시공사 풀단을 구성하는 방식으로 정해질 가능성이 크다”고 답했습니다. 사업지별로 LH와 주민들이 공사비나 시공 조건들을 고려해 후보 건설사 2~3곳을 추리고 나면, 주민투표에 부쳐 최종 시공사를 선정하는 겁니다.
 

대형건설사 입장에서도 최근 서울권 정비사업 물량 확보가 어렵다 보니 공공 복합사업 풀에 참여할 가능성이 클 것으로 관측됩니다.

[앵커] Q.신축빌라 투기 이용 막을 방법은

마지막으로 공공 복합사업의 건축허가일 기준에 대해 이야기 나눠볼게요. 저희 서울경제TV가 앞서 성북동 신축빌라 투기를 보도하면서 지적한 바 있는 내용인데요.

2·4대책에 따라 2월 4일 이후로 매매한 집들은 모두 현금청산이 되잖아요. 그런데 건축허가일 기준도 2월 4일로 나왔어요. 일부에선 건축허가만 받아둔 빌라를 매매해서 입주권 투자가 가능했는데요. 아직 세부 규정이 마련되지 않았습니다. 이 부분은 어떻게 되나요.

[기자]

네 안 그래도 공공재개발이며 공공 복합사업이며 모두 신축빌라 업자들이 무분별하게 구역 내 빌라를 짓는다는 점이 문제로 지적된 바 있는데요. 아직까지도 현재 진행형입니다. 공공 복합사업지에서는 현재 신축빌라 개수를 파악하고 있는 상황이고요.

일단 공공재개발 같은 경우는 현금청산일이 명확합니다. 지난해 9월 21일을 기준으로 이후 매수자들은 현금청산 대상이 되는데요. 그럼에도 일부 빌라 업자들이 문제가 되고 있습니다. 입주권이 나온다고 신축빌라를 공공재개발 구역에서 분양하는 건데요. LH 관계자는 “현재로써는 분양행위를 막을 강제수단은 없다”면서도 “후보지로 선정된 지역이 있는 구청에는 지속해서 건축허가를 내주지 말아 달라고 요청하고 있다”고 답했습니다.

이보다 더 큰 문제는 공공 복합사업입니다. 대책 일인 2월 4일 이후 매수자는 현금 청산하겠다고 으름장을 내놓았던 대책입니다만, 건축허가 기준이 발목을 잡고 있습니다. 2월 4일 이전에 미리 건축허가를 받아 둔 신축빌라들은 입주권이 나오는 상황이기 때문인데요. 일부 구역에서는 수십 개씩 쪼개기한 빌라를 분양하고 있고요. 몇 달 사이 수 백 채씩 입주권이 나오는 빌라가 늘어나면서 사업성이 크게 훼손되는 게 아니냐는 우려도 나오는 상황입니다. 현재 국토부 등 정부는 세부 시행령을 마련 중인 것으로 알려졌습니다.

[영상취재 조무강 / 영상편집 강현규]