[줌인부동산] 절반 짓고 멈춰선 둔촌주공, 앞 날은

[앵커]

둔촌주공의 조합과 시공단 입장이 여전히 평행선을 달리고 있습니다. 진실공방까지 오가고 있는 강남권 최대 재건축 사업지 둔촌주공 재건축 현장은 앞으로 어떻게 될지 부동산부 서청석 기자와 이야기 나눠보겠습니다.

[앵커]

둔촌주공 재건축 사업, 어떤 상황인가요?

[기자]

둔촌주공 조합과 시공단은 공사비 증액 등을 두고 첨예한 대립을 펼치다 결국 지난 15일 시공단이 공사를 전면 중단했습니다.

/공정률 52% 현장에서의 공사중단이라는 사상 초유의 사태가 벌어진건데요. 전체 1만2,032가구, 일반 분양만 4,786가구로 올해 서울 지역 공급 계획에도 차질이 있을 전망입니다.

조합은 시공단이 공사를 10일이상 중단할 경우 14일의 공지 이후 시공사를 교체할수도 있다고 엄포를 놓은 상황인데요. 이미 공사 중단 기간이 10일을 넘어 12일째이기 때문에 조합은 시공사를 교체할 수도 있다는 입장입니다.

다만 조합측은 서울시의 중재안을 기다려보겠다는 입장도 내비치며 다소 소극적인 태도를 보이고 있습니다. 업계에 따르면 서울시는 지난주 시공사업단과 접촉해 협상 안건을 논의한것으로 전해집니다. 조합은 아직까지 공식적인 통보는 없었다는 설명이지만 양측 의사가 확인 되면 중재가 시작될 것으로 보입니다.

[앵커]

공사비 증액을 두고 양측이 한발자국도 물러서지 않고 있는 모습인데요. 이런 상황이 지속될 경우 앞으로 둔촌주공 재건축 사업은 어떻게 진행될 수 있는건가요.

[기자]

지금 상황에선 크게 세 가지 시나리오가 예상되고 있는데요. 먼저 합의 후 공사 재개 시나리오가 있습니다.

둔촌주공 조합이 전임 집행부가 시공단과 맺은 공사비 증액 계약을 인정하고 사업을 재개하는겁니다.

조합이 금융권과 맺은 대출 계약은 약 2조1,000억원에 달하며, 연간 이자 부담은 800억원인데, 사업이 지연될수록 조합이 부담해야할 이자비용이 늘어날수밖에 없습니다.

여기에 사업 지연으로 불확실성이 더 커질 경우 오는 7월, 8월에 이주비, 사업비의 만기가 각각 돌아오는데 은행권에선 만기 전 회수도 논의 하고 있는 것으로 알려져있습니다.

또, 6,000명이 넘는 둔촌주공 조합원들의 기약없는 기다림이 더 길어질수 있습니다.

이미 공정률이 52%인 만큼 협상을 통해 사업을 빨리 재개해 조합과 사업단의 금융 부담을 최소화하는게 가장 좋은 시나리오라고 볼 수 있습니다.

[앵커]

협상을 통해 공사를 재개 하는 경우 말씀해주셨는데, 그렇다면 협상이 틀어지게 될 경우는 어떻게 되는건가요

[기자]

협상이 결렬된다면 결국 조합이 새 시공사를 선정해 공사를 재개하는 시나리오도 가능합니다.

이 경우 새로 선정된 시공사가 그간 투입된 공사비, 금융 비용을 전부 갚아야하기 때문에 시공사에 선정되도 큰 부담을 안게 됩니다. 특히 그동안 투입된 공사비, 조합 대여금 등 각종 비용은 2조5,000억원에 달하는데 새로 선정된 시공사가 이 비용을 전부 갚아하기 때문입니다.

이 때문에 업계에선 조합이 시공사 교체에 나서도 나설 건설사가 마땅치 않을 것으로 보고 있습니다. 이미 공사의 절반 이상이 진행된 현장에서 시공사가 교체된 사례를 찾기도 힘들뿐더러 막대한 금액을 떠안으면서까지 사업에 뛰어들어도 사업성이 있을지 의문이라는 분석입니다.

[앵커]

현실적으로 시공사 교체가 쉽지 않단 얘긴데요. 지금 시공단은 유치권을 행사하고 있잖아요. 이 상황이 지속될 경우엔 어떻게 되는건가요.

[기자]

현재 시공사업단이 행사 중인 유치권은 시공사가 공사비를 받을 때까지 건물을 차지하는 건데요. 조합이 자체적으로 공사비를 정산하거나 이를 대신 변제해줄 새로운 건설사를 찾지 못하면, 시공사업단은 경매 절차에 들어갈 수밖에 없습니다.

업계에선 유치권에 의한 경매로 갈 경우를 조합과 시공단에 최악의 경우라고 평가하고 있습니다.

유치권에 의한 경매 절차에 들어가기 위해서는 조합과 시공사 간 협상이 법정 공방을 거쳐 유치권 행사가 정당하다는 법원의 판단이 필요한데요. ‘속도가 생명’인 정비사업장에서 이 판단을 받아내는 데에도 상당 시간이 걸리기 때문입니다.

만약, 공사현장이 경매에 나와도 문제인데요. 경매에 나온 미준공 건물은 권리문제부터 복작합니다. 통상적으로 선순위는 대출해준 금융권이 갖고, 그 다음으로 시공사와 관련 업체들이 유치권을 행사합니다.

업계에서는 둔촌주공에 대한 경매가 이뤄져도, 새 주인을 만나는 데 어려움이 있을 것으로 보고 있습니다. 결국 여러 차례 유찰을 겪다가 현 시공사업단이 낙찰을 받을 수밖에 없을 것이라고 보고 있는 겁니다.

이 경우 과거 트리마제 사태처럼 조합원들이 사업부지와 분양권을 박탈 당할수도 있습니다.

[앵커]

지금까지 둔촌주공 세 가지 시나리오에 대해 부동산부 서청석 기자와 이야기 나눠봤습니다.

[영상편집 이한얼]