[대박땅꾼의 땅땅땅] 개발촉진지구의 숨은 땅을 찾아라

1. 개발촉진지구는 고수익의 기회

현장답사를 하다 보면 유난히 낙후된 지역이 있습니다. 땅값이 저렴해도 분위기를 보면 왠지 주저하게 됩니다. 그렇다고 "이런 곳이 언제 개발되겠어?"라고 그냥 지나치면 투자의 기회를 놓칠 수 있습니다. 다른 지역 보다 낙후되었기 때문에 향후 가능성이 풍부하다고 생각해야 합니다. 한 지인이 지난 2000년 강원도 철원군의 토지를 소개받은 적이 있습니다. 철원군이 개발촉진지구로 지정된다는 소식에 현장답사를 통해 생태 관광단지 개발 예정지 인근 토지를 평당 8만 원에 매입하였습니다. 무척 저렴한 가격이었는데 십여 년이 지난 후 그 땅은 다섯 배까지 시세가 올랐습니다.

2. 낙후된 지역 땅의 운명을 바꾸는 개발촉진지구

낙후지역의 생활환경개선을 목적으로 국토해양부가 지정하는 개발촉진지구입니다. 지역균형개발과 지방중소기업 육성에 관한 따라 지정하며 기준은 다음과 같습니다.

- 지역총생산 또는 재정자립도가 다른 지역에 비해 현저히 낮고

- 지역 인구가 일정기간 감소하거나 정체되어 있으며

- 경제적 여건 변화로 지역산업이 쇠퇴하여 새로운 소득기반 조성이 필요하거나

- 지역간 균형 개발을 위해 생산 및 생활환경 정비가 필요한 곳

개발촉진지구의 대표적인 예는 강원도 탄광지구입니다. 1996년 정부가 강원 태백, 삼척, 영월, 정선을 개발촉진지구로 지정하였지요. 이후 카지노와 스키장, 골프장 등 관광휴양시설이 개발되었습니다. 

개발촉진지구로 지정개발사업 시행자에게 토지수용권이 부여되고 사업시행 토지에 취득세와 등록세가 면제되며 재산세를 5년간 50% 감면 받습니다. 세제 지원 외에도 국고로 필요한 도로 등의 기반시설을 조성합니다. 게다가 개발사업계획이 승인되면 산지전용이나 농지전용 등 평소 까다로운 인허가 절차도 쉽게 이뤄집니다. 한마디로 각종 개발 이 이뤄질 수 있는 여건이 마련되는 셈이지요.

그래서 개발촉진지구로 지정되면 땅값이 곧바로 상승합니다. 2011년 전라북도 부안군이 개발촉진지구로 지정되었습니다. 국비와 지방비 약 2천억 원 규모를 투입하여 기반시설을 확충하고 도로 6개 노선을 신설· 정비합니다. 고마제 수변테마파크, 내소지구 명소화거리, 격포리 해안 경관로드 조성사업, 동중리 에너지테마파크 조성, 줄포습지 및 생태공원 탐방로 조성 등의 다양한 개발사업이 계획되거나 진행 중입니다.

3. 개발의 방향 파악하기

개발촉진지구가 지정된 유형에 따라 개발의 방향을 가늠할 수 있습니다. 개발촉진지구의 유형은 다음과 같습니다.

•낙후지역형

•균형개발형

•도농통합형

낙후지역형은 말그대로 낙후된 지역의 경제활성화와 일자리 마련 등 지역소득 증대사업 위주의 개발이 진행됩니다. 균형개발형은 광역개발 권역에 속하는 지역으로 지역간 균형발전을 위해 주로 민간자본을 유치 해 집중개발을 하는 곳입니다. 도농통합형은 그간 유지됐던 지역산업이 급속히 몰락하여 새로운 소득기반 조성이 필요한 지역을 인근 도시지역과 연계하여 개발하는 경우입니다. 유형별로 지원 방향이 다르고 그에 따라 개발 내용도 달라집니다. 그래서 낙후된 지역에 투자할 때 개발촉진지구로 지정될 가능성이 있는지. 지정되면 어떤 유형일지 파악하는 게 중요합니다. 개발촉진지구 지정은 광역시장이나 도지사의 요청에 따라 이뤄집니다. 이는 다시 말해 지자체 공무원들이 사전 조사를 하여 발전방향을 잡는 다는 뜻이지요. 해당 지자체의 홈페이지를 유심히 지켜보면 개발촉진지구와 관련한 세미나나 공람을 볼 수 있습니다. 이를 통해 개발의 방향을 파악하면 어떤 땅을 사야 할지 가늠할 수 있을 겁니다. 

앞서 철원군 투자 사례를 들었습니다. 철원군은 낙후지역형 개발촉진지구라고 말씀드렸지요. 철원군 개발촉진지구는 자연자원을 이용한 관광 휴양산업 육성을 중심으로 지역발전 기반을 구축하자는 게 핵심입니다. 그렇다면 창고나 공장부지 같은 곳보다는 관광지로 확장되며 편입될 가능성이 있는 땅이 좋겠지요. 펜션 등 숙박시설이나 레스토랑 등이 들어 설 부지도 투자 대상이 될 수 있을 겁니다. 개발촉진지구의 땅을 다 사면 좋겠지만 현실적으로 불가능합니다. 그러니 개발이 진행될 때 떠오를 땅을 미리 찾아 선점하는 전략으로 접근해야 합니다.

4. 장기투자 관점에서 접근한다

개발촉진지구 투자는 장기적 관점에서 접근해야 합니다. 워낙 낙후 되었기 때문에 개발촉진지구로 지정 받은 것입니다. 오랜 세월에 걸쳐 근본 적인 이유로 인해 낙후된 것이고 이를 개선하는 사업은 신도시 개발처럼 단기간에 할 수 있는 게 아닙니다. 하지만 정부 정책은 한번 세워지면 계획에 따라 차근차근 집행되기에 10년, 20년이 지나면 몰라보게 달라 집니다. 그에 따라 땅값도 수배 이상 오르게 마련입니다. 장기적인 관점 에서 여유자금으로 접근하면 은퇴 후 노후를 보낼 든든한 자산이 될 수 있을 겁니다.