[이슈플러스]‘황금알’ 낳던 부동산PF…이젠 골칫덩이

[앵커]

금리인상 여파로 부동산 시장이 침체되자 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 대출의 연쇄 부실 우려가 커지고 있습니다.

부동산 호황기에는 황금알을 낳는 거위였지만, 지금처럼 기준금리가 높아지는 불황기에는 골칫덩이로 전략한 건데요.

특히 부동산PF 위주로 살림을 꾸려 나간 증권사들의 수익성과 재무건전성에 ‘빨간 불’이 켜졌습니다,

증권부 최민정 기자와 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하세요.

[기자]

네, 안녕하세요.

[앵커]

일단 부동산PF에 대해 잘 모르는 분들이 계실 것 같은데 간략하게 설명 부탁드립니다.

[기자]

네, 부동산PF 대출은 풀어서 부동산 프로젝트파이낸싱 대출이라고도 부르는데요.

통상 개발 사업의 미래 가치를 보고 자금을 미리 빌려주는 개념입니다.

부동산 호황기에는 수익을 내기 쉽지만, 지금처럼 기준금리가 높아지는 불황기에는 자산가격 하락이 동반돼 미분양이 확대될 경우 금융사가 대규모 손실을 떠안을 수밖에 없습니다.

최근 연이은 글로벌 기준금리 인상과 러시아 사태로 건설 원자재값이 폭등하면서 건설현장에 제대로 돌아가지 못하고 멈추며 건설사에 대출을 내 준 금융권 전반에 악영향이 끼치는 모습입니다.

[앵커]

증권사 실적에 효자 노릇을 해왔던 게 부동산PF인데요. 그래서인지 증권사 실적 전반에 빨간불이 켜졌다고요.

[기자]

네, 최근 몇 년간 부동산 경기 호황으로 대형사 뿐 아니라 중소형사 증권사도 부동산PF 사업에 뛰어들면서 호실적을 달성한 바 있는데요.

통상 자본력과 신용도가 취약한 부동산 개발 주체들이 증권사의 높은 신용도를 활용해 PF대출 관련 신용보강을 하고 이 과정에서 수수료를 챙겨갑니다.

특히 미래에셋·한국투자·삼성·NH투자·키움증권 등 주요 증권사들의 부동산 PF 관련 수익은 전체 IB(기업금융) 수수료 수익에서 50∼80%를 차지할 만큼 비중이 컸습니다.

하지만 최근 부동산 시장이 침체 국면에 접어들면서 증권사들은 너나 할 것 없이 부동산PF 사업 규모를 축소시키고 있습니다.

오늘(17일) 예탁결제원에 따르면 국내 증권사들이 부동산PF채무보증을 선 규모를 의미하는 PF유동화증권 신용보강 금액은 올해 3분기 약 3조 8,000억원으로 집계됐습니다.

이는 올해 2분기와 비교하면 약 55.8% 줄어든 수치로, 증권사들이 차례로 부동산PF 사업 규모를 줄이고 있다고 해석해볼 수도 있습니다.

전문가 인터뷰 들어보겠습니다.

[인터뷰] 이효섭/ 자본시장연구원 연구위원

"강원도가 레고랜드 관련돼서 채무보증을 이행 하지 않기로 함에 따라서 급격하게 부동산PF 관련된 금융시장이 경색되고 있고"

"시장 금리가 올라가면서 차환 리스크도 커지고 이러면서"

[앵커]

부동산PF에 관련해 특히 중소형 증권사들의 수익성과 재무건전성이 위험하다고요.

[기자]

네, 맞습니다. 중소형사는 상대적으로 리테일 및 운용 부문 등으로의 사업기반 다각화가 미흡해 대형사보다 IB(기업금융)에 더 집중했기 때문인데요.
 

중소형사의 경우 제한된 자본력으로 고수익을 거두기 위해 위험을 감수하는 성향이 높았습니다.

실제 한국신용평가에 따르면 자본 3조원 이상 대형사는 2020년 말 대비 2022년 3월 말 기준으로 부동산 PF익스포져가 1.1조원 증가했으나, 중소형사는 2.8조원 증가하며 부동산PF에 대한 위험 노출이 상대적으로 커졌습니다.

지금 같은 부동산 냉각기에 중소형사가 더 위험한 이유는 대형 증권사와 달리 채무변제 순위가 중·후순위로 배치돼 있기 때문입니다.

대형사의 경우 중후순위 비중이 30%인 반면, 중형사는 63%, 소형사는 72%로 집계되며 변제순위가 뒤에 치우쳐 있다는 걸 확인할 수 있습니다.

[앵커]

“부동산PF의 진짜 쇼크는 내년에 온다”라는 말이 나오고 있는데요. 업계 분위기는 어떤가요?

[기자]

네, 일단 글로벌 중앙은행들이 기준금리를 계속 올리고 있어 부동산 냉각기는 지속될 것으로 보이는데요. 윤수민 NH부동산전문위원은 “실제로 금리가 올라가면서 부동사 시장 내에서 상환 위험이 놓여있는 곳이 있기도 하다”라고 지적합니다.

다만 업계에선 지난 2010년 저축은행 PF 부실사태와 비교하는 등의 과도한 우려는 불필요하다는 목소리도 나오고 있습니다.

이재우 한국신용평가 연구원은 “유동성위험 경계는 하되 과도한 우려는 불필요하다”며 “업권 전반적으로 본 PF의 경우 LTV(주택담보대출비율)가 낮아 최종적인 손실 위험은 제한적일 것으로 예상한다”고 설명합니다.

추가로, 분양률이 높지 않은 사업장 및 중후순위 익스포져에 대해서는 지속적인 모니터링이 필요하다는 의견입니다.

[앵커]

네, 지금까지 증권부 최민정 기자와 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.

[기자]

네, 감사합니다.

[영상편집: 채민환]