[대박땅꾼의 땅땅땅] 고속도로 IC에 주목하라

잊을 만하면 새로운 고속도로의 '조기 착공', '개통' 소식이 들린다. 새 고속도로가 뚫린다는 뉴스는 일반 시민들에게는 출퇴근 시간이 짧아지고 교통혼잡이 해소된다는 소식이지만, 토지 투자자들에게는 땅값이 오르는 반가운 소식이다.

고속도로 개통은 토지 투자에서 매우 반가운 투자 포인트다. 늘 말하지만 길이 열리는 곳에 돈이 몰려든다. 도로가 개통되는 곳에서는 토지 투자로 큰 시세차익을 얻을 수도 있다. 하지만 사전조사 없이 안일하게 덤벼들었다 가는 구매한 토지가 장기간 묶이는 불상사가 일어날 수 있다. 무엇보다 수익을 낼 수 있는 포인트가 어디인지, 어떤 핸디캡이 있는지 통찰할 수 있는 안목을 키워야 한다.

고속도로 중에서 토지 투자처로 가장 적합한 지역은 차량이 들어가고 나오는 인터체인지(Interchange, 이하 IC) 주변이다. 그렇기에 새 고속도로가 개통된다고 인근 지역이 모두 수혜를 입는 것은 아니다. 고속도로가 인근에 있어도 차량의 출입구인 IC가 멀면 차량 통행으로 인한 소음 피해만 크고 정작 고속도로 출입은 불편하다. 주거지역으로서의 매력이 떨어지게 되는 것이다. 그래서 실제로 수도권 신도시들도 고속도로 IC 주변에 주거단지가 밀집되는 현상이 나타난다.

어떤 지역이든지 지가상승의 척도가 되는 것은 유동인구가 얼마나 되느냐 이다. IC 주변 지역은 주거지(아파트), 공장(물류창고), 주유소, 식당 등이 다양하게 들어설 수 있는 호재를 안고 있다. 쉽게 말해 IC는 인접한 도시와 연결 되는 출입구와도 같다. 따라서 IC와 가까운 지역은 다른 지역보다 개발진행 속도가 더 빠를 수 밖에 없다는 게 또 하나의 토지 투자호재로 작용한다.

고속도로 IC 개발이 확정되면 인접한 토지의 시세는 빠르게 상승한다. 이 때 주의해야 할 점은 투자 타이밍을 놓친다면 오히려 비싼 땅을 사게 되는 안 좋은 결과를 낳을 수도 있다는 것이다. 지가에 거품이 껴 장기간 정체될 수도 있기 때문이다. 이럴 때 수익이 발생할 수 있는 지역과 그렇지 않은 지역을 분간할 수 있는 안목이 중요하게 작용한다.

나의 큰아버지는 충남 예산군 고덕면에 50년 이상 거주하면서도 땅값이 오를 것 이라고는 상상도 하지 못했다고 한다. 하지만 당진-대전간 고속도로가 뚫렸고 고덕IC가 생기면서 모든 것이 달라졌다. 큰아버지댁 주변 땅 값 이 무려 몇배는 오른 것이다.

이렇듯 고속도로 IC가 생기면 주변 땅값이 기본적으로 두 배 이상 올라버리기 때문에 많은 투자자들이 IC 예정지에 주목하고는 한다. 하지만 여기에도 함정이 있다. IC가 생긴다고 무조건 주변 땅값이 오르는 것은 아니기 때문이다. IC 주변에 배후 개발지, 배후 산업단지가 생겨나야 한다. 아무런 호재도 없는 IC 주변은 지가상승이 더딜 수 있다는 것에 주의해야 한다.

IC 개발 예정지와 인접한 지역 대신 조금 벗어난 지역을 공략하는 방법도 있다. 통상적으로 IC에서 반경 3㎞ 내에는 고수익을 줄 수 있는 토지가 숨어 있는데, 해당 토지가 건축물을 올릴 수 있는 곳인지 빠르게 파악한다면 투자의 성공을 부를 수 있다. 또한 반대로 생각해보면 IC와 가깝다는 이유만으로 건축할 수 없는 맹지나 농림지 등을 덜컥 계약할 시 이도 저도 못하는 땅이 될 수도 있다는 것에 주의하자.

고속도로 IC 개발 예정지는 고수익을 낼 수 있는 노른자임은 틀림없다. 그렇지만 거품 낀 가격에 현혹되거나 "IC 인근이니 언젠가는 개발되겠지 하는 생각으로 불확실한 토지에 투자한다면 투자 실패로 이어질 수도 있다. 손해 보지 않고 안정적으로 투자하는 방법은 지속적으로 정부나 지자체에서 발표하는 도시계획을 꼼꼼히 살펴보는 것이다. 그래야 투자 실패 확률을 낮출 수 있다.