[8.8부동산 대책] 중장기 공급 대책으로 치솟는 집값 잡힐까

[서울경제TV=이지영기자] 정부가 지난 7일 부동산관계장관회의에서 '주거 안정을 위한 주택 공급 확대방안'을 발표했다.

서울·수도권 아파트 쏠림 현상을 완화하기 위해 비아파트 공급을 확대하고, 재건축·재개발 속도를 높여 아파트를 신속하게 공급하겠다는 게 핵심이다.

부동산 업계에선 장기적으로 봤을 때 효과를 기대해 볼만하다고 입을 모았다. 다만, 당장 급등하는 집값을 잡기엔 한계가 있다는 게 대다수의 평가다. 이번 대책은 방안을 내놓는 것보다 꾸준하게 추진하고 유지하는 것이 가장 중요하다는 조언도 나온다.

◇관심 몰린 '그린벨트 해제'…"당장 공급 늘릴 방안은 아냐"

시장의 관심은 그린벨트 해제에 몰렸다.

정부는 서울을 포함한 수도권 그린벨트를 풀어 8만 가구를 공급할 수 있는 신규 택지 후보지를 오는 11월 발표하기로 했다.

다만, 구체적인 지역을 밝히지 않았다. 업계에서는 그 대상지로 서울 강남구 수서차량기지, 서초구 내곡동 예비군훈련장, 김포공항 일대 그린벨트 지역 등을 꼽았다.

서울 그린벨트는 149.09㎢로 서울 면적의 약 25%에 해당한다. 강북권 그린벨트는 대부분 산이기에 택지로 개발하기에 부적합해, 강남권이 유력하다는 전망에 무게가 실리고 있다. 다만 집값이 크게 오르고 있는 상황에서 당장 효과를 볼 수 있는 공급 방안은 아니다. 신규 택지는 후보지 발표 이후 공공주택지구 지정, 지구계획 수립, 토지 보상 등을 거쳐 실제 입주까지 통상 8∼10년이 걸리기 때문이다.

정부가 그린벨트 해제 방안을 내놓은 것은 최근 서울 지역을 중심으로 집값이 치솟고 있기 때문이다. 향후 주택 공급이 부족해질 것이란 우려와 전세사기 여파로 인한 아파트 쏠림 현상, 하반기 금리 인하 기대감은 국민들의 불안 심리를 가중시켰다. 실제 서울 아파트값은 20주째 상승 중이고, 1월 2,500건이던 서울 아파트 매매거래량은 6월 6,200건까지 상승했다.

그간 정부는 수차례 공급 대책을 내놨지만, 시장의 흐름을 읽지 못했다는 지적을 받아왔다. 아파트가 필요한 상황에서 비아파트 규제를 풀어주겠다고 하고, 수도권 등 선호 지역의 공급 부족을 메꿀 방안은 없었기 때문이다.

하지만 이번 대책에서는 그린벨트 해제 대상에 서울 및 서울 인접 부지가 들어간다는 것을 직접 언급한 만큼, 수도권 등 선호 지역의 공급을 확대하려는 방안은 긍정적인 평가를 받는다.

◇특례법 도입해 재건축 절차 간소화

[사진=이한얼 영상편집기자]

재건축 사업 추진이 꽉 막힌 상황 속에서 기대를 모았던 '절차 간소화' 대책은 다소 아쉽다는 평을 받는다.

도시정비 사업에서 용적률 상향과 의무 비율 해제, 세제 금융지원 등 가능한 수단이 동원되긴 하지만, 사업이 차질을 빚어도 이에 대한 구체적인 해답은 빠져있기 때문이다. 현재 정비사업에서는 공사비가 크게 올라 사업이 미뤄지고 있는 것이 가장 큰 문제로 꼽힌다. 절차 간소화로 추진 일정을 줄인다 해도, 공사비 갈등으로 인한 문제가 해소되지 않는다면, 정부의 기대만큼 사업 기간이 단축되긴 어려울 수 있다는 것이다.

정부는 '재건축·재개발 촉진법(특례법)' 제정으로 정비사업 기간을 단축해 서울 정비구역에서 2029년까지 13만호 조기 착공을 추진한다는 계획이다. 기본계획과 정비계획 동시 처리 및 사업시행계획·관리처분계획 동시 수립을 허용하고, 재건축 조합설립을 위한 동의요건은 기존 75%에서 70%로 완화한다.

이와 함께 관련 사업이 지연되는 것을 막기 위해 일정 규모 이상(1,000세대) 사업장에 공사비 갈등이 발생하면 현장 갈등을 조율할 수 있는 전문가도 파견한다. 3년 한시로 최대 용적률을 법적상한의 최대 1.3배까지 추가로 허용한다. 정부는 통상 14∼15년 걸리는 재건축 사업을 8∼9년으로 단축할 수 있을 것으로 기대했다.

또한 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한, 공원녹지 확보기준을 완화할 수 있게 하고, 전용면적 85㎡ 이하 주택 공급 의무도 폐지하기로 했다. 재건축 부담금 폐지도 지속적으로 추진하기로 했다. 현재 재건축부담금 폐지 법안이 지난 6월 발의돼 국회에 계류 중이다.

업계에선 이번 대책이 법 개정으로 이어져 실질적 효과를 발휘하도록 해야 한다고 말한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "특히 재건축부담금은 정비사업 활성화라는 정책목표에 비추면 법령개정이 어렵더라도 꾸준하게 추진해야 한다"고 말했다.

◇非아파트 시장 정상화에 '뉴:빌리지' 주목

정부는 서울 지역의 경우 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 공공주택을 전월세로 무제한 공급하겠다는 방침이다. 수도권을 중심으로 공공신축매입을 내년까지 11만 가구 이상 집중 공급하기로 했다.

이 중 '뉴:빌리지' 사업을 본격 추진하기로 하겠다는 점이 눈에 띈다. 2029년까지 5만호를 공급할 예정인데, 공모에 선정된 경우 국비로 최대 150억원(5년)을 지원하기로 했다. '뉴:빌리지'는 노후 빌라촌을 주차장과 같은 편의시설을 아파트 수준 주거 환경으로 바꾸는 사업이다.

전세사기 이후 세입자들의 외면을 받아온 빌라(연립·다세대)는 가격은 속절없이 내리고, 거래도 이뤄지지 않고 있다. 이에 정부가 '뉴빌리지' 사업을 신축매입임대와 연계해 추진하기로 했다. 뉴빌리지로 재탄생하는 공간의 일부를 공공에서 사들이는 방식으로 사업성을 높일 계획이다. 용적률 상향이나 기반시설 설치비용 지원 등의 인센티브도 제공하는데, 비아파트 시장을 활성화 하기 위한 위해 적극적인 구상으로 풀이된다.

뉴빌리지 구상은 지난 3월 민생토론회에서 처음 나왔다. LH 등의 신축매입임대와 연계하는 방식도 고심 중이다. 업계에선 수도권에서 공급 확대할 수 있는 가장 현실적인 대안으로 보고 있다. 사람들이 기피하는 빌라와 같은 주거 형태를 아파트와 같은 형태로 공급해 주기 때문에 사회적 기대 효과가 클 것이란 관측이 나온다.

현재 부동산 시장에서 주축이 되는 3040 주택 수요자들의 경우 '거주는 아파트, 투자는 비아파트'라는 인식이 강해 비아파트 공급 확대가 심리적 안정을 가져오기는 쉽지않은 상황이다. 이에 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "단기간 공급 확대를 위해서는 빌라 등을 아파트로 재개발하는 방식(뉴:빌리지)을 확대하고 다양한 메리트 부여할 필요가 있다"고 조언한다. /easy@sedaily.com