임대시장, 기업 주도로 바꾼다…관건은 '임대료 시세 산정'

[서울경제TV=이지영기자] 정부가 기업이 주도하는 임대시장을 만들기 위한 새로운 패러다임을 내놨다. 개인 다주택자 위주로 돌아가는 임대차 시장을 자본이 튼튼한 기업에게 맡기겠다는 것이다. 쉽게 말해 "내 집주인은 기업"이 되는 것이다. 서민 주거 안정을 위해 노후 공공청사를 재개발해 공공임대주택을 공급하는 방안도 추진한다. 목표는 2035년까지 기업형 임대주택 10만호, 노후 공공청사 복합개발 임대주택 5만호를 공급하는 것이다.

◇新민간임대주택 발표…법인 규제 확 푼다

국토교통부는 28일 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 '서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안'을 발표했다. 기업이 임대주택 사업에 나설 수 있도록 관련 규제를 대폭 풀겠다는 것이 큰 골자다.
 

우리나라 임대차 시장의 80%는 민간이 공급 중이다. 하지만 과도한 임대료 규제와 세제 중과 등으로 인해 산업화 되지 못하고 대부분 개인 다주택자 중심으로 형성돼 있다. 그러다 보니 장기간 안정적으로 거주가능한 임대주택 공급이 부족하고, 시장 상황에 따라 값이 크게 오르내리는 등 임대차 시장의 불안요소로 작용하고 있다.
 

이에 임대사업자로 등록하지 않은 개인 다주택자가 주도하는 민간 임대시장을 기업이 주도하도록 바꾼다는 것이 핵심이다. 지난 2022년 기준 임대사업자 등록 임대주택은 절반 정도가 개인이 소유하고 있다. 100호 이상 보유한 법인 물량은 32%에 불과하다.
 

국토부가 내놓은 새로운 민간 장기 임대주택은 리츠 등 법인이 장기간 운영하는 단지다. 보험사나 부동산 투자회사 등이 100호 이상 단지를 20년 이상 운영하도록 한다는 계획이다. 이를 위해 사업 모델은 △자율형 △준자율형 △지원형 3가지로 세분화한다.
 

먼저 자율형은 규제와 지원을 모두 최소화한다. 민간 임대주택 특별법상 임대료 규제를 적용하지 않는 대신 지방세 감면 등 혜택도 제공하지 않는다. △초기 임대료 규제 △의무임대기간 중 계약갱신청구권 사용 △임대료 상승률 5% 제한 및 소비자물가지수 연동 △임차인 변경 시에도 5% 상한 적용 등 임대료 규제가 모두 철폐되는 것이다.
 

준자율형은 의무임대기간 중 계약갱신청구권 사용과 인상률 5% 제한을 적용한다. 지원형은 준자율형 규제에 초기 임대료 상한(시세의 95%)을 적용한다. 대신 준자율형과 지원형은 취득세와 재산세를 감면받고 건설 시 주택도시기금도 빌릴 수 있다. 지원형은 자기자본 중 70%를 주택도시기금으로부터 조달(출자)할 수 있다.

[사진=국토부]

◇기업 주도 시장되려면 관건은 '임대료 산정'…시각 차이 좁혀야

이는 일본, 미국 등에서 시행 중인 민간임대주택시장의 모습을 따온 것이다. 이들 국가의 민간임대주택시장은 정부 정책지원과 기업 투자수요 등이 결합된 '대규모 장기임대기업' 중심으로 운영되고 있다. 건설사가 임대주택을 건설한 뒤, 리츠에서 매입을 하고, 부동산관리 회사에서 임대주택을 운영하는 식이다. 일본에서는 전체 임대주택의 60% 이상을 임대 전문기업이 운영하고 있다.
 

새로운 유형의 장기민간임대주택이 도입되기만 한다면 임차인들은 시장 상황에 크게 흔들리지 않고, 안정적으로 오랜 기간 동안 주거 안정을 누릴 수 있다.
 

하지만 기업들이 과연 이 사업을 맡을 만큼 메리트를 느낄지는 미지수라는 의견도 나온다. 기업들에게 주는 주된 메리트는 세금 감면인데, 이 부분으로 사업성을 좌우하진 못할 것이라고 말한다.
 

통상 민간임대의 경우, 정부가 가지고 있는 공공택지를 가지고 건물을 지어 임대한다. 법적으로 최소 8년 이상 기업이 가지고 있다가 팔 수 있다. 기업 입장에서는 8년 뒤 개인 등에게 팔아야 수익이 생기는 만큼 이 시간을 시간을 손꼽아 기다린다. 그런데 정부가 이번에 정한 20년을 적용하게 되면, 수익이 나기까지 12년을 더 기다려하는데, 이 사업에 뛰어들 기업이 얼마나 될 것이냐는 것이다.
 

한 부동산 전문가는 "기업들이 임대사업을 장기간 이어나가기 위해서는 임대료 상한선을 확 풀어주는 파격적인 제안이 있어야 한다"고 말한다. 이번 정책에서 임대료 규제를 풀어주겠다고는 했지만, 시세를 어떤 기준으로 잡을 지에 대한 부분도 중요한 쟁점이 될 것으로 보인다. 민간이 바라보는 시세의 정도와 정부가 정책적으로 바라보는 시각 차이가 존재할 수 있기 때문이다.

◇노후 공공청사 복합개발해 공공임대 주택 5만호 공급

노후 공공청사를 공공임대주택과 상업시설로 복합개발해 2035년까지 공공임대주택 5만호를 공급하는 방안도 발표했다. 그간 LH나 한국자산관리공사를 중심으로 사업이 진행됐다면, 앞으로는 국토부 주관으로 기획재정부와 행정안전부, 지방자치단체와 사업시행자 등이 직접 참여하는 협의체를 만들어 사업에 속도를 낸다는 방침이다.
 

이번 공급 방안의 핵심은 30년 이상 노후화된 공공청사나 폐교 예정 학교부지 등에 대해 임대주택 등과의 복합개발 검토를 의무화함으로써 추진 과정을 체계화하는 것이다.
 

또한, 복합개발 대상 부지를 지난 2일 시행된 '국토계획법' 상의 입체복합구역으로 지정함으로써 용도지역의 변경 없이도 용적률을 최대 200%까지 완화해 국·공유부지의 활용도를 높이기로 했다. 역세권이나 공영주차장을 활용할 수 있는 경우에는 주차장 기준도 대폭 완화하는 방안도 포함됐다.
 

이 외에도 △노후한 공공청사 복합개발을 통해 공공임대주택 5만가구 공급 △청년, 신혼부부, 고령자 등을 위한 맞춤형 특화서비스와 결합도 허용한다는 방침이다. /easy@sedaily.com