[이슈 플러스] ‘국립공원도 팔아먹는 기획부동산’ 속지 않으려면

[앵커]

정부가 3기 신도시 발표와 광역교통대책 등을 내놓으면서 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 기획부동산이 활개를 치고 있습니다. 지인을 통해 토지 판매를 권유하거나 개발이 불가능한 땅을 큰 시세차익을 볼 것처럼 속여 파는 등 방법도 다양한데요. 오늘 줌인 부동산에서는 이진우 오비스트 대표와 함께 기획부동산에 속지 않으려면 어떤 점을 주의해야 하고, 올바른 토지투자 방법은 뭔지 알아보는 시간 갖겠습니다. 이 대표님 안녕하세요.

[이진우 대표]

네. 안녕하세요.

[앵커]

이 대표님, 기획부동산 수법이 날로 진화하고 있습니다. 우선 기획부동산이 뭐고, 유형은 어떤 게 있나요?

[이진우 대표]

네. 기획부동산의 출발은 기획. 동일 선상. 개발업체는 행위 가능한 법이나 조례 내에서 행위를해서 목적물 완성. 도로가 있는 구분등기까지. 나쁜 기획부동산은 전부. 만약 해제된다면 자구노력이 전혀 없는 개인의 노력으로는 불가능한 사례.

지금 경기도 평택의 한 사업예정부지 계획도가 나오고 있는데요.

유형보다는 방식이 날로 진화(유형과 방식은 같은 뜻으로 해석)

1. 지인 통한 판매 / 직원도 고객이다.(다단계 형태 판매)

2. 시세보다 비싼 지분 판매(쪽박 미래 청사진)

3. 엄격해진 각 지자체 분할 관련 규정 무시한 “만약 풀린다면…”

4, 최근 금융기관 이름이나 법인 형태를 강조한 경매낙찰 후 지분투자

5. 근저당권 설정(가장 악질)

[앵커]

앞선 레포트에서 봤듯이 지분 한 개에 3,000명이 넘는 토지 소유가가 있는 경우도 있습니다. 기획부동산인지 아닌지 초보 투자자나 일반인들은 알기 어렵거든요. 기획부동산을 알려면 어떻게 해야 합니다. 뭘 확인해봐야 하는 거죠.

[이진우 대표]

1. 일단 현재 상태가 가장 중요 “토지이용계획확인서”로 가능한 용도지역이나 기타 법률상 규제 파악이 가장 중요

2. 지분투자 방식, 특히 개발제한구역(그린벨트)에서 일정면적 이상 분할은 무조건 ‘허가’를 득해야 하는데, 분할이 불가능하니까 ‘지분등기’형태로 매매.

3. 일단 “토지이용계획확인서”상 ‘보전산지-공익용산지’, ‘농업진흥지역 해제’, ‘접경지역 개발 계획’ 등 현행 공법상 개발이 불가능한 토지 투자는 소액투자는 특히 조심.

[앵커]

토지 투자에 관심 있는 분들은 많은데요. 왠지 남의 말만 듣고 투자하기엔 뭔가 꺼림직합니다. 어떤 토지가 투자가치가 높나요. 어떤 땅에 투자해야 하는 겁니까.

[이진우 대표]

1.인구 증가하는 지역.

2.일자리 증가하는 지역.

3.정부 정책의 수정과 관계없는 SOC나 미래지향적인 산업트러스트 확정 형성지역.

4.본인의 상황에 맞는 투자 결정이 가장 중요 - 일단 “개발”이 가능한 토지(도로, 행위제한 등)

[앵커]

정부가 3기 신도시를 개발할 때 일부 그린벨트도 풀어주기로 했는데요. 개발 호재가 있다고 이런 땅에 무작정 투자하는 사람도 있을 것 같아요. 그린벨트 해제 예정지에 투자할 때 문제점은 뭐고 조심해야할 점은 뭔가요.

[이진우 대표]

앞서 얘기한 것처럼 개발제한구역은 ‘개발이 제한되는 구역’. 일단 장래 ‘수용 또는 해제’ 보다는 안정성에 방점을 두는 투자가 현명한 투자. “해제 예정지”는 예정지 일뿐이다.

개발제한구역(그린벨트) 투자의 문제점과 방향성.

현재 공부(公簿)만 믿자! 말 그대로 ‘개발이제한되는구역’

- 예정지는 예정지일 뿐 / 장기적 관점 접근 방향성은 다른 문제(?)

- 2017년 7월 정부의 ’개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별법‘ 시행령 개정 : 그린벨트 내 토지 분할 제한면적 200m²(60.5평) 이상이어도 투기 목적 판단

필지 분할 거부 근거 마련 - 지자체 조례 개정 진행 중 : 하면 안된다고 하는 ‘지분등기 밖에 없다’