[송승현의 집담④] 다음 세대의 주택시장 정책방향을 제시해야

4.15 총선을 앞두고 정당별 부동산공약의 관심도가 증폭되고 있다. 주거안정, 규제완화, 반값아파트, 세입자보호 등 정당명을 거론하지 않아도 예측가능하다. 그만큼 진부하며 새로운 정책적 아이디어는 없다. 

이젠 다음 세대의 주택시장과 이에 합당한 정책방향을 제시해야 한다. 현재의 공급은 주택수요와 조화를 이루지 못하고 있다. 1인가구의 급증과 40㎡ 이하 초소형 아파트 급감, 그리고 장기간 고수되고 있는 국민주택규모 85㎡에 대해서 다시 생각해봐야 한다. 정부의 결혼과 출산장려에 대한 정책적 의지는 이해를 한다.

하지만 1인가구가 인구구성의 상당한 수준으로 급부상하고 있는 상황을 도외시한다면 더 큰 문제를 야기할 수 있다.

통계청 추계 기준 2045년까지 전국 1인가구 비중이 36%로 전망되는 가운데, 서울시의 1인가구 비중은 2018년 이미 32% 수준으로 2000년 대비 2배가 된 상황이다. 가구원수의 변화에 따른 적정 규모의 주택공급이 이루어져야 진정한 주거복지 실현이 가능하다.

2014년 소형주택의무비율(재건축시 60㎡이하 20% 이상 배정) 폐지 이후 1인가구의 수요에 맞는 초소형 아파트의 공급은 전체 물량의 2% 수준으로 오히려 급감하고 있다. 10가구 중 3가구 이상이 1인가구가 된 현 상황에서 정부와 민간 각 영역에서 1인가구 수요에 부합하는 40㎡ 이하 아파트 공급이 어떻게 진행되고 있가?

정부 차원에서는 행복주택, 역세권청년주택 등 초소형 공급이 가능한 임대주택 정책을 수립하고 있으나 연간 공급목표 대비 건설실적이 미미하여 아직까지 실효성을 보이지 못하고 있다. 물량이 희소하여 입주자 수 자체가 적고, 초소형 아파트 수요자들 중 행복주택이나 역세권청년주택에 당첨된 극히 일부만이 낮은 임대료와 저금리 버팀목대출 등의 수혜를 받게 된다. 즉, 정부차원의 임대주택 공급 부문에서 1인가구의 주택수요에 부합하는 초소형아파트 공급과 이에 대한 주택금융의 실행이 원활하게 이루어지지 못한다는 뜻이다.

임대주택은 시세 대비 60~80% 수준으로 임대료를 책정해야 한다는 요건 때문에 사업성 담보가 어렵다. 소기의 목적에 맞는 공급은 제약이 생길수밖에 없다는 점을 간과해서는 안된다.

1인가구를 왜 임대주택의 ‘세입자’로만 바라봐야 하는가에 대해서도 재고할 필요가 있다.

1인가구가 ‘내 집 장만’의 꿈에서 소외되어서는 안된다.

민간 차원의 신규분양시장을 논하기에 앞서서, 강남권 주요 단지에 현존하는 초소형 아파트 시세를 먼저 살펴보면, 강남권 원룸 사이즈 아파트의 거래가격이 7억~10억을 호가하고 있다. 전용면적 기준 거의 평당 1억에 육박하는 것인데, 과거 소형주택의무비율이 유지되던 체제에서 전용 40㎡ 이하의 초소형 평형대를 넣은 이들 2000년대 재건축 아파트는 2014년 소형주택의무비율 페지 이후 품귀현상이 벌어질 수밖에 없는 상황이다.

소형주택의무비율이 페지된 상태에서, 현행 민간분양시장은 국민주택규모 85㎡이하를 중심으로 분양가상한제와 청약가점제를 적용하고 있으며, 그 결과로 민간건설사에서는 85㎡ 기준 중소형 이상의 평형대 위주로 공급하고 있다.

1인가구의 수요를 과도하게 초과하는 면적 위주로만 공급이 이루어진다는 뜻이다.

공급 면적만 괴리가 있는 것이 아니고 청약가점제 또한 부양가족 점수가 상당부분을 차지하여 1인가구의 접근이 원천적으로 차단되고 있다. 현행 청약시장에서 배제된 1인가구는 저렴한 새 아파트의 혜택도, 그에 따르는 주택금융의 혜택도 바라볼 수 없다는 뜻이다.

이 문제를 해결하기 위해서 국민주택규모의 기준을 60㎡이하로 낮춰야 하며, 소형주택 의무비율 제도를 부활시키는 것에 대해 고민해야 한다.

40㎡이하 초소형 평형대에 대해서는 부양가족을 위주로 한 청약가점이 아닌 무주택기간을 중심으로 한 가점제 기준으로 평가방법을 이원화할 필요도 있다. 현재 재건축 단지에 대해서 임대주택 공급시 인센티브를 제공하는 정책은 늘 사업성 논란에 휘말리게 된다.

임대주택 대신 초소형 공급시에 인센티브 제공으로 변경한다면 사업성 논란도 벗어나고, 공공차원의 초소형 임대주택 공급물량 한계를 민간차원에서 해결하는 방법이 될 것이다.

초소형을 필요로 하는 1인가구에게 적정한 면적의 주택공급과 주택금융의 기회가 돌아갈 수 있게 하여야 한다.

청년층 1인가구의 급증과 함께 이들이 경제활동과 소비의 중심축으로 부상하고 있는 점을 감안할 때, 한발 앞서서 1인가구 주거문제를 해결하려는 노력은 국가 차원의 중대한 사안이 되어야 한다. 서울시 가구 구성의 1/3에 해당하는 1인 가구의 주거난을 해결해야 된다.

송승현 도시와경제 대표.