[줌인 부동산] 한발 물러선 정부? 대출규제 완화 나올 듯

[앵커]

6·17 부동산 대책 발표 후 부동산 시장이 혼란스러운 모습입니다. 강화된 대출규제로 인해 서민들 사이에서는 내 집 마련 기회를 오히려 뺐겼다는 불만도 나오고 있습니다. 또 비규제지역에서는 풍선효과가 나타나고 있어 정부의 보완책 마련이 불가피한 상황입니다. 정부가 6·17 대책 가운데 논란이 되는 사항들에 한해 예외조항을 마련하겠다고 밝혀 후속조치에 대한 관심이 높아지고 있는 상황이죠. 정부가 과연 어떤 후속 대책을 마련할지, 또 어떤 것들이 보완돼야 하는지 전문가들의 의견 설석용 기자와 정리해보겠습니다. 설 기자 나와 계시죠.
 

[설석용 기자]

네.

[앵커]

6·17 부동산 대책이 발표되자마자 시장이 굉장히 혼란스러워 보이는데요. 정부가 예외조항을 만들어 보완책을 만들겠다는 의지를 밝혔습니다. 먼저 어떤 논란들이 있는지 짚어볼까요.

[설석용 기자]

네. 가장 논란이 되고 있는 것 중 하나는 대출규제가 강화된 점입니다. 최근 집주인이 전세가격을 갑자기 올려달라고 해서 세입자가 이사를 가야 하는데 자금이 부족하니까 마땅히 옮길 곳을 찾지 못하고 있다는 소식들이 나오고 있는데요. 서울과 경기 대부분 지역이 투기과열지구로 묶였죠. 수도권 집값이 이미 상당히 올라있는 상태입니다.

전세가격도 가파르게 상승했는데, 집주인이 전세가격을 올려달라고 하니 세입자들은 갑자기 현금 충당이 부담스러운 겁니다. 그래서 이사를 가야 하는데, 전세가격 자체가 워낙 올라있어 당장 전세금을 받아도 갈 수 있는 곳이 적은 겁니다.

[앵커]

전세자금 대출금 회수 조건도 강화되고, 주택담보대출 비율도 줄어들어서 더 힘들 거 같은데요.

[설석용 기자]

그렇습니다. 6·17 대책에 따라 전세자금 대출을 받은 사람은 3억원 초과 아파트를 매입할 경우 전세자금을 회수 당하게 됩니다. 또 주택담보대출도 40%밖에 나오지 않기 때문에 본인이 실제 매입 자금을 충분히 가지고 있어야 합니다. 서민들의 경우 대부분 주택 구입 자금이 충분하지 않은 경우가 많다보니 볼멘소리가 커지고 있는 겁니다.

이 대책은 갭투자를 막기 위해서 일부 투자자들을 규제하기 위한 대책이지만 사실상 서민들이 피부로 느끼는 피해가 훨씬 더 큰 상황입니다. 투기과열지구에는 일단 3억원 미만 아파트를 찾기가 어렵기 때문에 예전처럼 전세에 살다가 내 집을 사서 나간다는 게 힘들어진 겁니다.

이에 따라 대출규제를 완화해야 한다는 공감대가 큰 상황입니다. 송승현 도시와경제 대표 얘기를 들어보시죠.

[싱크] 송승현 / 도시와경제 대표

“대출규제나 거주 요건들 이전하는 기간 같은 경우는 조정 필요가 있지 않나 생각해요. 지금도 일정한 요건을 갖춘다면 인센티브가 있긴 하지만 더 넓은 (부동산 시장) 폭을 갖겠다고 한다면은 대출규제 이 부분을 완화하는 방향으로 가야할 것 같습니다.”

[앵커]

정부의 대출 규제가 오히려 서민층에 역효과로 나는 모습인데요. 비규제지역에서 나타나는 풍선효과를 잡기 위한 추가 규제도 가능성이 높다고요.

[설석용 기자]

네. 비규제지역에 나타나고 있는 풍선효과 역시 연일 논란이 되고 있는데요. 6·17 대책이 발표된 직후 김포와 파주의 아파트 호가가 빠른 속도로 오르고 있습니다. 며칠 만에 수천만원이 올랐다고 합니다. 접경지역을 제외한 서울 근접 지역 중에서 김포와 파주가 규제지역에서 제외됐기 때문인데요.

정부가 비규제지역 주택시장이 불안할 경우 즉시 규제지역으로 지정하겠다는 방침을 밝히면서 이 두 지역에 대한 관심이 높습니다. 김포 한강신도시와 파주 운정신도시로 투자자들이 몰리면서 주택 시장이 급 요동쳤는데요. 정부가 규제지역을 지정하게 되면 또 어떤 분위기가 흘러나올지 주목되고 있습니다.

전문가들의 의견은 좀 엇갈리고 있는데요. 먼저 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 김포와 파주가 투기과열지구로 지정될 법적 요건이 아직 충족되지 않았다면서 투기과열지구 지정 가능성을 낮게 봤습니다. 들어보시죠.

[싱크] 권대중 / 명지대 부동산대학원 교수

“부동산 지가가 물가의 2배 이상 오르거나 공공택지가 5대1이 되거나 민간택지가 10대1 이상 돼야 조정대상지역으로 지정할 텐데 풍선효과가 나타나서 규제할 수 있을 만큼 법적 요건을 갖추지 못 했기 때문에 논란이 많잖아요.”

[앵커]

한편에선 풍선효과가 일어나고 있는 지역이 규제지역으로 묶일 거라는 전망도 많이 나오고 있죠.

[설석용 기자]

그렇습니다. 정부 기조에 따라 규제지역이 점차 확대될 거라는 전망도 많습니다. 하지만 비규제지역의 규제지역 지정 이후 또 다른 비규제지역으로의 풍선효과가 문제입니다. 정부가 투자자들이 몰리는 일부 지역을 순차적으로 투기과열지구로 지정해나감에 따라 인근 비규제지역의 풍선효과가 끊임없이 나타나고 있기 때문입니다.

결국 규제지역으로 일괄 지정하지 않고 핀셋규제 정책을 펼치다보니까 풍선효과 문제가 계속 발생하고 있다는 지적이 나오고 있는데요. 이에 따라 수도권 지역을 비롯해 투기 가치가 있는 일부 지방이 규제지역으로 모두 묶이는 건 시간문제라는 전망도 나오고 있습니다.

[앵커]

또 투기과열지구 내 재건축 단지의 조합원 거주 요건에 대한 잡음도 많죠.

[설석용 기자]

네. 가장 보완책이 필요하다고 지적되는 논란 중 재건축 단지 분양 문제가 있는데요. 투기과열지구 내 재건축 단지의 조합원 분양에서 실거주 2년이라는 의무 조건이 생겼습니다. 2년 이상 실거주한 소유주에게만 조합원 분양 신청을 허용하겠다는 건데요.

투기 과열을 막기 위한 대책이지만 장기 임대사업자들이 오히려 피해를 볼 수 있다는 지적이 나오면서 의무 기간을 줄이거나 삭제할지 여부가 관심입니다. 하지만 이 규제 사항에 대해서는 여러 시각이 있는데요.

국토부는 6·17대책 발표 이후 보도자료를 통해 “재건축 초기 사업장은 상당한 시간이 남아 대부분은 2년 의무 거주 기간을 충족할 수 있을 것”이라면서 “임대사업자의 잔여 임대 기간 등 이번 대책으로 인해 영향을 받는 각종 사례에 대해 구체적인 현황 조사를 거쳐 보완책을 마련하겠다”고 말했습니다.

이에 따라 임대사업자 중 임대 의무 기간 만료 전에 분양신청이 이뤄지는 경우는 실거주 의무를 면제해 주는 방안이 적극 검토될 것이라는 전망이 나오고 있습니다.

또 전세자금대출 보증이 보다 강화될 가능성도 있습니다. 전세자금대출 공적 보증한도가 2억원으로 줄었지만 민간보증기관인 SGI서울보증의 한도는 여전히 5억원입니다.

공적 보증이든 민간 보증이든 한 곳에서만 보증을 받으면 은행 대출이 가능하다는 점에서 갭투자의 허점으로 지적되고 있습니다. 정부는 보증 한도 강화를 위해 SGI서울보증과 협의를 진행 중인 것으로 알려졌습니다.

[앵커]

정부가 22번째 부동산 대책을 내놓고 있지만 시장 안정화까지 갈 길이 멀어보입니다. 규제로는 결국 시장 흐름을 잡지 못한다는 일각의 분석도 나오고 있는데요. 이번 6·17 대책만 하더라도 뒤에 따라오는 혼란이 더 큰 것 같습니다. 조만간 정부가 보완책을 내놓을 것으로 보이는데요. 과연 부동산 시장이 안정화될 수 있을지 지켜봐야겠습니다. 지금까지 부동산팀 설석용 기자와 얘기나눴습니다. 수고했습니다.

[설석용 기자]

네. 수고하셨습니다. /joaquin@sedaily.com