[대박땅꾼의 땅땅땅] 농지에 투자해야 하는 이유

나는 농지에 투자해서 돈이 묶이거나 피해를 본 분들을 심심찮게 만났다. 과연 농지가 가치가 있을 것 같은가, 없을 것 같은가? 답은 이렇다. 조건부다.

지자체 개발, 철도 건설, 마을의 확산, 번영화 등과 관련이 있다면 놓치지 말고 사야 할 토지다. 커다란 가치가 숨어있기 때문이다. 하지만 그런 정보 없이 그냥 땅만 본다면 어떨까? 말 그대로 아무 것도 없는 평평하고 너른 '논'일뿐일 것이다.

피해를 본 분들이 생각도 없이 무조건 땅을 산 것은 아니었을 것이다. 그 들의 생각대로라면 농지의 가격이 크게 올라야 했을 땅이었으리라. 하지만 안타깝게도 예상은 빗나갔고 발목이 잡혔을 뿐이다. 지자체 청사 이전에 관한 정보는 보통 비밀에 부쳐진다. 그리고 이전이 결정되면 청사 건물은 농지에 지어질 가능성이 가장 높다. 왜냐하면 넓은 부지를 저렴하게 확보할 수 있기 때문이다. 신청사가 지어질 부지가 중요한 이유는 대부분 이전될 청사 주변으로 주민 편의 시설이 함께 조성될 가능성이 높기 때문이다. 향후에 청사 주변으로는 백이면 백 상업 시설이 재조성 된다. 이 것이 바로 지가 상승을 불러오는 이유다.

철도도 마찬가지다. 철도가 새로 놓이게 된다면 도시 중앙을 가로지는 것 은 거의 불가능하고, 대신 도시와 가까이 접해 있는 농지를 사용할 가능성이 높다. 그런데 여기서 중요한 것이 있다. 우리가 찾는 땅은 철로 옆에 있지 않다는 것이다. 바로 역사 부지가 중요하다. 역세권은 철로가 아닌 역사를 중심으로 형성되기 때문이다. 게다가 역사 후문 쪽보다는 정문 방향이 더 중요하다.

거기에 마을 유입 인구가 늘어나서 주거 공간이 모자라게 되면 농지는 더 귀한 몸이 된다. 이렇게 주택이 생기면 주변의 기반시설이 확충되어 지가 상 승에 플러스 요인이 된다.

자, 이제 농지는 다 같은 농지가 아니라는 것은 아셨을 것이다. 도시와 가깝거나 또는 도시화될 가능성이 있는 농지의 가치가 높다는 것을 말이다. 단, 철도는 외진 곳에 역사가 위치하는 경우도 종종 있기 때문에 주의해야 한다. 철도 관련 부지 외에 지자체 청사 이전과 주거지 인근에 토지 투자를 하고자 한다면 지자체나 소규모라도 행정 중심지 가까운 곳의 농지를 주의 깊게봐야 한다.

이렇게 농지에 투자할 경우에는 어떤 호재가 있기에 투자를 하는 것인지 명확히 해야 한다. 그 농지의 용도가 도시 확장으로 인해 개발이 일정 기간 유보되었을 뿐 언제든지 활용 가능한 땅인지, 아니면 정말 말 그대로 농사짓는 농토인지 확인이 반드시 필요하다는 소리다.

과거에서 부터 용도지역이 통폐합 되는 시도가 일어나고 있다. 앞으로는 토지 용도 분류가 간소화될 전망이다. 따라서 일반인들에게는 용도에 따른 규제가 줄어들고, 용도를 확인하기 쉬워질 것이다. 농지에 투자하기 전에 반드시 농지의 용도를 분명히 확인해서 효과적인 토지 투자를 하기 바란다.