[줌인부동산] 아파트 하자분쟁…“사진 등 증거부터 남겨라”

[앵커]

아파트 하자분쟁은 어제오늘 일이 아닙니다. 4,000세대가 넘는 단지처럼 규모가 큰곳은 문제가 발생하면 세간의 주목을 받지만 100여세대 정도의 작은 단지는 입주민만 속앓이 하다 끝나는 경우도 많습니다. 아파트 하자 문제, 어떻게 대처해야 하는지 정창신기자와 알아보겠습니다.

정기자, 앞서 고덕 그라시움 사례를 봤는데요. 또 어떤 사례가 있나요.

[기자]
지난번 저희가 보도한 서충주 코아루 더 테라스 단지 기억하실지 모르겠는데요.
분양할 땐 테라스에 바비큐장을 만들거나 텃밭을 가꿀 수 있다고 해놓고, 그러니까 세대별로 전용할 수 있다고 한거죠. 그런데 정작 입주 때가 되니 공용면적이라 사적으로 쓸 수 없다는 게 드러나 분양 계약자들의 공분을 샀던 단지입니다.

이곳 입주예정자들은 하자문제도 심각하다고 주장하고 있는데요. 이 단지 한 입주예정자는 “테라스에 배수가 되지 않아 물바다가 되는 경우도 있고, 발코니 창호와 난간을 부실 시공해 안전에 위협을 느낀다”고 주장했습니다.

입주예정자들로 구성된 비상대책위원회는 민간 안전진단업체를 선임해 정밀진단을 실시 중이고요. 시행사인 한국토지신탁도 안전진단업체를 두고 진단에 들어갔습니다. 두 곳에서 각각 안전진단보고서가 나올 예정인데요. 몇 개월 정도 걸리는 이 보고서 결과에 따라 분쟁은 더욱 격화될 수 있을 것으로 관측됩니다.

[앵커]
결과가 어떻게 나올지 궁금하네요. 후속보도 해주시고요. 아파트 하자를 발견하면 어떻게 해야 합니까. 큰 돈 들여 내 집 마련 한 건데. 벽에 금가고 물새고, 하자가 보인다면 속터지겠죠.

[기자]
업계에선 하자 발견시 우선 사진과 동영상으로 증거를 남기라고 조언하고 있습니다.
요즘 스마트폰 성능 좋잖아요. 증거를 남겨두고 나중에 있을 소송에 대비하란 겁니다.

건설업계 관계자 얘길 들어보니까. 새 아파트뿐만 아니라 입주 1, 2년 지난 아파트들도 하자가 생긴다고 하거든요. 살아봐야 알 수 있는 하자도 있다는 건데요. 대개 건설사에 하자가 발생했다고 문제제기를 하면 받아들이지 않거든요. 이걸 인정하기 시작하면 여기저기서 하자문제를 제기하고 나설 것이고, 그러다보면 보수비용이 커지니까 쉽게 인정하지 않는다는 겁니다.

또 일반인이 보면 하자인데 알고보면 하자로 안치는 경우도 있거든요. 입주자들은 하자라고 주장하고, 건설사들은 이런 건 하자가 아니라고 하고. 이런 이유 때문에 하자문제는 보통 입주자대 건설사간 민사소송으로 번진다고 합니다. 업계 관계자의 얘길 들어보시죠.

[싱크] 건설업계 관계자
“사실 일반인이 봐서 판정하긴 힘들고요. 그런 거 때문에 분쟁이나 소송이 굉장히 많아요. 아파트 하자 관련해서. 최종적으로는 소송하는 수밖에 없고 실제로도 거의 다 소송으로 가요. 민사소송이잖아요. 하자보수비가 이만큼 드니까 그걸 건설사한테 돈을 내놔라 이런 소송이거든요.”

[앵커]
벽에 금이 갔다고 모두 하자로 보는 건 아니군요. 기준이 있습니까.

[기자]
네. 정부는 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준’을 국토교통부 고시로 정해놓고 있습니다. 고시를 확인해 봤는데요. ‘콘크리트 균열하자’의 범위를 보면 아파트 외벽의 경우 균열폭이 0.3mm 이상이어야 하자가 되는 거고요. 집안, 그러니까 내벽의 경우 균열폭이 0.4mm 이상 돼야 하자로 봅니다. 이 수치보다 작게 금이 났다면 하자로 볼 수 없다는 겁니다.

‘누수하자’의 범위를 보면 욕실이나 샤워실 처럼 물을 사용하는 공간은 방수공사 부위에서 물이 새어나와야 하자로 보는데요. 물방울이 맺히는 정도로는 하자가 아니란 뜻입니다.

[앵커]
결국 입주민과 건설사간 소송으로 가면 변호사 비용도 들고, 수년이 걸리는 지루한 싸움이 이어질 텐데 만만치는 않겠어요. 꼭 이기란 법도 없고요. 법으로 해결하는 거 외에 다른 방법은 없나요.

[기자]
네. 분쟁조정을 통해 해결하는 방법이 있습니다.
정부에서는 아파트 하자분쟁이 끊이지 않자 지난 2009년부터 하자심사·분쟁조정위원회를 운영 중인데요.

국토부에 따르면 이 위원회에 접수된 하자심사·분쟁조정 건수는 지난해 3,819건입니다. 2017년 4,087건, 2016년 3,880건으로 집계됐는데요. 한해 4,000건 가량이죠. 다만 분쟁 조정을 통했는데도 양쪽이 합의를 보지 못했다면 결국 민사소송으로 갈 수 밖에 없습니다.

[앵커]
그렇다면 근본적으로 하자 없는 아파트를 지으면 되는 거 아닌가요. 애당초 이런 분쟁의 소지도 없을 테니까요. 이건 불가능한건가요.

[기자]
네. 공사는 사람이 하는 만큼 100% 완벽할 수 없다는 게 건설업계의 설명입니다.
그래서 법으로 하자보증기간(하자담보책임기간)이란 걸 정해놨는데요. 최대 10년까지 하자문제를 책임지라는 겁니다.

건설산업기본법 시행령 30조에 규정돼 있는데요. 확인해보면, 도배나 타일 같은 마감공사는 1년이고요. 방수공사는 3년, 기둥이나 내력벽은 10년간 하자보수를 받을 수 있습니다.

[앵커]
부실시공이나 하자공사를 막기 위해 후분양을 도입해야 한다는 시민사회단체의 목소리가 큰데요. 이게 대안이 될 수 있을까요.

[기자]
업계에선 후분양도 해법이 될 수 없다고 설명합니다.
현재 후분양 제도는 공정률이 60~80%정도 됐을 때 분양하는 것을 말합니다. 1, 2년 살다가도 하자가 발생하는 판에 100% 다 짓지도 않은 상황에서 집을 본다고 하자가 나오는 건 아니기 때문입니다.

일부에선 ‘공동주택 품질검수제도’를 도입해야 한다는 목소리도 나오는데요. 지자체가 전문가로 구성된 공동주택 품질검수단을 설치해 시공 중 검수를 진행하는 식입니다. 전문가가 골조공사 단계에서 부터 품질 결함이나 하자를 점검하자는 겁니다.

[앵커]
네. 잘 들었습니다. 부동산팀 정창신기자였습니다. 감사합니다. /정창신기자 csjung@sedaily.com

[영상편집 김준호]