[줌인 부동산] 공시가격 현실화, 파장은

[앵커]

국토연구원이 오늘 공시가격 현실화율 공청회를 열었습니다. 이를 통해 공시가격 현실화율을 오는 2030년까지 시세의 90% 수준으로 끌어올린다는 방침인데요. 조세형평성을 맞추는 거라는 주장이 있는가 하면 일부에선 ‘세금폭탄’이라는 우려도 있습니다. 

이 때문인지 정부는 9억원 미만에 대해서는 주택별로 균형성을 좀 더 확보한 뒤 현실화율을 높인다는 방침인데요. 공시가격 현실화, 시장에 어떤 영향을 미칠까요. 지혜진 기자와 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하세요.

[기자]

안녕하세요.

[앵커]

오늘(27일) 국토교통부의 용역을 받은 국토연구원이 공청회를 통해 공시가격 현실화율 단계적으로 높인다는 계획을 밝혔습니다. 앞으로 어떤 방식으로 어떻게 올릴 계획인 건가요.

[기자]

오늘 국토연구원 주관으로 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 수립을 위한 공청회’가 열렸습니다. 예상대로 현실화율 목표 90%를 달성하기 위해 제고 방식과 관련 제도 등에 대해 논했는데요. 현재 부동산 공시가격 현실화율은 토지가 65.5%, 단독주택 53.6%, 아파트와 같은 공동주택은 69%가량입니다. 정부는 오는 2030년까지 현실화율을 90%까지 끌어올린다는 계획입니다.

정부는 꾸준히 공시가격 현실화율을 지적해왔는데요. 공시가격이 시세에 비해 낮게 책정되고 매년 가격 상승분도 제때 반영하지 못한다는 이유에섭니다. 특히 고가 부동산이 저가보다 현실화율이 낮다는 점에서 과세의 형평성에 어긋난다는 지적도 있었습니다. 

[앵커]

그렇다면 오늘 정부가 제시한 로드맵은 어떤 게 있습니까. 현실화율 80%·90%100% 등 총 세 가지 안을 제시했다고요.

[기자]

네. 일단 9억원을 기준으로 현실화율 속도에 차이를 둘 것으로 보입니다. 같은 가격이라도 주택 유형에 따라서 현실화율이 다르다는 점을 고려해 균형성을 고려한다는 방침입니다. 특히 9억원 미만 주택의 경우 ‘선균형 후제고’ 전략을 취할 것으로 보입니다. 9억원 미만의 공동주택은 개별 주택마다 현실화율에 편차가 존재하므로, 먼저 이 편차를 조정한 뒤 현실화율을 높일 것으로 보입니다.

국토연구원이 제시한 안은 총 세 가지인데요. 현실화율 80%·90%100% 등 세가지로 나뉩니다. 먼저 1안은 현실화율 80%를 5년 안에 달성하는 겁니다. 1안에 따르면 9억원 미만은 3년 동안 집단 내 존재하는 현실화율 불균형을 조정하는 기간을 먼저 갖습니다. 이후 2023년부터 5%포인트씩 올려 2025년에 80% 달성한다는 방침입니다. 9~15억원은 2022년에, 15억원 이상은 2021년에 현실화율 80%를 달성하도록 계획이 수립됐습니다.

2안은 현실화율 90%를 10년 동안 달성한다는 로드맵입니다. 이 경우에도 9억원 미만은 시간을 두고 현실화율을 제고합니다. 오는 2023년까지 연 1%포인트 미만으로 올리고, 최종적으로는 2030년에 현실화율 90%를 달성하도록 한다는 겁니다. 90% 달성 시기는 9억원~15억원은 2027년, 15억원은 2025년입니다. 고가주택일수록 3년~5년 정도 현실화율 속도가 빠릅니다.

마지막 3안은 100%를 15년 동안 달성한다는 계획입니다. 앞선 1,2안과 비슷한데요. 9억원 미만은 2035년까지, 9억원~15억원은 2032년, 15억원 이상은 2029년까지 100%를 목표로 합니다.

이중에서 가장 유력한 안은 2안인 90%안입니다. 80%안의 경우 공시가격 변동폭이 상대적으로 적어서 시세 산정 오류도 적다는 장점이 있지만, 공시가격 신뢰성을 높이는 데는 미흡하기 때문에 채택되기 어려워 보입니다. 100%안은 가장 이상적으로 공시가격 신뢰성을 높일 수 있지만, 세금이 급격히 오른다거나 공시가격이 시세를 초과하는 등의 부작용이 발생할 수 있습니다. 따라서 이 80%와 100%안을 적절히 조율한 90%안을 채택해 추진할 것으로 보입니다. 국토부는 이달 말이나 다음달 초 구체적인 계획안을 발표할 방침입니다.

[앵커]

조세형평성을 높일 수 있어서 긍정적일 것 같은데, 반대 의견도 있다고요. 공시가격 현실화로 예상되는 부작용은 어떤 게 있습니까.

[기자]

로드맵에는 9억원 미만 주택의 경우 3년간 공시가격을 1%포인트 미만으로 높이겠다는 등 균형성 강화에 초점을 맞춘다는 내용이 담겼는데요. 그럼에도 고가주택보다 중저가주택의 현실화율이 더 낮은 현실을 감안하면, 재산세나 종부세 등의 부담은 커질 것으로 보입니다. 

6억~9억원 공동주택의 현재 현실화율은 67.1% 수준인데요. 오는 2030년까지 90%로 맞춘다면 2024년부터 매년 현실화율을 3%포인트가량 높여야 합니다. 3억~6억원 주택의 현실화율도 최근 3년간 52.2% 수준인데요. 이를 90%까지 끌어올리기 위해서는 마찬가지로 2024년부터 매년 3%포인트가 넘는 수준으로 현실화율을 높여야 합니다. 상대적으로 현실화율이 높은 고가주택보다 현실화율 상향폭이 높아질 수밖에 없는 구좁니다.

[앵커]

그렇다면 이번 로드맵 발표에 대해 전문가들은 어떤 의견입니까. 

[기자]

네 9억원 미만, 15억원 이상 등 주택 가격에 따라 조세를 정하는 게 맞는지 의문을 제기하는 전문가들도 있었습니다. 행정부에서 임의로 특정 계층에 세금을 많이 물리는 게 맞느냐는 문제제기입니다.

[싱크] 심교언 / 건국대학교 부동산학과 교수

“정부에서 목표로 하고 있는 게 고가주택에 대한 현실화율을 계속 높여 가겠다라고 이야기했기 때문에 고가주택을 가진 사람이 가장 부담이 크지 않겠느냐… 이 제도를 이렇게 운영하는 게 맞는가에 대한 근원적 고민이 필요해요. 왜냐하면은 특정계층에 대해서 조세법정주의라는 게 있는데, 법률을 통하지 않고 행정부에서 특정 계층에 대해서 세금을 많이 물리고 적게 물리고… 이런 것들이 과연 적정한 것이냐…”

반대로 현재 들쑥날쑥인 조세 기준을 바로 세우기 위해서라도 90%라는 통일된 기준으로 공시가격을 현실화하는 게 필요하다는 입장도 있습니다. 오히려 이번에 9억원 미만 주택에 대해 속도조절을 하는 것에 우려를 표하기도 했습니다. 너무 조심스러우면 공시가격 현실화율 목표를 달성하기 어렵다는 지적입니다.

[싱크] 최은영 / 한국도시연구소 소장

“정부가, 저의 개인적인 의견으로 너무 조심스러워하는 거 아닌가 하는 생각은 들거든요. 사실 30억원이 넘는 주택의 공시가격 현실화율을 80%로 올렸음에도 불구하고 전체 공동주택의 현실화율이 그렇게 많이 안올라간 이유가 대상주택(30억원 이상)이 얼마 안되거든요. 9억 미만 주택에 관해서 계속 그렇게 조심스러운 스탠스를 유지하면, 사실 90% 달성이 현실적으로 가능할지…”

[앵커]

네 그렇군요. 공시가격 현실화율과 관련한 국토부의 로드맵과 그로 인한 파장에 대해 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다. /heyjin@sedaily.com