[대박땅꾼의 땅땅땅] 토지합필과 토지분할로 땅값을 올린다

누누이 강조하고 있는 것 중의 하나가 소액으로 시작하는 초보 토지 투자자라면 공동투자에 도전해보라는 것이다.

하지만 만약의 사태에 대비하여 공유지분이 아닌, 토지분할을 통해 토지 주인이 되라고 조언한다.

토지분할은 생각보다 어렵지 않다. 최근에는 필자가 추천한 역세권 땅 12,000㎡(3,630평)의 농지를 네 명이 공동투자해 각각 5~6,000만 원 정도의 투자금으로 땅을 매입한 사례도 있었다. 물론 이 땅은 필지분할을 통해 네 명 에게 균등하게 배분했다. 이렇게 토지분할은 초보 투자자들이 적은 돈으로 입지 좋은 곳에 내 땅을 가질 수 있는 기회를 만들어 준다.

토지투자를 하는 사람들은 보통 '싸게 사서 시간이 흐른 뒤 비싸게 파는 것'을 기본으로 생각한다. 물론 틀린 말은 아니다. 다만 단순 시세차익이 땅 투자의 전부는 아니다. 그렇다면 어떤 방법이 있을까? 내가 주로 쓰는 방법 중 하나는 여러 개의 땅을 모아 하나의 필지로 만들고, 이것을 다시 나눠서 수익을 발생시키는 것이다.

그렇게 나는 합필과 분할의 기술을 사용한다. 여기서 '합필'은 2필지 이상의 토지를 합쳐서 1필지로 만드는 것이고, '분할'은 1필지의 토지를 나눠서 2필지 이상으로 만드는 것을 말한다.

땅을 합치고, 다시 나눈다니 뭔가 어려워 보이지만 알고 보면 어렵지도 않은 일이다. 만약 당신에게 모여 있는 1,700㎡(500평), 990㎡(300평), 2,000㎡(600평)의 논이 있다고 생각해보자. 이 세 개의 논은 개발지 인근에 있어서 3년 정도 후면 지금의 시세보다 가격이 오를 것으로 예상된다. 하지만 땅의 모양이 고르지 않지 않다면 어떻게 할 것인가? 이런 경우 당신은 합필을 통해 땅의 모양을 예쁘게 만들 수 있다.

합필을 위해서는 합필하기로 한 땅의 지주가 동일인이어야 한다는 전제조건이 있다. 더불어 지목도 모두 같아야 한다. 만약 지목이 서로 다른 땅이라면 같게 만들 수 있도록 형질변경도 해야 한다.

이러한 조건에 맞춰 합필 된다면 세 개의 땅의 가치는 더욱 올라갈 수 있다. 세 개의 논이 합쳐져 도로 변에 붙은 직사각형 모양의 땅이 된다면 단기간에 땅 값이 오르게 되는 것이 다. 만약 이 사례에서 분할된 460ml 1,400평)의 땅 일부는 팔고, 일부는 전원주택을 짓고 싶다면 어떻게 해야 할까? 당연히 분할이 필요할 것이다.

그런데 분할에서는 면적이 중요하다. 예를 들어 경지 정리된 논의 경우 농지법상 분할 제한이 존재한다. 지자체별로 토지분할에 관한 규제가 다르니 확인은 필수다.

이 사례에서는 4,000㎡(1,200평)가 넘었기에 보통 평균적으로 두 필지로 나눌 수 있을 것이다. 분할하는 데 드는 비용은 분할 방법에 따라 조금씩 다르기도 한데, 지정분할일 경우 비지정분할보다 분할비용이 비싸다.

지정분할은 분할 할 면적을 정하고 분할하는 것이고 비지정분할은 분할 예정선을 지적도에 표시해 대략적인 분할 평수만 정하는 것이다. 분할의 전제조건도 필요한데 우선 지적도상 도로가 있어야만 분할해준다는 사실을 기억하자.