[송승현의 집담⓶] 자본주의 이기심으로 공급되지 못하고 있는 집

정부는 2월 20일 19번째 부동산 대책을 내놓았다. 경기 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕을 급등하는 지역으로 보고 조정대상지역으로 추가로 지정하며 규제하였다. 물론 밑바탕은 실수요자를 보호하기 위함이겠지만 시장은 그 뜻과 다르게 실수요자가 피해를 보는 모습으로 전개될 것은 18번의 대책과 마찬가지로 불 보듯 뻔하다. 투기 수요 유입 차단을 위한 관계기관 합동 조사 집중 실시는 부동산시장의 투명성과 시장질서를 위해 바람직한 방향이다. 

부동산거래질서 교란행위와 불법행위로 부동산시장이 교란된다면 피해는 고스란히 수요자들에게 돌아가니 미리 절연하는 것은 앞으로의 문제점들을 미리 차단하는데 큰 역할을 할 것이다. 허나 조정대상지역 내 대출 규제 강화는 지역 내 실수요자들에 도움이 되지 못한다.

조정대상지역은 기존 주택담보대출을 LTV 60% 적용하였으나 이번 규제로 시가 9억원 기준으로 9억원 이하분은 LTV 50%으로 9억원 초과분 LTV 30%로 구간별 LTV 규제비율 차등하며 대출규모를 줄였다.

그럼 수요측면에서는 어떤 변화가 일어날까?

자금력이 부족한 수요자들은 어쩔 수 없이 눈높이를 낮출 수 밖엔 없다. 9억원을 기준으로 인위적으로 대출 한도를 줄인다면 9억원 이하의 인근 아파트들로 수요가 쏠려 가격상승을 가져올 것이다. 시장에서는 이런 현상을 키맞추기라고 한다.

투기수요는 어떤 행동을 할까?

규제는 투기수요에게 머물 이유를 없애버리고 그 수요를 비규제지역으로 이동시켜 또 다른 지역의 풍선효과를 만들어 낸다. 현재 부동산시장은 몇 년간 지속된 규제로 시장은 내성마저 생겨 버렸다. 시중의 풀려있는 유동성자금과 저금리는 과거와는 다른 시장이 되었고 규제를 극복할 여건들이 많아져 가격을 쉽게 떨어뜨리지 못한다. 이러한 주택값 상승의 시발점은 강남권이지만 그 곳에는 여전히 이렇다할 해답을 제시하지 못하고 있다.

집값을 잡고 싶다면 서울의 공급 계획을 내놓아야 한다.

수도권의 주택가격 이상현상을 잠재워야 하기에 정부는 조만간 주택공급대책을 발표할 것으로 본다. 많은 이들이 갈망하던 재건축 재개발을 통한 공급확대일까? 아니면 12.16 부동산 대책때 언급된 소규모 정비사업인 가로주택 정비사업일까? 

재건축 재개발은 정부가 ‘집값 급등의 주범’으로 지목하면서 강도 높은 규제를 하고 있기에 현 정부의 부동산정책하에서는 그 기조를 변경하기 어려울 것으로 보여 재건축 재개발을 통한 공급을 기대하기란 어렵다.

그렇다면 최근 관심을 받고 있는 가로주택정비사업을 통한 공급확대는 어떨까?

가로주택정비사업으론 시장에서 기대하는 수준의 주택의 질과 공급량은 불가능할 것으로 본다. 완공된 가로주택정비사업의 결과물도 봤지만 소규모 정비사업이기에 기반 시설의 변화 등은 이뤄지지 않은채 주택만 덩그러니 신축되어 최근 높아진 주택의 질 수준에는 한참 미치지 못한다. 또 용적률 상향과 층수제한 완화를 받기 위해선 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 참여하여야 하며 임대주택을 20% 이상을 배정해야 하는 것이 의무이다.

사업성을 바탕으로 사업의 진행여부가 결정되는데 확보되기 어려운 사업성으로 많은 공급을 만들어 내지 못하는 것도 현실이다.

몇 년간 급상승한 주택값은 정부의 수요억제책 뿐만 아니라 사업의 주체가 되는 조합과 시공사들의 자본주의 이기심도 한몫했다.

집값 안정을 위한 공급은 자본주의 이기심거품이 꺼져야 가능하다. 

송승현 도시와경제 대표