[대박땅꾼의 땅땅땅] 경매절차를 알고 싶어요

경매는 채무자가 채권자에게 빌린 채무관계를 청산하지 못해 채권자의 신청에 따라 법원이 채무자의 부동산을 강제적으로 매각하는 제도다. 즉, 채권자는 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 법원에 경매 신청을 통해 채무자의 부동산을 강제적으로 매각해 채권자에게 받을 돈을 대신 갚아주는 제도다. 

경매는 집행권원(채무명의)이 있어야 경매신청 권리를 행사할 수 있는 강제경매와 경매권, 우선변제권을 가진 임의경매로 나뉜다. 전자는 소송을 통해 판결문, 화해조서와 같은 집행권원이 있어야 하므로 경매진행 절차가 (근)저당 등의 경매권을 가진 임의경매보다 상대적으로 어렵다고 할 수 있다.

일반적으로 강제경매는 가압류권자, 임차인 등이 신청하며, 임의경매는 근저당자, 전세권자(집합건물) 등이 신청한다. 채무자는 경매에 입찰할 수 없으며, 소유자는 경매 입찰에 참여할 수 있다. 또 채무 겸 소유자는 입찰에 참여할 수 없게 된다.

경매절차는 경매신청 → (제1회) 매각기일 → 매각결정기일 → 매각허가결정확정 → 매각대금납부기한 → 배당기일 → 경매종료 순으로 진행된다. 경매가 신청되면 4개월 이후 제1회 매각기일이 정해진다. 매각기일에 유찰이 되면 ‘유찰에 의한 새 매각’으로 4주 뒤 제2회 매각기일이 잡힌다. 또 유찰이 되면 제3회 매각기일이 잡히는 등 유찰이 반복될수록 다음 번 매각기일이 잡히는 것이다.

매각 당일 낙찰이 되면 매각결정기일이 1주일 후 잡힌다. 불허가 결정에 의한 새 매각이 진행되면 다시 바로 전 회차로 돌아가 매각기일이 다시 잡히게 된다. 다시 잡힌 매각기일에 낙찰이 되고 낙찰허가 결정이 나면 1주일 후 매각허가 결정 확정이 난다. 이렇게 되는 경우 30일 이내 잔금납부를 해야 한다. 잔금은 입찰보증금(최저가의 10%)을 제외한 금액으로 준비하면 되는데 경매실무에서는 잔금납부와 동시에 낙찰자가 소유권을 취득하게 된다.

전은규 대박땅꾼Lab 소장