[대박땅꾼의 땅땅땅] 개발제한구역에 묻어두기

1. 인내는 쓰고 열매는 달다

초보 투자자들에게 개발제한구역의 땅은 절대 투자하지 말라고 강조하곤 합니다. 개발행위를 할 수 없으니 땅값 상승을 기대하기 어렵지요. 하 지만 어떤 법칙도 예외는 있습니다. 대규모 개발계획이 예상되는 지역 이라면 개발제한구역도 유심히 살펴볼 만합니다. 제 지인 중 한 분은 변산반도국립공원 지역에 조상 대대로 내려온 땅이 있었습니다. 땅은 넓었으나 국립공원지역이라 평당 1천 원 가격도 받기 어려웠지요. 국립공원지역은 거의 모든 개발행위가 제한되어 있으니 당 연합니다. 그런데 새만금 프로젝트가 진행되고 개발 여파가 확산되며 변산반도국립공원 일부가 해제되어 개발이 가능한 땅이 되었습니다. 그러자 시세 가 바로 평당 1백만 원 대로 껑충 올라섰습니다. 무려 1천 배 가까이 상승한 겁니다. "이 경우는 앉은 자리에서 대박 수익을 얻은 거잖아요? 조상 먹을 본거죠" 라고 하실지 모르겠습니다. 같은 지역에서 모험적 투자로 수익을 거둔 분도 있습니다. 카페 회원 중 한 분이 2010년 변산반도국립공원 해제가 소문으로만 돌 때 투자문의를 해온 적이 있습니다. 그때 70% 확률을 기대하고 리스크를 안고 가라고 말씀 드렸습니다. 그분은 과감히 평당 30만 원에 개발제한에 걸린 땅을 매입했습니다. 2013년 변산반도국립공원 일부가 해제되며 그 땅은 2015년 평당 1백만 원에 거래되었습니다. 

2. 개발제한지역도 투자 가치가 다르다

제한지역에 투자할 때도 향후 개발가치를 고려해야 합니다. 변산반도국립공원 해제와 관련하여 또 하나의 사례가 있습니다. 비슷한 시기 에 한 분은 평당 1만 원인 농지를 샀습니다. 또 다른 분은 평당 5천원에 임야를 매입하였지요. 임야는 규모가 커서 투자금이 훨씬 많이 들었습니다.

나중에 국립공원이 일부 해제된 후 명암이 극과 극으로 갈렸습니다. 평 당 1만원 하던 농지는 1백만 원에 거래됐지만 평당 5천 원 하던 임야는 제자리걸음을 했습니다. 국립공원지역에서 해제됐지만 임야는 산지라는 또 다른 규제로 묶어있으니 이런 결과가 나온 것입니다. 투자를 할 때는 현재의 매입가에 연연해서는 안됩니다. 물론 낮은가격에 보다 넓은 땅을 사는 건 투자의 기본입니다. 그러나 어떤 땅을 사느냐 하는 게 더 중요합니다. 당연히 개발제한이 해제된 이후 개발행위가 바로 이루어질 수 있는 땅을 사야겠지요.

3. 개발 광풍이 불면 돼지도 날아오른다

개발제한구역은 오랫동안 땅값이 억눌려있는 곳입니다. 그러나 이중, 삼중으로 무겁게 누르고 있던 규제가 풀리면 한 순간 치솟습니다. 너도나도 몰려들어 시세 이상의 가격을 훌쩍 넘는 경우도 종종 봤습니다. 2014년 포천시는 영북면과 관인면 일부 지역을 자연환경보전지역에서 해제했습니다. 이후 땅값이 급상승하였지요 꿈쩍도 하지 않을 것 같은 개발제한지역도 시대 발전에 따라 풀리게 마련입니다. 풀릴 가능성이 있는 대표적인 개발제한지역은 다음과 같습니다.

•대규모 개발 프로젝트가 실행되고 있는 지역

•인구가 늘고 있는 개발지 인근의 자연환경보전지역

•시대변화 및 지역발전에 따라 개발이 확산되는 지역

4. 소문이 아니라 서류를 보라

대박 호재가 있다고 소개받는 땅은 이처럼 대부분 개발제한이 풀리는 곳입니다. 그럼에도 개발제한지역 투자를 자제하라는 이유는 소문으로 그치는 경우가 한둘이 아니기 때문입니다. 소문이 돌고 십수 년 심지어 20~30년이 지난 뒤에야 풀리는 곳도 있습니다. 장기간 돈이 묶여있다 보니 기다리지 못하고 매각하고 빠져 나오는 사례도 많습니다. 그러면 어떤 곳에 투자해야 할까요? 답은 국토개발계획을 보라는 것 입니다. 소문에 우왕좌왕하지 말고 국토개발계획을 보고 어느 정도 진행 되고 있는지 파악하는 것입니다. 토지투자의 고수는 설왕설래하는 설이 아니라 공문서를 봅니다. 지역공람과 개발계획 관련 발표를 꼼꼼히 챙겨가며 규제가 풀릴 지역을 미리 선점하는 것이죠. 소문은 참고만 하고 서류를 근거로 투자해야 합니다.

5. 묻어두고 잊어버리기

개발제한 해제 소문이 한 차례 돌아서 이미 땅값이 상승한 곳도 있습니 다. 그런 곳은 지주들도 대박의 기회를 노리고 좀처럼 매물을 내놓지 않 습니다. 그러다가도 부동산 경기가 가라앉으면 매물이 눈에 띕니다. 개발제한지역 매물 치고 다소 비싼 것 같아도 향후 제한이 풀리면 바로 개 발될 땅이라면 매입을 고려해볼 수 있습니다. 개발제한지역 투자가 쉬운 일은 아닙니다. 그렇다면 누구나 대박 수익을 얻겠지요. 적어도 10년 장기투자를 한다는 생각으로 여웃돈을 가지고 해야 합니다. 토지투자를 하려면 몇천만 원 이상의 목돈이 필요 할 텐데 그만한 여웃돈을 장기간 묻어둘 수 있는 사람이 얼마나 되겠어요?"라고 반문할 수 있겠지요. 그런데 생각보다 투자금액이 많지 않습니다. 개발제한지역의 땅은 무척쌉니다. 그러니 소액으로도 충분한 평수의 땅을 매입할 수 있습니다.