[대박땅꾼의 땅땅땅] 건폐율과 용적률을 항상 주목하라

건물을 지을 때는 면적을 제한 받습니다. 전체 면적의 20%, 40%, 60% 이런식으로 건물을 지을 수 있는 최대 면적이 정해져 있지요. 이를 건폐율 이라고 합니다.
 

층수도 제한을 받지요. 위로 쌓을 수 있는 높이 또한 전체 대지 면적을 기준으로 제한합니다. 건물 바닥면적이 50평인데 2층이라면 전체 건물 면적은 50평×2=100평입니다. 이를 건물 연면적이라고 하죠. 대지 면적 대비 건물의 연면적 비율을 용적률이라고 합니다.
 

초보 투자자들이 건폐율과 용적률을 가볍게 생각하는 걸 가끔 봅니다. "저는 토지를 사는 것뿐인데요. 건물 지을 생각 없어요." 건물을 짓는다면 몰라도 땅을 사고파는 것이니 그리 민감하게 받아들이지 않는 듯합니다. 그러나 건폐율과 용적률은 토지매매에서 가장 중요 한 수익창출 요소입니다. 건물을 짓지 못하는 땅은 가격 상승에 제한이 있습니다. 
 

토지의 시세 차익은 건물을 지을 수 없는 땅, 이른바 농지나 임야가 개발로 인해 건물을 지을 수 있는 땅이 될 때 가장 높아집니다. 건물을 지을 수 있는 땅도 건폐율과 용적률에 따라 가격 차이가 납니다. 계획관리지역과 생산관리지역의 건폐율과 용적률을 볼까요?
 

두 지역의 건폐율과 용적률은 크게 차이가 납니다. 그래서 계획관리지역의 땅값이 비싼 겁니다.  "알아요 그럼 건폐율과 용적률이 높은 땅을 사라는 거잖아요."라고 하실 겁니다. 맞습니다. 누구나 당연히 건폐율과 용적률이 높은 땅을 사려 하겠지요. 그런데 현실에서는 자주 갈등을 하게 됩니다. 똑같은 200평 매물이라고 가정해보죠. 
 

건폐율과 용적률이 높은 계획관리지역의 땅은 값이 비쌉니다. 반면 생산관리지역은 싸죠. 그래서 생산관리지역의 땅에 눈길이 갑니다. "건폐율과 용적률에서 조금 손해를 보지만 그래도 가격이 싸니까 괜찮지 않을까요?"
 

어느 땅을 선택해야 할까요? 다른 조건은 비슷한데 지금 가격이 싸지만 건물을 지을 수 있는 면적이 절반인 땅과 더 비싸지만 건물을 크게 지을 수 있는 땅 둘 가운데서 선택을 해야 할 때가 종종 있을 겁니다. 수요자의 입장에서 생각해보면 답이 금방 나옵니다.