[기고] 부동산 시장의 새로운 방향, 도시재생에 주목해 보자/이진우 오비스트 대표

2014년쯤으로 기억된다. 서울경제TV에서 부동산전문가 진행을 볼 때였다. 당시 출연했던 모 대학 교수님과 다룬 주제가 바로 ‘가로주택정비사업’이었다.

전문가와 프로그램에서 내린 결론은 이 상태로는 활성화가 힘들 것 같다는 결론을 내렸었다. 바로 ‘경제성 부분’ 때문이었다. 사업이익이 발생하지 않는다면 어느 사업시행자가 그 사업을 하겠느냐는 내용이었다.

우리나라의 도시재생, 도시정비는 어떻게 진행되었을까. 70년대 이후 진행된 도시정비사업은 모두 도시재개발법에서 시작됐다.

이후 △2002년 제정된 도시정비법이라 불리는 ‘도시및주거환경정비법’ 상 4가지의 정비사업 △2003년 서울시에서 ‘지역균형발전 지원에 관한 조례’로 만든 ‘뉴타운 사업과 균형발전촉진사업’ △참여정부에서 이름만 바꾸어 시행한 ‘도시 재정비 촉진을 위한 특별법’의 주거환경개선사업, 재개발, 재건축, 도시환경정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업, 도시계획시설사업으로 이루어진 '제정비촉진사업'에서 그 연혁을 찾을 수 있다. 얼마 전 헌법재판소의 합헌판결로 재건축 시장에 큰 충격을 준 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’도 이때 2006년에 제정됐다.

그러나 2011년 이후 도시정비법 상 도시환경정비사업이 쇠퇴하고 재정비촉진지구(뉴타운) 지정이 남발되면서 2012년 개정된 도시정비법과 도시재정비촉진을위한 특별법상 출구 전략으로 정비(예정)구역이나 재정비촉진구역 해제가 가속화됐다. 그 결과 우리가 알고 있던 많은 ‘정비구역 해제와 일몰제’ 등이 바로 그 결과이다. 2012년.8.2부터는 대체 사업으로 주거환경관리사업과 가로주택정비사업이 시행됐다.

지난 12.16 부동산대책에서 강한 규제 속에 눈길을 끄는 공급 완화 정책이 있었다. 바로 “가로주택정비사업‘에 관한 내용이었다. 내용은 공기업 참여 등 공공성 요건을 갖추면 여러 가지 혜택을 주겠다는 내용이다.

공공성 강화 요건은 이렇다. LH나 SH 등 공기업이 공동시행자로 사업을 참여하고, 시세보다 저렴한 분양주택 및 공공임대주택을 일정 비율 이상 공급하는 등 4가지 요건을 갖추면 가로구역과 사업면적을 완화해 주겠다고 한다. 현행 전 지역이 투기과열지구인 서울의 기준은 1만㎡미만이다. 하지만 요건을 갖추면 사업시행 면적도 2만㎡미만으로 확대해 주겠다는 것이 가장 큰 내용이다.

또한 층수제한 완화도 해준다. 현행법상 7층까지 건축이 가능한 제2종일반주거지역에서도 15층까지 건축이 가능하게 해 주고 용적률도 법적상한까지 가능하게 해 준다. 건설사나 개인, 모두 관심을 가질만한 내용이다.

작년 1월경 모 정치인의 목포 문화재 사랑으로 대한민국을 시끄럽게 했던 사건이 있었다. 일제 강점기 때 지어진 작은 게스트 하우스가 시작이었다. 구도심이 문화재거리로 지정되기 전 매입을 둘러싸고 굉장히 시끄러웠다.

이는 2017년 5월 출범한 문재인 정부의 ‘100대 국정과제’에 들어가 있던 ‘도시재생 뉴딜정책’을 반영한 정부의 본격적인 ‘도시재생’정책인 ‘도시재생 뉴딜정책’과 연관이 있다. 현 정부의 강력한 의지가 표출된 정책인 이 정책의 비전이 바로 ‘지역 공동체가 주도하여 지속적으로 혁신하는 도시 조성’이다. 내용은 도시 공간 혁신전략, 도시재생 경제 활성화 전략, 주민과 지역 주도 전략이 3대 추진 전략이기 때문이다.

또한 17년 12월부터 도시재생 뉴딜 시범사업 대상지 지정과 2019년 도시재생 뉴딜 신사업 3종 세트가 추진되면서 용산역 후면 유수지와 동인천역 광장 재생 등 18개 시범사업이 추가 지정됐다. 17년 발표된 정부 자료를 보면 연 평균 재정 2조원과 기금 4.9조원, 공기업 등 투자 최대 3조원 수준을 유도하여 재생지역에 집중 투자하는 정말 말 그대로 정부가 ‘부동산 안정’이라고 생각하는 분야의 올인 정책이다.

낡고 불편한 구도심을 계획하고 정비하고 사업을 하여 좋아진다면 어느 국민이 반대하겠는가. 그래서 지방에도 일자리가 창출된다면 금상첨화 아니겠는가.

그래서 정부가 다걸기를 하는 부동산 공급이 ‘도시재생’이라면 더 관심을 가져봐야겠다. 하지만 현재 전국에서 무차별적으로 진행되고 있는 여러 이름의 도시재생 사업을 보면 이런 생각이 든다. ‘다른 형태의 자본 불균형과 난개발 심화”라는 생각이 자꾸 드는건 필자만의 생각일까.