[기고] 일몰제에 한눈팔다 이젠 역세권 활성화 사업이란다/전연규 법무사법인 기린 대표

재개발, 재건축사업을 규율하는 ‘도시 및 주거환경 정비법’(이하 “도시정비법”)이 있다. 이 법에 일정기간 추진위원회나 조합을 구성하지 못하면 자동적으로 구역을 해제하는 일몰제가 등장한 것은 2012년 2월 1일이다.

이 일몰제의 등장은 사울시가 주창해 온 것으로, 국토부가 개정 내용에 받아 들였다는 것이 정설이다.

서울시는 같은 날 일몰제와 함께 정비기본계획을 수립(변경)하면서 정해지는 국내에서 유일하게 정비예정구역을 정하지 않았다. 반면 다른 시도는 정비기본계획을 수립(변경)하면서 종전과 같이 정비예정구역을 정하여 향후 정비구역 지정 여부를 정하는 기준으로 활용하여 왔다.

즉 한쪽에선 일몰제를 시행하여 정비(예정)구역을 해제하고, 다른 쪽에선 정비기본계획을 수립(변경)하면서 부동산투기를 예방한다며 정비예정구역 지정을 생략하고 종전의 정비예정구역은 공존하도록 하여 전문가란 사람들조차 서울시 행정을 이해하기 어려웠다.

이런 와중에서 일몰제에 직권해제까지 담은 조문이 실행되어 수많은 정비(예정)구역이 해제됐다. 시장에선 해제지역과 아닌 지역의 주택가격이 벌어진 것은 두말할 나위가 없다. 이 때문에 제기된 행정소송에서 패소한 서울시는 몽니를 부리기까지 하여 공분을 사기도 했다.

특히 재개발 정비(예정)구역이 해제된 지역에서의 신축다세대(일명 신축쪼개기)가 성행하였다.

이 경우 법이 아닌 서울시가 자체로 정해 놓은 2008.7.29.까지 건축허가를 신청해야 분양대상이 되지만, 서울시 전농동 모 재개발사업의 경우 그 이후에 270여 신축 다세대로 대부분 분양대상이 되지 못하는 대형 사건이 터지기 일보 직전이다.

이제야 폭발 직전인 이유는 그나마 재건축사업의 규제로 재개발사업으로 수요가 이동됨에 따라, 그동안 정체되어 있던 재개발이 사업시행계획인가를 받으면 분양신청을 해야 하는 데 이때 누가 분양대상자인지 가리기 때문이다.

서울시는 작년 10월경부터 ‘역세권 활성화사업’ 홍보에 열을 올리고 있다.

이를 위해 2025 정비기본계획 일부를 뜯어고쳐 역세권 활성화 사업요건에 해당되면 도시정비형 재개발 정비예정구역으로 의제(법적으로 인정)하겠단다. 그 후보지가 공릉역, 홍대입구역,신림L-10(미림역), 보라매역, 방학역 등 5곳이다.

정비기본계획 변경 공람을 통해 올해 1월 30일 변경고시 하고, 공공시행자라고 강조하지만 투기자본은 사업이 진행될 것인지 여부이지 누가 시행자인지는 사실상 관계가 없다.

여기에 또다시 서울시는 「역세권 공공임대주택사업 활성화」에 열을 올리고 있다.

이 사업은 「역세권 활성화사업」과 그 성격이 다른 것으로, 작년 말부터 올 1월말까지 서울시는 국토부와 이와 관련 서너 차례 회의를 거쳤다. 그 기준인 「역세권 공공임대주택 건립 및 운영 기준(서울시 행정2부시장 방침)」(이하 “운영기준”)을 개정하겠다는 것이다.

개정해야 할 사업은 전용주거지역, 제1종 일반주거지역, 구릉지 연접부 등 양호한 저층주택지 보전과 자연환경 보호가 필요한 지역이나 정비(예정)구역 해제지역은 해당되지 않는다는 규정이다. 또한 주택재건축정비구역, 주택재개발정비구역, 주거환경정비구역 및 재정비촉진지구 안에서는 본 기준을 적용하지 않는다는 것인데, 이를 고치겠다는 것이다.

이 논란의 중심에 수색증산재정비촉진지구 내 증산4재정비촉진구역 재개발사업장이 있다.

이 사업장은 주민들이 법적 요건을 갖춰 그 권리인 해제 연장 신청을 했지만, 서울시는 도시계획원회 심의를 핑계로 그 신청을 뿌리치고 해제했다.

이제 그 구역을 사업에 포함시킬 수 있다는 것이다. 그것도 총선이 가까운 이 시기에 말이다.

여기에서 또 다른 「역세권 청년주택사업」이 있다.

이 사업은 도시정비법에 의한 도시정비형 재개발사업에도 적용돼 왔으나, 그 실적이 부진해 현재는 민간임대주택특별법으로 시행해 오고 있다.

서울시가 모처럼 재개발사업의 활성화를 위해 팔을 걷어 부친 것으로 보이지만, 사람들은 합리적 의심의 눈초리로 그다지 달가워하지 않는다. 투자자들은 다르겠지만.

필자도 도시정비법을 20여 년 이상 연구해 왔지만 서울시 행정을 따라가기엔 턱 없이 부족하다.

역세권 공공임대주택 활성화는 서울시 공공주택과로 역세권은 1차 250미터 이내이고 2차는 250~500미터 이내 박스형, 역세권 활성화 사업은 도시계획과로 승강장 경계 250미터 타원형, 역세권 청년주택 사업은 주택공급과로 승강장 경계 350미터로 각각 다르다.

모처럼 정비(예정)구역 해제 지역에 대한 활성화에 박수를 보낸다. 선거를 위한 전시행정으로 끝나서는 안 될 것이다.

부디 이를 정리해 통일된 법령의 범위에 정착하도록 해야 다른 시도에서도 따라올 수 있을 것이다.

전연규 대표 / 법무사법인 기린 대표법무사