[대박땅꾼의 땅땅땅④] 임야가 전(田)되면 돈된다

토지투자자들이 주로 쓰는 투자 방법이 농지나 전, 임야를 사서 대지로 변경해 지가를 상승하는 방법을 쓴다. 

보통 땅값은 임야, 농지, 전(田) 순서대로 비싸다. 쉽게 설명하면, 임야는 개발제약이 많이 따르고, 경사가 있어 개발이 쉽지 않아 가장 효용가치가 떨어진다. 그래서 이 3가지 중 가장 지가가 저렴하다. 

농지는 평지보다 푹 꺼져 있기 때문에 향후 개발하기 위해서는 흙을 보충해 평평하게 하는 작업이 필요하다. 전은 논과 같이 푹 꺼져 있지도, 물에 젖어 있지도 않기 때문에 개발의 제약을 비교적 덜 받아 임야, 논보다 지가가 비싸다.

이러한 땅을 대지로 지목변경을 할 경우 평균적으로 30%에서 100% 이상 지가가 상승한다. 여기에 개발호재까지 만나면 지가상승폭이 크다. 지목변경을 제대로 잘만 이용하면, 지가가 급격히 상승하는 마법의 힘을 느낄 수 있다. 

인천 용유도에 거주하는 원주민 K씨는 지난 2006년 영종도 땅 1,650㎡를 영종하늘도시 조성으로 수용됐다. 이때 K씨는 공시지가의 2배인 3.3㎡당 90만원에 토지보상을 받았다. 그후 K씨는 곧바로 3.3㎡당 40만원하는 용유도 농지 3,300㎡를 매입했다. K씨는 그 땅을 대지로 지목변경했다. 지가는 3.3㎡당 150만원으로 4배 가까이 상승했다.

여기서, 알아둬야 할 것은 농지는 전, 답, 과수원 이외의 지목으로 변경하기 위해서는 일반적으로 전용허가를 거쳐야 한다. 산지도 전용허가를 거쳐야 지목이 변경된다. 즉 농지전용허가, 산지전용허가는 본래의 목적 이외에 다른 목적으로 쓰고자 할 경우 필요한 허가를 뜻한다. 이 때야 말로 전문가의 힘이 필요한 순간이기도 하다.

농지전용이나 산지전용 시 반드시 토지 투자자들이 알아야 할 것이 있다.

바로 연접개발제한이다. 연접개발제한은 난개발을 막고 농지와 임야를 보전하기 위해 일정한 범위 내에서 일정한 면적만 개발할 수 있게끔 정해 놓았다. 연접개발제한의 경우 농지는 국토계획 및 이용에 관한 법률의 규정, 산지는 산지관리법의 적용을 받는다. 

연접개발제한은 관리지역, 농림지역, 녹지지역 또는 자연환경보전지역이나 일정한 개발행위 허가의 규모를 적용해 일정한 범위 내에서의 개발을 하나의 개발로 간주해 동일 면적으로 계산한다. 투자자들은 개발시 연접개발제한에 걸리는지 여부를 반드시 해당 시·군에 확인해야 한다.

도시지역 내 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역의 경우 1만㎡ 미만, 보전녹지지역은 5,000㎡ 미만, 관리지역·농림지역은 각각 3만㎡ 미만, 자연환경보전지역은 5,000㎡ 미만 범위 내에서 개발허가를 받을 수 있다. 이 면적은 시군의 도시계획조례로 따로 정할 수 있다.

산지전용허가를 받으려는 지역의 경계와 종전 산지전용허가 지역의 경계가 직선거리 250m 이내에 있는 경우 허가예정지의 면적과 종전의 산지전용허가지역의 면적을 합산한 면적이 3만㎡를 넘을 수 없다. 

단순하게 내가 관리지역 임야 5,000㎡를 갖고 있는데, 이곳에 펜션단지를 조성하고 싶다. 그런데 반경 250m 이내에 다른 개발업자들이 3만㎡의 면적을 모두 개발로 허가를 받아 써버렸다. 그렇다면 난 연접개발제한에 걸려 개발을 할 수 없게 된다는 뜻이다. 

이때 도시지역, 계획관리지역, 660㎡ 미만의 본인 거주 목적의 단독주택(본인 소유의 산지에만 가능) 및 제1종 근린생활시설의 설치는 적용 면적에서 제외된다. 이외에도 연접개발제한 적용에서 제외되는 여러 예외 규정이 있으니 초보 투자자들은 전문가와 상의하기를 당부한다.

전은규 대박땅꾼Lab 소장