[대박땅꾼의 땅땅땅⑤] 이축권 프리미엄 노려라

이축권, 이주자택지, 생활대책용지란 용어부터 일반인들에게 생소하고 어렵다. 잠깐 이축권, 이주자택지, 생활대책용지가 무엇인지 짚고 넘어가자. 우리가 흔히 사고파는 일반적인 토지는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(국토계획법)의 적용을 받는다.

개발제한구역 토지는 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’(개특법)의 적용을 받는다. 그래서 개발제한구역 내 개발은 모두 개특법의 적용을 받아 몇몇 예외적인 상황 빼고는 개발이 불가능하다. 이축권은 ▲개발제한구역 내 주택이 도로에 수용돼 건물이 헐렸을 때(공공이축권) ▲개발제한구역 지정 전에 다른 소유권자의 땅위에 주택을 살고 있다가 지주가 철거를 요구하거나 주택을 옮겨야 할 때(일반이축권) 개발제한구역 내에 건축물을 옮겨 지을 수 있는 권리다. 그린벨트 취락지구 내 토지일지라도 대지가 아닌 곳에 건축을 하려면 반드시 이축권이 있어야 가능하다.

즉, 이축권은 토지와 건축물을 동시에 소유한 소유자나 토지와 건물 각각 소유권자가 다른 경우에 개발제한구역 내 건축물을 지을 수 있는 권리다. 이축권은 1회에 한해 제 3자에게 전매가 가능하다. 이축 시 대지로 지목변경을 할 수 있는 면적도 최대 330㎡이다. 건축물의 규모는 거주기간에 따라 차등 적용하고 있다. 투자자들은 이축권을 어떻게 사용할까.

예를 들면, B씨는 그린벨트 주변이 경치가 좋아 카페를 짓고 싶다. 그래서 땅을 알아보던 중 과천 그린벨트 내 이축이 가능한 땅을 보게 된다. 이축권은 희소가치가 매우 높기 때문에 몇 억 여원의 웃돈이 붙는 것이 보통이다. B씨는 토지 3300㎡를 웃돈 7억여원을 주고 매입했다. 이 때 대지로 지목변경을 할 수 있는 면적이 330㎡을 감안해 카페를 짓는다. B씨는 카페를 운영해 운영수익을 얻거나 카페를 임대해 임대수익을 얻을 수 있다. 또 농지, 임야 등을 대지로 지목변경 했으니 그만큼의 지가상승도 기대할 수 있다. 지목변경하지 않은 나머지 면적도 지가가 상승한다. 이때 그린벨트 이축권 땅이 건축법 등 관계법령에 따라 대지로 지목변경 가능 여부도 확인해야 한다.

이주자택지와 생활대책용지는 공익사업으로 인해 그린벨트가 해제되면서 택지개발로 수용될 경우 지주들에게 보상으로 주어진다. 이주자 택지는 근린생활시설을 건립할 수 있고 생활대책용지는 근린생활시설을 건립하지 못하고 주택만 지을 수 있다.

앞으로 그린벨트는 계속 풀린다. 정부는 그린벨트의 기능을 훼손한 지역을 우선적으로 해제한다. 정부가 그린벨트를 풀겠다는 의미는 투자자들에게는 그린벨트에 잘 만 투자하면 높은 수익을 얻을 수 있다는 의미이기도 하다.

2020년 수도권 광역도시계획에 따르면 2020년까지 개발 수요에 따라 7개 대도시권의 개발제한구역 중 보전가치가 낮은 지역을 중심으로 최대 308k(기 계획된 미해제 120k + 추가해제 188k)를 해제한다.

수도권 광역도시계획 변경안에 따르면 서울, 경기, 인천 지역에 있는 개발제한구역 중 최대 141k(기 계획된 미해제분 26.5, 추가해제 114.5)를 2020년까지 추가적으로 해제한다. 지역별로 살펴보면 추가 해제 가능 총량은 서울(2.51), 인천(3.435), 경기(56.258), 보금자리주택(78.8)이다. 그린벨트는 지난 1971~1977년에 걸쳐 총 5,397㎢가 지정됐다. 이후 2000년부터 2008년까지 총 1,458㎢가 해제됐다. 2008년 12월 기준 개발제한구역 존치 면적은 3,939㎢이다.

한마디로, 그린벨트 투자는 ‘양날의 칼’인 셈이다. 그린벨트에 투자해 대박을 터트릴 수도 있지만 그린벨트가 풀리지 않고, 살 사람도 나타나지 않으면 쪽박을 찰 수도 있다. 또 투자자 입장에서도 헷갈린다. 그린벨트 투자를 포기하자니, 그 넓은 면적의 땅이 아깝다. 하지만 투자하자니, 그린벨트에 대해 잘 모르고, 언제 풀릴지도, 어떻게 수익을 얻어야 하는지도 모르겠다. 그래서 일반인들이 쉽게 접근하기 어려운 투자처다. 또 기획부동산이나 토지 브로커들이 투자자들을 유혹해 그린벨트 땅을 팔기도 한다. 이에 따라 그린벨트에 관심 있는 초보 투자자들은 토지에 대한 것은 물론 그린벨트에 대한 공부가 필수다. 발품도 많이 팔아야 한다. 전문가의 조언도 반드시 구해야 한다.

전은규 대박땅꾼Lab 소장