[줌인 부동산] 공공재개발 선정 임박…“흑석2 등 유력”

[앵커] 

최근 정부가 주택공급을 확대하겠다는 방침을 잇달아 밝혔죠. 공공재개발은 정부가 제시한 공급 대책 중 하난데요. 이번 주 공공재개발 사업지가 발표될 예정입니다. 1차 발표지는 전체 공공재개발 신청지 70곳 중 기존 정비구역에서 나오는데요. 기존지역은 총 14곳이라고 합니다. 어느 지역이 선정될지 관심이 큰 상황인데요. 부동산부 지혜 진 기자와 자세히 알아보겠습니다. 안녕하세요.

[기자]

안녕하세요.

[앵커]

먼저 공공재개발에 신청한 지역들을 살펴볼까요. 애초 예상보다 많은 곳에서 공공재개발에 관심을 보였죠. 70곳에 달한다고 하던데요. 주요 지역 짚어 주시죠.

[기자]

네 말씀하셨듯이 서울 70곳에서 공모에 참여할 만큼 공공재개발은 인기를 끌었습니다. 공공재개발 사업으로 선정되면 인허가 과정 지원을 통해 사업속도를 높일 수 있고요. 사업비(주택도시기금에서 총사업비 50%까지 1.8%)와 이주비(주택도시기금에서 보증금의 70%까지 연 1.8%) 지원, 용적률 및 종 상향, 분양가상한제 적용 제외 등의 혜택을 받게 됩니다. 다만 조합원 몫을 제외한 물량 중 50%는 공공에 임대공급분으로 넘겨줘야 합니다.

공공재개발 후보지 공모 공고를 보면요. 재개발구역이나 주거환경개선구역이 아닌 곳들도 신청할 수 있게 돼 있습니다. 신규로 정비구역 지정을 원하거나 과거에 정비구역이었으나 해제된 지역까지도 범위를 확대한 건데요. 이 때문에 70곳에 달하는 많은 지역에서 참가 신청이 이어졌습니다.

이렇다 보니 공공재개발 노후도 요건에 맞지 않는 곳들이 무더기로 신청하기도 했습니다. 은평구 같은 경우는 공공재개발 사업에 참가 신청했으나 노후도 요건이 미달돼 8곳이 탈락했습니다. 

신청 장벽을 낮춘 덕에 이른바 ‘알짜’로 꼽히는 지역에서도 참여가 이어졌는데요. 대표적인 게 용산구 한남1구역과 동작구 흑석2구역, 마포구 아현1구역 등입니다. 흑석2구역을 제외하고는 한남1구역과 아현1구역은 해제지역입니다. 아현1구역 같은 경우는 해제된 아현1-1과 1-2구역을 통합해 진행 중입니다. 

[앵커]

이번 주 목요일이죠, 14일에 발표하는 곳은 기존지역인 것으로 아는데요. 공모에 참여한 70곳 중 기존지역은 어느 곳이 있습니까

[기자]

네. 14일에 발표되는 곳들은 모두 기존에 정비구역인 곳들입니다. 총 14곳으로 추릴 수 있는데요. 앞서 말씀드린 흑석2구역도 이곳에 포함됐습니다. 이외에도 동대문구에서 신설1구역, 답십리17구역, 용두1-6구역이 신청했고요. 관악구 봉천13구역, 영등포구 양평13, 14구역, 강북2, 5구역도 신청했습니다. 다른 곳들에 비해 상대적으로 면적이 작긴 한데요. 종로구 신문로2-12구역과 중구의 세운지구에서 3개 구역도 신청서를 냈습니다.

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사업지 선정 후 공공재개발을 추진하려면 토지 등 소유자로부터 66.6% 이상 혹은 토지면적의 50% 이상의 동의를 받아야 하는데요. 그렇다 보니 14곳 중에서 사업지를 선정할 때 고려할 점 중 하나가 주민 동의율이 될 전망입니다. 

정책적 요건도 있습니다. 사업 취지에 맞게 도시관리가 필요하다고 판단되는 지역을 우선으로 선정토록 한다는 겁니다. 재난이나 안전관리가 필요한, 즉 노후도가 심각한 점을 고려하고요. 역세권 등 지리적 여건은 좋으나 동의율이 낮거나 추진주체가 없어 정체된 곳들도 우선 선정됩니다. 

이뿐만 아니라 이들 중 공공재개발 신청은 했지만, 신청 후에 내부 의견이 변화한 곳도 있다고 하는데요. 공공재개발 신청 후 반대 민원이 많이 들어온 곳도 있고요. 소유주나 주민들 의견도 총체적으로 고려해 사업지가 선정될 것으로 보입니다.

[앵커]

방금 말씀해주신 내용을 고려한다면, 후보지 14곳 중에서 예상 지역은 어디가 있을까요.

[기자]

일단 사업 가능성이 확보된 곳이어야 하는데요. 그래야 선정 후에 실제 사업까지 이어갈 수 있으니까요. 그러려면 앞서 말씀드렸듯이 주민들의 의지나 동의가 중요합니다. 서울경제TV 취재 결과, 주민 동의율이 어느 정도 확보된 지역은 흑석2구역, 신설1구역, 봉천13구역 등입니다. 

흑석2구역 추진위 관계자에 따르면 현재 흑석2구역은 동의율 70%가량을 달성했다고 합니다. 여기에 이곳은 기존 정비구역 중 규모도 가장 큰 데다, 공공재개발 정책 발표 직후부터 적극적인 의지를 피력했기 때문에 유력해 보입니다. 조합설립 시 필요한 동의율 75%에는 약간 미치지 못하는 수준이지만, 공공재개발 시행 요건인 66.6%는 넘기는 수준입니다.

신설1구역 추진위 역시 적극적인 모습이었습니다. 관계자에 따르면 과거 이곳은 시공사까지 선정했으나 건설사의 경영악화로 사업이 표류 중에 있다고 합니다. 사업을 추진했던 이력이 있는 만큼 재개발에 대한 주민들의 의지도 강한 편이라고 하는데요. 특히 공공재개발이 제안한 인센티브인 용적률 완화가 이 지역엔 상당히 매력적이라고 합니다. 역세권임에도 주거 2종 지역으로 분류돼 있다는 건데요. 빠른 사업뿐 아니라 용적률 완화를 통해 사업성을 높이고자 공공재개발을 원한다는 겁니다. 

봉천13구역도 관계자에 따르면 현재까지 동의율 62%가량을 달성했다고 합니다. 공공재개발 후보지 선정 시 비교적 무난하게 사업을 추진할 수 있을 만한 곳입니다.

영등포구의 양평 13, 14구역도 동의율만 달성하면 사업이 가능한 곳입니다. 업계 관계자에 따르면 13구역은 이미 조합이 설립된 상태로 주민 동의 1/2만 달성하면 되는 가장 수월한 사업장인데요. 하지만 현재 조합 내홍이 있어 조합장이 공석인 상탭니다. 14구역은 추진위 단계로 동의율이 절반을 넘은 상태라고 합니다.

가장 규모가 작은 사업지이긴 하지만 종로구 신문로2-12구역도 선정될 가능성이 있는데요. 서울시 역점사업인 데다 종로구도 원하는 사업이기 때문입니다. 신문로2구역에서 마지막 남은 사업장인데 지체되고 있어 공공의 지원이 투입될 가능성이 있다는 분석이 나옵니다.

[앵커]

정확한 건 14일에 열리는 선정 위원회 결과를 봐야겠지만, 대략 공공재개발 사업 추진이 가능한 지역이군요. 그렇다면 반대로 사업 추진이 어려울 것으로 예상하는 지역도 있겠네요.

[기자] 

네. 주민 반발이 심한 곳이 대표적인데요. 강북2구역과 5구역이 그렇습니다. 특히 강북2구역은 반대 비율이 절반을 넘어선 것으로 알려졌습니다. 2구역과 5구역은 각각 토지 등 소유자가 80명, 90명 정도인데요. 현재까지 동의율 절반을 넘지 못해 공공재개발로도 사업을 추진하기 어려워 보입니다.

또 일단 신청은 했으나, 그다지 공공재개발이 큰 장점이 없다고 판단, 마음을 바꾼 사업지도 있습니다. 성동구 장안평 중고차매매센터와 답십리17구역이 대표적입니다. 업계 관계자에 따르면 장안평 중고차매매센터는 토지 등 소유자가 원하는 조건과 공공재개발이 제공하는 인센티브가 맞아떨어지지 않아 내부적으로 공공재개발을 하지 않기로 결정했다고 알려졌습니다. 답십리17구역도 공공재개발 공모를 철회한 것으로 알려졌습니다.

[앵커] 

한곳씩 살펴보니 사업이 가능한 지역과 그렇지 않은 지역이 구분되는군요. 오는 14일 어느 구역이 공공재개발 후보지로 선정되는지 지켜봐야겠습니다. 감사합니다. /heyjin@sedaily.com

[영상편집 강현규]