재개발사업에서의 전환다세대의 분양자격 수, 시·도마다 달라

지난 1월 8일 대법원의 다주택자에 대한 개별 분양자격을 인정했다는 모 경제지 기사가 주목을 받았다. 해당 지역이 광주광역시의 경우지만, 서울특별시 재건축사업장에도 같은 효력이 있냐는 거였다

이 질문에 대한 대답은 결론부터 말하자면 광주광역시는 투기과열지구 아닌 재개발사업장으로, 투기과열지구인 서울특별시 재건축사업장에는 위 대법원 판례를 적용할 수 없다.

그 근거가 구 도시정비법 제19조제1항제3호와 제2항(현행 도시정비법 §39①3, ②)이다.

구 도시정비법 제19조제1항제3호는 2009년 2월 6일 신설되었다.

‘조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때’에 매도인과 매수인 양자 중 대표하는 1인만이 조합원이라는 내용이다. 유관기관의 해석에 따르면, 1조합원은 대표하는 1조합원만이 주택도 공급받는 다는 의미라는 것이다.

개정 당시에도 투기과열지구 내 재건축사업에서는 조합설립인가 이후 양도가 불가능하다는 규정(법 §19②)이 있었다.

그러나 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구를 제외하고는 투기과열지구가 다 해제되었기 때문에 사실상 유명무실했다. 이를 대신할 제1항제3호가 신설된 것도 이 때문이 아닐까 추측된다.

(재개발, 재건축)조합설립인가 후에는 1인이 가지고 있는 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 사람이 소유하게 되는 경우, 대표하는 1인만 조합원이라는 것은 앞서 설명한 바와 같다.

또한 한 사람이 소유한 여러 주택을 조합설립인가 후에 여러 사람이 각각 소유한 경우에도 같다는 것으로, 법제처 해석이 대표적이다.

여기에 제1항제3호는 재개발에만 국한되느냐에 대해서도 재건축사업도 포함된다는 것이 국토교통부나 서울특별시의 일관된 태도이다.

대법원 판례 대상인 광주광역시 학동4구역 재개발사업장은 투기과열지구가 아니다.

문제의 주택은 1988년 8월경 1층(96.24㎡)· 2층(96.24㎡) 2세대만 거주하는 ‘다세대주택’으로 준공허가를 받았으면 등기상 집합건축물대장으로 등록돼야 하는데, 일반건축물대장으로 분류됐다는 것이다(즉 다가구주택이라는 것임).

조합인가 후인 2013년 6월경 A부부가 이 주택을 매입하면서 주택건축물대장 표기 변경신청과 함께 1층과 2층인 2세대를 1층 4세대, 2층 2세대를 추가하여 총 6세대로 확대하는 세대 변경 신청도 함께 냈는데, 해당 구청에서 이를 해 줘 4세대가 늘어났다.

조합에서는 조합설립인가 후 다가구를 다세대로 전환해 2주택→6주택으로 증가하여, 늘어난 4주택을 구입한 사람들에 대한 조합원 지위를 인정하지 않았다.

다가구 → 다세대주택으로 전환

광주광역시 조례에 경과조치 없어
 

서울특별시는 도시정비조례 부칙 제27조에서 다세대주택으로 전환된 주택의 분양기준에 관한 경과조치를 두고 있다.

2009년 7월 30일 일부개정조례 시행 당시 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택이 건축허가 받은 가구 수의 증가 없이 다세대주택으로 전환된 경우에는 가구별 각각 1명을 분양대상자로 하여 적용한다는 것이다.

광주광역시에는 이러한 규정 자체가 조례 제정(2004년 3월 25일)부터 현재까지 전혀 없다.

다만 제정 시부터 현재까지 관리처분계획기준일 현재 “단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우 여럿의 분양신청자 중 1인을 분양대상자로 한다(조례 §37②1).”는 규정을 두고 있다.

이 규정에 따라 늘어난 4가구를 제외한 것으로 판단된다.

관리처분계획기준일 vs 권리산정기준일의 경합

도시정비법령이 여러 차례 개정되었지만, 아직까지 시도 조례에선 분양대상기준을 관리처분계획 기준일이라 정하고 있다.

즉, 서울특별시, 광주광역시 등 모든 시도에서 관리처분계획기준일이란 ‘분양신청 기간이 만료되는 날’이라고 규정하고 있다. 이 기준일 전까지만 요건에 충족되면 각자가 분양대상이라는 것이다.

그러면서 세부적으로 분양대상을 제한하는 조문에서 ‘권리산정기준일’을 기준으로 이후 다가구를 다세대로 전환 시에는 1인만 분양대상자로 하고 있다.

이 권리산정기준일은 조례 아닌 도시정비법(§77)상 정비구역 지정고시일(조합설립인가 훨씬 이전) 이후 다세대로 전환하면 1인만 분양대상자라고 강제하고 있지만, 대법원은 관리처분계획 기준일에 맞춰 요건이 충족돼 있으면 가능하다는 조례를 이유로 고등법원의 판결에 손을 들어준 것이다.

이제라도 도시정비법령에 맞춰 도시정비조례 손질해야 실정에 맞는 대법원 판례 나온다

도시정비법 §39①1~3에 해당하면 투기과열지구 지정과 관계없이 모든 재개발, 재건축사업장에서 단독으로 조합원의 지위를 가질 수 없으며(공유), 대표하는 조합원이 아니면 분양신청도 불가능하다는 것이 국토교통부나 서울특별시의 입장이다.

그 후 투기과열지구로 지정되면 대표하는 1인의 물권에 대해서 또다시 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가일 이후 제한하고 있다. 그러면서도 분양대상 기준일을 조례상 관리처분계획 기준일로 하고, 권리산정기준일이란 잣대로 세부적으로 가늠하여 혼란을 초래하고 있다.

법원에서 현실과 동떨어진 판결이 나오지 않도록 이제라도 법령에 맞춰 도시정비조례 손질을 보아야 할 것이다.

전연규 법무사법인 기린 대표