[칼럼] 시장경제에서 공공주도 정비사업

일반적으로 ‘헌 집 줄게, 새 집다오’라고 표현되는 정비사업은(소규모주택정비사업 포함) 여러 가지 요인들이 결합됐을 때 도시 정비를 위해 하는 사업이다. 요인들 중 가장 중요한 것이 노후. 불량 건축물 비율을 애기하는 ‘노후도’이다. ‘주거환경개선사업’, ‘재개발사업’, ‘재건축사업’, ‘가로주택정비사업’, ‘소규모재건축사업’이 그렇다. 

그런데 이번에 4월 14일 발표된 재2차 도심복합 선도사업 후보지 발표를 보면 아니다. 국토교통부에서 발표한 ‘선도사업 후보지 발표 관련 FAQ’ 사례를 보면 대부분의 응답에 ‘재개발사업과 동일하게’라고 적혀있다. 그런데 ‘선도사업 선정기준’을 보면 노후도가 대폭 완화되어 있다. 역세권이나 저층주거 모두 ‘20년 이상 경과한 건축물이 60%’라고 되어 있다.

모든 종류의 정비사업에는 없는 ‘선정기준’이다. 철근 콘크리트는 30년 이상, 그 외의 건축물은 20년으로 법과 시행령, 조례에 명시되어 있다. 노후·불량건축물 요건을 까다롭게 한 것은 낡지도 않은 건물을 철거할 때 발생하는 ‘경제의 비효율성’ 측면이 강할 것이다. 그런데 사회 현상뿐 아니라 주택공급에도 ‘내로남불’이라하지 않을 수 없는 일이 벌어지고 있다.

또 하나 사례가 있다. 2013년 정비사업 직권해제 조문이 처음 도시 및 주거환경정비법에 등장한 이후 386곳(2019년 기준)이 넘는 정비예정구역, 정비구역들이 ‘직권해제’되었다. 그래서 주택공급의 대안으로 나온 것이 바로 2018년 2월에 시행된 ‘빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법, 약칭 소규모주택정비법’이다.

바로 이 특례법에서 정한 ‘소규모주택정비사업’이라고 통칭되는 ‘가로주택정비사업, 소규모재건축사업’이란 사업이 있다. 열악한 주거환경을 개선하기 위해 기준 면적도 ”1만㎡ 미만의 작은 면적의 ‘미니 재개발, 미니 재건축’으로 이해하면 쉽다.

사업의 가장 중요하고 어려운 단계가 바로 ‘조합설립인가’이다. 그런데 정부에서 장려하고 도심의 주택공급의 대안이라 할 수 있는 ‘미니 재개발 사업’이라 부르는 가로주택정비사업의 조합설립 인가 기준은 해당 사업지 면적의 2/3 동의와 토지등소유자 수의 80%다. 말도 안 된다.

기존 정비사업의 동의요건은 토지등소유자 수의 75%가 조합설립인가 동의요건이다. 유독 가로주택정비사업만 80%다. 과도하다. 가로주택정비사업은 기존 정비사업보다 완화된 동의율이 소규모 주택공급에 도움이 될 것이다.

이번 발표된 공공주도 선도사업 후보지 선정기준처럼 약 67%(수의 2/3동의) 기준이 적합할 것이다. 정비사업 기준은 열악한 정비기반시설과 열악한 주거환경을 개선하는 것이다. 노후도가 포함된 동의율 등 ‘기준’은 정부든 민간이든 똑같아야 된다. 대한민국의 도시계획 상 정비사업은 공공이 주도하는 사업만 가능하면 안 된다. 민간 사업자가 참여해서 국민이 ‘살고 싶은 지역에, 살고 싶은 브랜드에, 살고 싶은 크기’를 선택할 권리가 있어야 한다.

이진우 오비스트 대표