[대박땅꾼의 땅땅땅] 토지 투자 대출 시 챙겨야 할 사항들

저금리가 유지된다면 적정 대출규모는 투자금 대비 80% 정도입니다. 최대 투자금 대비 100%라고 생각하면 됩니다. 투자금 대출이 많은 경우는 권하지 않습니다. 투자금이 3천만 원이라면 2~3천만 원 정도 대출을 활용하는 거죠. 

경매의 경우 매입할 때부터 이미 시세보다 낮게 삽니다. 그러니 낙찰받은 후 바로 매각해도 일정 수익을 낼 수 있지요. 하지만 일반 매매로 토지를 매입할 경우 시세 차익을 거둘 때까지 3~5년이 걸립니다. 그 기간 동안의 대출이자는 고스란히 비용이 됩니다. 가능하다면 제1금융권 대출을 받는 게 좋습니다. 제2금융권은 대출한도가 높지만 이자도 더 높습니다. “이자 1~2% 차이 정도는 괜찮지 않나 요?”라고 생각하면 오산입니다. 토지는 최소 2~3년에서 최장 10년 이상 보유해야 할 수도 있습니다. 1% 차이가 별게 아닌 듯싶지만 장기간 쌓이면 금액이 적잖게 차이 납니다.

취득세 등 제세금

취득세 등 제세금을 미리 염두에 두지 않으면 예상했던 수익률과 차이가 날 수 있습니다. 토지와 전답, 과수원의 과세율이 다르나 계산은 아주 간단합니다.

1) 토지

토지는 주택보다 취득세가 높은 편입니다.

취득세 4% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4% = 총 4.6%

2) 전답, 과수원

전과 답, 과수원 등 농지의 경우는 토지보다 약간 낮습니다.

취득세 3% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.2% = 총 3.4%

거래가격이 1억 원일 경우의 토지라면 1억 원 x 4.6% = 460만 원입니다. 농지의 경우는 3.4%를 적용하니 340만 원이겠죠. 토지 취득세는 취득한 날로부터 60일 이내에 신고를 하고 납부해야 합니다.

인지세

인지세도 거래가격에 따라 금액이 다릅니다.

1천만 원 초과~3천만 원 이하 = 2만원

3천만 원 초과~5천만 원 이하 = 4만원

5천만 원 초과~1억 원 이하 = 7만원

1억 원 초과~10억 원 이하 = 15만원

10억 원 초과 = 30만원

부동산중개수수료

토지의 경우 중개수수료는 법적으로 매매금액의 0.9% 이하에서 상호간 협의 하에 하도록 되어 있습니다. 하지만 거래금액이 작아서 수수료 금액이 얼마되지 않을 경우 그보다 더 달라고 하는 경우가 있습니다. 토지는 주택이나 아파트와 달리 거래를 성사시키기까지 공인중개사도 품을 많이 팔아야 합니다. 땅을 한 번 사고 마는 게 아니라면 공인중개사와 좋은 관계를 맺어두는 것이 여러모로 좋습니다.

이외에도 농취증 수수료나 대법원수입증지 등 제증명발급비용과 관련한 소소한 비용이 있습니다.