[대박땅꾼의 땅땅땅] 투자금은 얼마가 필요할까?

1천만 원만 있으면 충분히 토지투자가 가능합니다. 실제로 수도권에서 2~3시간만 벗어나면 소액투자가 가능한 땅들이 있습니다. 충청도 남쪽이나 전라도 지역은 투자 가치가 있으면서도 1천만 원으로 살 수 있는 땅이 적지 않습니다.

급매물을 소개받거나 인맥을 통해서 1천만~3천만 원대 매물을 만날 수도 있습니다. 하지만 초보가 1천만 원으로 직접 매매를 성사시키기는 쉽지 않습니다. 땅은 소액 매물대가 거의 없기 때문입니다. 있다면 맹지나 절대농지일 가능성이 높습니다. 제 경우는 17년간 토지투자를 하며 쌓아온 부동산중개소 인맥이 형성되어 있어 매물이 나오는 경우 우선적으로 소개받습니다. 작은 자투리 땅도 지주를 설득하여 매입하기도 하고 큰 땅은 필지를 분할하여 매입하곤 합니다. 초보의 경우는 소개받을 수 있는 인맥이나 필지분할 노하 우가 없으니 아무래도 힘들겠지요. 그래서 소액 투자자라면 우선 경매 나 공매를 통해 토지투자에 입문해보시기를 권합니다.

경대나 공매로 낙찰 받으면 투자금 이상의 대출을 받을 수 있습니다. 1천 만 원이 투자원금이라면 2~3천만 원 대출을 받을 수 있는 거죠. 물론 경매나 공매로 낙찰 받았다면 시세보다 싸게 매입했다는 뜻일 겁니다. 그래도 대출 자체에 부담을 느끼거나 꺼리는 분들도 있습니다. 또 대출이자를 계속 내야 하니 부담을 느끼기도 합니다. 투자금 1억 원을 보유한 투자자의 입장에서 생각해보죠. 1억 원 전액을 들여 땅을 사고 대출을 받지 않을 수 있습니다. 아니면 다섯곳의 3천 만 원짜리 땅을 각각 2천만 원의 실투자금과 1천만 원의 대출을 받아 살 수도 있습니다. 3년 후 땅값이 동일하게 20% 상승했다고 가정하면 첫 번째의 경우 1억 원을 들여 산 땅은 1억 2천만 원이 됩니다. 두 번째 경우 3천 만원을 들여 산 땅은 3,600만 원이 됩니다. 다섯 곳이니 3,600만 원 × 5 = 1억 8천만 원입니다. 여기서 대출금 5천만 원(1천만 원 × 5)을 제해야 합니다. 그러면 1억 3천만 원(1억 8천만 원 - 5천만 원)입니다. 계산상으로는 1천만 원 수익이 늘어납니다. 그런데 여기에 대출에 따른 제비용과 이자를 제해야 합니다. 연 6% 이자를 적용할 경우 총 대출금 5천만 원의 이자는 매년 300만 원입니다. 3년이면 900만 원입니다.

“수익이 1천만 원 더 났다지만 대출비용을 제하면 비슷한 게 아닌가요?” 라고 물으실 겁니다. 그런데 여기에 다른 변수가 하나 더 있습니다. 바로 양도소득세입니다. 분산투자를 하면 양도세 구간 금액이 낮아집니다. 그래서 큰 금액으로 땅 한 곳을 사는 것보다 3~4개 분산해서 살 경우 매각 시 양도소득세가 10% 이상 낮아집니다. 결국 줄어든 양도세만큼 수익이 늘어나게 됩니다. 토지투자를 할 때 대출은 거의 반드시 따라온다고 생각해야 합니다. 다만 대출을 관리하는 지혜가 필요합니다.