전세대출 5년간 130조… KB경영연구소 “전세대출이 집값부추겨”

[서울경제TV=최재영기자] 전세자금대출이 서민 주거안정 지원수단에는 기여했지만 집값 상승 요인으로 작용했다는 분석이 나왔다. 따라서 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)규제에 포함시켜 원리금 상환을 유도해야 한다는 의견이다

KB금융지주 경영연구소는 10일 이같은 내용을 담은 ‘전세자금대출 증가에 따른 시장 변화 점검’보고서를 내놓았다. 보고서에 따르면 전세대출은 2012년 23조원 규모에 불과했지만 2016년 가파르게 증가했고 지난해 말에는 180조원까지 불어났다. 이 기간 대출을 받은 가구 비중은 2012년 5.6%에서 지난해 말에는 12.2%로 3배가량 증가했다.

전세대출 증가는 집값 상승기와 맞물려 주택담보대출과 달리 대출이 쉬워진 영향이 크다는 분석이다. 전세수요가 증가하면서 전세보증금을 레버리지로 활용하려는 투자수요가 주택가격 상승 요인으로 작용했다는 것이 KB경영연구소의 진단이다. 

KB연구소는 “전세자금대출은 전세가격 상승에 영향을 주면서 갭투자에 유리한 환영을 만들었을 뿐만 아니라 주택보유자의 전세거주를 통한 투자수단으로도 작용했을 가능성이 있다”고 분석했다. 

실례로 15억원을 넘어서는 주택에 거주하기 위해서는 매매는 자기자본 100%가 필요하지만 전세를 포함해 갭투자 방식으로 주택을 구매하면 자기자본은 절반으로 떨어진다. 15억원 넘는 주택은 주택담보대출비율(LTV)가 0% 적용되지만 전세보증금을 토대로 한 주택매매거래에서는 50%이상 레버리지를 활용할 수 있게 된다. 
 

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이 때문에 전세대출이 서민주거안정이라는 긍정적 요인이 있지만 과도한 대출로 유동성이 증가하고 부작용을 최소화 할 필요가 있다는 것이 KB연구소 측의 설명이다. 

KB연구소는 “전세자금대출 규제가 아니라 합리적 대출로 유도하는 측면에서 시장자율적 기능을 통한 대출 시장으로 관리하고 주거취약계층에 대한 지원을 확대할 필요가 있다”면서도 “전세자금 대출 원리금 상환을 유도하고 DSR에 포함하는 것은 물론 취약계층 중심의 공적 보증등의 관련 제도 정비가 필요하다”고 지적했다. 

또 전세대출 증가세는 계속 증가하지만 증가율은 다소 둔화될 가능성도 있다고 봤다. 

KB연구소는 “임대차보호법 시행으로 거래가 감소한데다, 높은 전세가격에 대한 부담으로 반전세나 준전세 형태 등 월세 형태로 변화가 지속되고 있다”며 “임대인의 경우 주택가격이 안정화될 경우 갭투자가 감소하고 전월세전환율 하락으로 임대수입에 정점이 줄어든다면 둔화될 것으로 전망된다”고 말했다.  /cjy3@sedaily.com