[줌인 부동산] “임대료 낮춰 공실 해소해라”…마곡 가보니

[앵커]

앞선 리포트 내용 이어가겠습니다. 임대료를 낮춰서 공실을 해소할 수 없는 임대인들의 사정에 관한 이야긴데요. 통상 ‘임대료 인상’을 놓고 발생하는 임대인과 임차인과의 갈등과는 다른 이야기라서 어떻게 취재를 시작하게 된 건지, 그리고 해결방법은 없는지 오늘 줌인 부동산에서 자세한 얘기 들어보겠습니다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사와 부동산팀 이아라기자 나와 있습니다. 안녕하세요.

[권강수 이사·이아라 기자]
네. 안녕하세요.

[앵커]
이아라 기자, 우선 취재 시작하게 된 계기부터 들려주세요.

[이아라 기자]
네. 궁중족발 사건 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 상가 주인이 30평 남짓한 가게의 월세를 갑자기 많이 올리면서, 세 들어와 있는 식당 주인하고 분쟁이 생겼습니다. 말다툼을 하다가 식당 주인이 망치를 휘두른 사건인데요. 무죄 판결이 나면서 지금은 잠잠해졌지만, 2018년 당시에는 사회를 꽤 떠들썩하게 한 사건이었습니다. 이 사건으로 상가임대차보호법 개정 논의가 시작됐고, 앞선 리포트에서 유민호기자가 설명한 대로 법이 개정됐습니다. ‘욕심 많은 임대인과 불쌍한 임차인’이라는 프레임이 이렇게 굳어진 겁니다.

그런데 상가 부동산 시장 취재를 해보니, 이런 프레임 때문에 마곡의 사례가 수면 위로 올라오지 못하고 있었습니다. 특히 마곡지구 같은 신도시의 경우 건물들이 여럿 동시에 들어서다 보니, 텅텅 비어있는 상가를 채우기가 어려운 상황이었습니다. 여기에 상가임대차보호법 개정이 맞물리면서, 임대인 입장에서는 생각지 못했던 악재가 겹친 겁니다.

마곡 상가를 돌면서 이야기를 들어보니 “서울에 마지막 남은 신도시”다 “대기업 연구소가 들어온다” 등 마곡에 대한 기대감이 상가 투자를 부추겼다고 하는데요. 특히 마곡 인근인 목동과 여의도 주민들이 투자를 많이 했다고 합니다. 신도시는 투자업체들이 분양사무소를 차리고 건물을 통째로 분양을 하는 경우가 많은데요. 마곡의 경우 개인투자자들이 많았고, 특히 또 은퇴자금을 쏟아부어서 투자한 50~60대가 많았다고 합니다. 

[앵커]
마곡에만 해당하는 이야기인지 궁금해집니다. 보통 신도시들의 상권이 형성되는 과정이 어떻게 되나요.

[권강수 이사]
사실 마곡 뿐 아니라 위례나 판교, 세종 등 대부분의 신도시가 겪었거나 겪고 있는 문제입니다. 보통 신도시가 처음 들어서면 저렴한 임대료로 매물이 많이 나옵니다. 

그러면 저렴한 임대료지만 목 좋은 곳에 자리를 잡은 임차인은 열심히 장사를 해서 건물 몸값을 올리죠. 그렇게 시간이 흐른 뒤에 임대인은 임대료를 서서히 올리고, 임차인도 높아진 몸값만큼 권리금을 받을 수 있게 됩니다. 보통 이런 방식으로 신도시의 상권이 형성되고, 성장하는 겁니다. 그런데 마곡의 경우, 이 첫 번째 단계도 넘지 못한 거죠. 

[앵커]
그렇군요. 공실이 이렇게 심각하면 분양 현장 분위기도 많이 침체 돼 있을 것 같아요. 이아라기자, 현장을 둘러보니 어땠나요.

[이아라기자]
많은 공실 탓일 것 같은데요. 일단 분양사무소들은 굉장히 예민한 상태였습니다. 중개업소와 동행해서 상가를 보러 온 사람이 아니면, 공실 상태인 건물 앞을 서성이기만 해도 굉장히 예민하게 반응했습니다. 공인중개업자들도 마곡 공실이 심각하다고 말했습니다. 분양 후 3년이 되도록 공실 해소가 안 되자, 상가를 산 임대인들이 분양한 건물주를 지속해서 찾아와 문제를 제기하는 경우도 많다고 했습니다. 심리적으로 압박을 심하게 느낀 건물주가 목숨을 끊는 안타까운 일도 있었다고 하는데요. 현장 이야기 들어보시죠.

[싱크] 마곡 A 공인중개업소 대표
“왜냐면 나가지는 않지, 운영 유지하는 건 엄청 많이 들지. 힘들어하는 사람 많죠. 시달리니까. 그 사람은 모든 걸 걸어서 이 상가를 샀어요. 그랬는데 보니까 상황이 임대는 계속 안 맞춰져, 은행 이자는 계속 나가… 그러니까 상가 주인들이 너 믿고 샀는데 팔아달라 네가라도 사라 매일 쫓아와요. 이게 한 두 명이 아니야”

일부 부동산에서는 이면계약서 꼼수를 쓰면 계약서와 달리 임대료 인상을 할 수 있다고 귀띔하기도 했습니다. 그러면서도 대개의 공인중개업소는 이런 방법을 알려주면서까지 중개하고 싶어 하지 않을 것이라고 말하기도 했습니다. 꼼수로 임차인을 어렵게 찾아서 계약을 한다고 해도, 임차인이 그 상가에서 장사가 잘돼야 임대료를 올리는 임대인 입장도 곤란하지 않은데 그럴 가능성이 별로 없어 보인다는 겁니다. 몇몇 상가는 임차인을 찾다가 지쳐서 임대인이 직접 식당을 운영하는 경우도 있었습니다.

[앵커]
이번엔 권강수 이사께 여쭤보겠습니다. 현장 분위기를 보니 분위기가 많이 침체한 것 같아요. 상가임대차보호법이 실제로 싼 값에 매물을 내놓고 싶어하는 임대인들을 수동적으로 만드나요.

[권강수 이사]
상가에 투자한 임대인의 입장을 살펴봐야 합니다. 상가임대차보호법을 임대인 입장에서 해석하면 어떤 임차인을 들이느냐가 앞으로의 투자 성패를 좌우합니다. 낮은 가격에 임차인을 들이면 상황에 따라, 은행금리보다 낮은 수익률을 장기간 떠안아야 하는 경우도 있습니다. 상가 임차인 보호를 위해 강화된 상가임대차보호법이 현실적으로는 상권 형성이나 공실 해소에는 오히려 독으로 작용하는 이유인 측면도 있습니다.

분양상가의 경우 투자 대비 임대인과의 갭 차이는 통상적으로 2%입니다. 투자 대비 수익률의 갭 2%가 공실의 원인 제공입니다. 예를 들어 투자자가 수익률 5% 생각하고 투자했다면 월 100만을 받아야 하는데 임차인은 60만원으로 하자고 하면 투자 대비 수익률이 3% 선으로 많이 떨어져 문제가 여기서 발생하는 겁니다.

[앵커]
물론 소비가 늘고, 경기가 살아나면 해결될 문제기도 합니다. 그렇다고 해서 침체한 마곡 상가를 그냥 둘 수는 없을 것 같아요. 분위기를 반전시킬 만한 제도나 방안은 없을까요.

[권강수 이사]
‘렌트프리’ 방식도 생각해볼 수 있습니다. 공실 상가 점포를 소유하고 있는 시행사, 건설사, 임대인 중 렌트프리 (무상임대)를 진행해 최소 6개월~1년간 진행하는 건데요. 임대인 입장에서는 세제혜택을 받으면서 공실을 해소할 수 있고, 임차인 입장에서는 초기 창업 비용을 줄일 수 있습니다.

정부도 소상공인창업지원으로 창업자에게 렌트프리 기간에 따라 세금을 한시적으로 감면한다든가 창업비 지원을 파격적으로 제공한다면, 공실이 줄어 상권 위축 타계에도 어느 정도 기여할 것으로 보입니다. 기존에 신규 상권에서는 3~4개월 렌트프리는 많이 하고 있지만, 효과가 미미한 상황입니다. 공실을 보유한 임대인들과 창업자들이 상생하고 정부가 지원한다면 분명 좋은 결과가 나올 것으로 풀이됩니다.

임대인들이 임차인의 인테리어 비용 일부를 지원해주는 TI(Tenant Improvement)지원도 고려해볼 필요가 있습니다. 인테리어 공사가 끝나고 영업하려면 규모에 따라 차이는 있지만, 최소 1달 이상 걸립니다. 창업자 입장에서 실내 인테리어, 간판 주방 등 전체 10평 기준 2,000~3,000만원의 비용이 들어갑니다. 월세는 없지만 매달 관리비를 포함한 보증금도 수천만원 있어야 하기 때문에 쉽게 못 들어가는 것입니다. 현실적으로는 창업자 입장에서는 모험입니다.

[앵커]
네. 그렇군요. 잘들었습니다. 지금까지 권강수 한국창업부동산정보원 이사, 부동산팀 이아라기자였습니다. 감사합니다.