[대박땅꾼의 땅땅땅⑰] 기획부동산 철저히 이용하라

토지 거래가 활발한 지역일수록, 언론에서 소개하는 토지 유망지역일수록, 기획부동산의 활동이 활발하다. 많은 투자자들이 기획부동산에 속아 쓸모없는 땅이나 매우 저렴한 땅을 몇 배 이상 주고 매입한다. 안타까운 현실이다.

토지 투자자들이라면, 기획부동산에 속지 말아야 하는 것은 물론, 역으로 이들을 철저히 이용해 좋은 정보를 캐낼 수도 있어야 한다. 기획부동산은 땅을 팔기 위해서 온갖 좋은 정보와 개발계획을 비교적으로 자세히 설명해준다. 그 지역에 대한 개발 정보는 자세히 알 수 있다.

단, 토지 투자자들은 기획부동산이 보여주는 개발계획이나, 장밋빛 청사진을 그대로 믿지 않고, 정보 수집 차원에서 그들의 이야기를 참고해야 한다. 그들의 사탕발림에 넘어가서는 절대로 안된다. 정보 수집만 하는 것이다.

그들의 이야기를 듣고 나서는 반드시 그 정보가 확실한 정보인지 아닌지 확인 작업이 필요하다. 일부 기획부동산은 없는 개발계획을 만들거나 이미 무산된 개발계획을 설명하면서 고객을 유인할 수 있기 때문이다.

그래도 양심적인 기획부동산은 땅값은 5~10배가량을 부풀린다. 또 도로를 내주거나, 개별분할 등기를 해주기도 한다. 하지만 많은 기획부동산들이 땅값을 뻥튀기 하거나, 도로를 내주겠다고 하고, 도로를 내지 않는다. 또 투자자들이 지분으로 들어가 있어, 쉽게 팔지도 못해 권리행사하기 힘들다. 기획부동산이 좋은 땅을 갖고 있기는 힘들다.

기획부동산이 좋은 땅을 매입할 경우를 생각해보자. 좋은 땅을 사게 되면, 대체적으로 그만큼 지가가 높다. 기획부동산 업체당 약 100여명의 영업사원이 활동하고 있다. 기획부동산 업체는 이들에게 들어가는 인건비나 광고·홍보 등 마케팅 비용을 부담해야 하고, 이를 제하고 나면 수익이 크지 않다. 그래서 매우 싼 땅을 찾게 되고, 지가가 싼 임야가 그 대상이 된다.

임야라도 길이 없어 쓸모없는 땅이나, 미래가치가 없는 땅이 많다. 기획부동산은 이런 땅을 싸게 사, 도로가 계획돼 있고, 주변 개발호재로 지가가 상승한다고 달콤한 말을 하며, 고객에게 비싸게 팔게 된다.

기획부동산은 늘 참고용이다.

필자가 아는 토지 전문가의 이야기다. 토지 전문가는 기획부동산 업체가 궁금해 직접 기획부동산을 찾아 갔다. 그 땅은 당진 땅이었고, 개발이 불가능한 지역의 임야를 쪼개 팔고 있었다. 그것도 몇 십 배 부풀려서 그 땅을 팔고 있었다. 그 토지 전문가도 기획부동산 직원의 말만 듣다보니, 그 땅을 사고 싶었다고 한다. 만약, 그 토지 전문가가 토지의 ‘토’자도 모르는 일반인이었다면 그 땅을 덜컥 샀을 가능성이 높다.

토지 전문가도 그 땅을 사고 싶을 정도로 기획부동산의 언변은 뛰어나다. 기획부동산 업체는 영업직원들에게 정형화된 공식을 준다. 즉, 그 세계에 잘 만들어진 교과서라는 것이 있다. 질의응답 형태다. 어떤 난처한 질문이 들어와도, 능숙하게 대답할 수 있는 이유다.

최근 들어 기획부동산이 다시 활개를 치고 있다. 기획부동산은 강남 일대에서 서울시민을 대상으로 많은 활동을 해왔다. 그러나 서울 사람들의 의식수준이 높아지고, 기획부동산에 대한 경계가 심해지자, 일부 기획부동산 업체들은 지방을 순회하면서 고객들을 모으고 있다.

다시 한 번 기억하자! 기획부동산 업체의 말을 그대로 믿어서는 안된다. 참고만 하면 된다. 그리고 분명한 것은 기획부동산 업체가 우리를 이용하는 것이 아니라, 우리가 기획부동산을 철저히 이용하는 것이다.

전은규 대박땅꾼Lab 소장.