[줌인 부동산] 2021년 부동산 시장 “큰 기대는 어려워”

[앵커]
올 한 해 우리 부동산 시장은 큰 혼란을 겪었죠. 천정부지로 치솟은 집값에 정부가 잇따라 고강도 규제를 내놨지만 투자 수요는 규제를 피해 인근지역으로 옮겨다니며 집값을 올려놨습니다. 전국 대부분이 규제 지역으로 묶였다고 해도 과언이 아닌 상황이 됐는데요. 내년 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까요. 부동산부 설석용 기자와 짚어보겠습니다. 설 기자 안녕하세요.
 

[설석용 기자]
네, 안녕하세요.

[앵커]
올해 부동산 시장은 한 마디로 ‘혼란’이었는데요. 정부가 꽤 많은 정책들을 내놨습니다. 먼저 내년부터 시행되는 제도 얘기부터 해봐야 할 거 같은데요. 어떤 것들이 있습니까.

[설석용 기자]
네, 부동산 관련 세금이 강화되고 특별공급 등의 청약 조건을 조금 완화한다는 것이 주요 내용입니다. 큰 틀에서는 실수요자 중심의 정책이 펼쳐지도록 하는 방안인데요. 우선 시장 흐름에 영향을 미칠만한 것들 몇 가지만 정리해보겠습니다.

먼저, 종부세 강화에 대한 내용인데요. 내년부터 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트가량 인상되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%포인트 인상될 예정입니다. 다주택자들에 대한 부동산세가 강화가 시장의 매물 증가로 이어질 지가 관심입니다.

기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 최고세율을 적용합니다. 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용될 예정입니다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 올해 90%에서 2021년부터 95%로 인상되기 때문에 종부세에 대한 부담이 한층 강화됩니다.

[앵커]
양도세도 최고세율도 상향 조정됐죠. 이 때문에 다주택자들이 제도 시행 전에 집을 내다 팔지가 관건인데요.

[설석용 기자]
네. 양도세도 기존 42%에서 내년부터는 45%로 상향 조정됩니다. 현재 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만 내년에는 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된 것입니다.

다주택자들의 대한 세율도 크게 오르는데요. 내년 6월부터 1년 미만 보유 주택에 대해서는 현재보다 30%포인트 인상된 70% 세율이 적용됩니다. 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율이 적용됩니다. 1년 이내 쉽게 집을 팔지 못 하게 하는 건데요. 실제 2년 정도 거주를 해야 한다는 실수요 개념을 강조한 거라고 보시면 됩니다.

분양권의 양도세율도 인상됩니다. 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용하고 있는데요. 내년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용할 예정입니다. 또 내년부터는 분양권도 주택수에 포함됩니다. 분양권을 취득할 경우 2주택자 이상의 과세 기준에 적용될 수 있다는 얘기인데요. 다주택자들에 대한 세율이 강화됐기 때문에 실제 거주할 목적인 사람들만 분양권을 사도록 한다는 방침입니다.

[앵커]
이렇게 부동산 관련 세금이 강화될 예정인데 업계 전망은 어떻습니까. 세금이 높아지면 매물이 많이 나올 것으로 기대하고 있습니까.

[설석용 기자]
시장 흐름과 비교하면서 생각을 해봐야 하는데요. 다수의 전문가들의 얘길 종합해보면 부동산세 중과가 현실적으로 시장 안정화로 이어지기는 아직 어렵다는 평가가 많았습니다. 지금도 집값 상승세가 이어지고 있고, 내년에도 계속 오를 거라고 생각하는 심리가 많기 때문이라는 게 업계 분석인데요. 세금을 더 부과하더라도 집을 팔지 않고 보유하고 있는 게 유리하다는 판단인 겁니다. 권일 부동산인포 팀장의 얘길 들어보시죠.
 

[싱크] 권일 / 부동산인포 리서치팀 팀장
“전체적으로 가격이 내년에도 오를 거라는데 소비자들이 많이 공감을 하는 눈치에요. 그럼 어차피 가격이 더 오를 테니 지금 안 팔고 보유세는 좀 부담을 떠 앉더라도 길게 가겠다는 측면이 더 많아 보여요.”
 

[앵커]
여러 부동산 세금이 강화되는 반면 청약의 문은 한층 넓어질 전망이죠. 특별공급 조건이 완화되는데 어떤 내용입니까.

[설석용 기자]
네, 특별공급의 소득 요건이 완화돼 지금보다 조금 더 청약문이 넓혀질 전망인데요. 먼저, 현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만, 내년 1월부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화됩니다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 완화될 예정입니다. 부부 수입의 범위를 넓혀준 겁니다.

생애최초 특별공급 소득기준도 완화됩니다. 현재 공공주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하지만 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지로 폭이 넓어집니다. 2019년 기준 도시근로자 월평균 소득 130%로 계산했을 때 2인가구는 569만원, 3인가구 731만원, 4인가구는 809만원 정도로 나타났습니다.

[앵커]
맞벌이하는 부부가 상대적으로 많기 때문에 소득 기준 완화는 필수적이지 않나 싶습니다. 그만큼 청약 경쟁률이 높아질 텐데요. 주목해야 할 것이 내년 하반기부터 3기 신도시 사전 청약이 시작됩니다. 수도권 주택 공급 정책에 따라 사전 청약 일정이 하나씩 나오면서 시장 안정화로 이어질지 주목을 받고 있는데요. 이 부분에 대한 전망은 어떻습니까.

[설석용 기자]
내년 7월부터 하남교산과 남양주 왕숙 등 3기 신도시에 대한 사전청약이 시작됩니다. 사전청약 방침이 발표됐을 당시 의무 거주기간을 채우려는 움직임이 포착되는 등 분주한 모습이 보이곤 했는데요. 사전청약이 진행된다고 해서 실제 공급으로 이뤄지기까지는 최소 2년의 시간이 필요하기 때문에 당장 시장 전반의 흐름을 잡기에는 어려울 거라는 판단이 많습니다.

3기 신도시 입성을 위한 대기수요자가 많아지면서 시장 자체는 다소 주춤할 수 있겠지만 청약자체가 절대적이지 않기 때문에 큰 기대를 하기는 어려울 거라는 게 업계의 반응입니다. 더군다나 전국 대부분 지역이 규제지역으로 묶이면서 내년 부동산 시장은 또 어떻게 흘러갈지 변수가 많이 등장할 거라는 전망도 나옵니다. 일각에서는 집값 상승기류가 전국을 돌고 다시 서울로 왔다는 얘기가 나돌기도 하는 만큼 내년 부동산 시장 역시 예민하게 지켜봐야 할 것 같습니다. 올해만큼은 아니겠지만 집값 상승세가 계속 이어진다면 그에 따른 정부의 추가 규제도 예상됩니다.
 

[앵커]
올해 큰 혼란기를 지나 내년 부동산 시장은 좀 안정될까 기대를 해보고 싶지만 업계 전망은 그리 밝지 않은 것 같습니다. 지금까지 부동산부 설석용 기자였습니다. 설 기자 수고했습니다.
 

[설석용 기자]
네, 감사합니다. /joaquin@sedaily.com
 

[영상편집 강현규]