[대박땅꾼의 땅땅땅⑭] 큰 기회는 개발 예정지 주변에 숨어있다

오피니언 입력 2020-08-19 12:07:28 수정 2020-08-19 12:07:28 enews2 기자 0개

토지의 고유한 특성 가운데 ‘인접성’이 있다. 인접성이란 말 그대로 ‘붙어있다’는 뜻이다. 하나의 토지는 반드시 다른 어떤 토지와 붙어 있는데, 이를 인접성이라고 한다. 이런 인접성 때문에 어떤 하나의 토지는 그 주변 토지의 영향을 받는다. 특히 ‘가격’과 ‘용도’에서 크게 영향을 받는다.

주변 토지가 농업용으로 이용되고 있으면 내 토지도 농업용으로 이용할 수 밖에 없고, 주변 토지가 상업용으로 이용되고 있으면 내 토지의 가격도 높게 형성된다. 따라서 토지에 투자할 때에는 매수할 땅만 보는 것이 아니라 주변 토지의 성격부터 살펴봐야 한다.

흔히 사람들은 개발예정지역으로 공시된 곳이나 현재 한참 뜨고 있는 지역에 관심이 많다. 그런데 개발정보가 공개적으로 발표된 지역이라든가, 현재 여론에 오르내리는 지역은 이미 부동산 가격이 오를 만큼 올랐다. 따라서 이런 지역에 투자하려면 상당한 자금이 필요하다.

그리고 이런 지역은 대부분 거래에 따른 규제가 많다. 이런 경우에는 해당 지역보다는 그 인근 지역(주변 지역)으로 눈을 돌려보는 것이 좋다.

토지에서 일어나는 각종 부동산 현상은 그 범위가 시간이 지나면서 확대되는 특성이 있다. 예를 들면, 어느 지역에 부동산 투자 붐이 일어나면 시간이 지남에 따라 그 범위가 점점 더 넓어져서 그 주변 지역으로까지 투자 붐이 확대된다. 또 어떤 지역이 개발되면 시간이 흐름에 따라 점차 그 주변 지역도 덩달아 개발된다.

가격도 마찬가지다. 어떤 지역의 부동산 가격이 상승하면 점차 그 인근지역의 부동산 가격도 올라가기 마련이다. 개발예정지역 또는 현재 뜨는 지역의 지가가 상승하면 인근 지역의 지가도 시간이 지남에 따라 상승한다. 개발예정지역 주변지역은 아직 가격이 많이 오르지 않았을 뿐만 아니라, 거래규제도 비교적 덜하다. 또 향후 개발이 확대돼, 자신이 매입한 땅이 개발될 수도 있다. 자신이 가지고 있던 땅이 자연녹지지역의 땅이었으나 주거지역으로 바뀔 수도 있다. 이런 지역에 투자해두면 나중에 상당한 수익을 거둘 수 있다.

필자가 투자한 서산의 땅도 도심이 확대되면서 주거지역으로 용도지역이 변경돼 수익을 봤다. 5년 전, 서산 대산읍의 땅을 보게 됐다. 그 당시 그 땅의 주변으로 도심이 잘 조성이 돼 있었고, 주변까지 도심이 확장될 가능성이 보였다. 또 옛날 지적도와 그때 당시 최근 지적도를 살펴본 결과 그 때 당시 자역녹지지역이지만 주거지역으로 바뀔 가능성도 보였다. 필자는 옛날 지적도와 최근 지적도를 같이 가지고 다닌다.

옛날 지적도와 최근 지적도를 살펴보면, 보이지 않는 유망 투자처들이 숨어있는 경우가 종종 있기 때문이다. 필자는 서산의 땅을 3.3m2당 10만원을 주고 매입했다. 이후 그 땅이 필자의 예상대로 주거지역으로 바뀌면서 그 땅은 2배 이상 상승했다.

단, 개발예정지 주변의 땅 등 인근 토지의 영향을 받을 수 있는 미래가치가 있는 땅을 투자하되, 그 전에 이 땅의 용도가 무었이었는지, 또 한 번 쯤은 땅 아래에도 무엇이 있는지 확인하는 것도 필요하다.

필자가 부안군 계화면 창북리 땅을 보게 됐다. 이 땅은 도시지역 내 주거지역 땅이었다. 이 땅은 주변지역이 모두 상업지역으로, 향후 상업지역으로 용도지구가 변경될 가능성이 높은 땅이었다. 필자는 과감히 그 땅에 투자했다. 그런데 오 마이 갓! 필자가 매입한 땅 아래에 무엇이 있었는지 몰랐다. 그 땅 밑에 기름이 많이 파붇혀 있었던 것이다.

그 땅 위에 전에 주유소가 들어서 있었다는 것을 몰랐다. 기름이 많이 파묻혀 있다 보니, 개발하기도 어렵다. 지금 갖고 있는 땅이 그래도 오르긴 올랐지만, 팔지도 못하고, 활용가치가 낮은 땅이 됐다. 이 때 깨달은 것이 있다. 주변 토지의 영향을 받을 수 있는 토지에 투자하되, 지상의 땅만 보지 않고, 그 땅의 과거의 이력이나 땅 아래 다른 무언가가 있는지 확인해야 한다는 것이다. 예를 들면, 주변에 개발호재가 있어 동반 지가상승이 예상돼 임야를 샀다.