[송승현의 집담⑩] 부동산 핀셋규제로는 현재의 시장상황을 대응하기 어렵다

이번 정부 들어 21번째 대책이 나왔다. 

늘 하는 얘기지만 그간 집값을 잡겠단 정부의 의도와 달리 부동산 시장은 정반대로 움직였다.

잠시 주춤하긴 했지만 일정 기간이 지나면 다시 상승하고 또 추가 대책을 내놓고, 이런 악순환이 반복되면서 계속 올라만 갔다.

정부의 규제책으로는 역시 부동산 시장을 안정시키는데는 한계가 있지 않나라는 생각을 이번에도 하게 된다.

주거환경정비가 필요한 곳은 아직 많이 남아 있긴 해도 현재 대한민국 주택 질과 수준은 향상되었다. 소득도 향상됐고 주택을 바라보는 눈높이도 높아졌다. 거기에 유동자금이 시중에는 풍부하며 청약열기도 뜨겁다.

이렇게 주택구매수요를 증가할 수 밖에 없는 상황에서 지금과 같은 핀셋규제은 투자 수요를 막기에는 역부족이다라고 평해볼 수 있다.

이번엔 규제 범위를 대폭 확대하면서, 수도권 대부분 지역이 조정대상지역으로 묶이게 됐고 기존 조정대상지역은 투기과열지구로 한 단계 격상됐다. 시장에서 계속 지적되고 있는 이른바 풍선효과를 근절하겠단 정부의 의지는 명확했다.

그러나 문제는 이 과도한 규제가 불러올 반작용이다.

인천광역시는 규제대상지역으로 지정되어 6.17 대책이 현실성이 떨어진다는 비판으로 이어지고 있고 김포의 경우는 폭등수준에 가까운 주택가격 상승이 나타났다.

이번 주택시장 안정을 위한 관리방안에는 여러 규제책이 담겨져 있다.

잠실과 코엑스 일대에 조성중인 국제교류복합지구인근에 투기억제를 위해 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 청담동, 대치동을 토지거래허가구역으로 지정했다.

강남권 토지거래허가제 역시 매도자와 매수자관점으로 나눠서 봐야한다.

매도자의 관점에서는 매수자의 거래제한으로 인하여 재산처분의 어려움이 생긴다. 자산을 매각 후 노후설계와 같이 계획한 부분에 차질이 충분히 생길 수 있다. 토지거래허가제로 인해 규제되는 지역내 부동산 상승은 잠재울 수 있지만 인근지역의 상승은 멈출 수가 없다.

주요 재건축단지는 교육을 목적으로 전세로 들어온 세입자들이 상당히 많다. 이번 6.17규제로 조합자격 2년 조건을 충족하기 위해서 불가피하게 기존 세입자를 내보내야 하는 상황이 발생할 수 있다. 세입자들은 교육을 위해 주변지역으로 전셋집을 찾아야 한다.

집주인 또한 상황은 마찬가지이다.

2년 자격요건을 위해서 오랫동안 살아온 지역을 벗어난 채 어쩔수없이 해당 재건축 단지에 실거주를 해야 한다. 전세를 끼고 집을 산 집주인들은 전세금을 돌려줄 수 없는 경우 2년 실거주조건을 채울 수 없다.

결국 재건축사업을 반대할 수밖에 없는 현상이 나타나고 이것은 장기적으로 공급량축소의 문제점으로 나타날 것이다.

갭투자 규제로 전세대출과 주택담보대출이 막혔다.

고가주택에 대한 대출강화 또는 불가로 수요는 고가주택이 아닌 저가주택 시장으로 수요가 몰리는 현상이 나타났다.

오렌지 공급이 부족하면 대안으로 귤을 찾는 수요증가로 다시 귤의 가격이 상승하듯 대출규제에서 비교적 자유로운 주택도 수요가 몰리면서 가격상승이 빠르게 이뤄졌다.

지나친 규제로 계단식 가격상승이 전개되어 실거주 수요층마저 가격상승에 대한 부담을 증가시켰다.

6.17 부동산 대책이후 집값의 진정세가 보이지 않고 있다. 아마도 정부는 발 빠르게 다음 조치를 취할 것으로 본다. 물론 이번 대책 효과가 없다고 볼 순 없겠지만, 중장기적으론 집값 잡기엔 한계가 있다.

어쩌면 정말 다주택 보유 공직자이 주택을 처분해야 집값이 잡힐지도 모른다.

송승현 도시와경제 대표.