[줌인 부동산]서울 신규택지·역세권 고밀 개발 나오나

[앵커]
어제(18일) 문재인 대통령이 신년 기자회견을 열고 부동산 정책에 대한 실패를 인정하고 특단의 조치를 취하겠다고 밝혔죠. 최대한의 주택 공급 물량을 늘리겠다는 방침도 언급했는데요. 어떤 방안들이 다뤄질 것인지, 또 실효성을 얼마나 될 것인지 올해 정부의 부동산 정책방향을 짚어보겠습니다. 부동산부 설석용 기자 나와 계시죠.

[기자]
네, 안녕하십니까.

[앵커]
올해 정부가 시행할 부동산 대책에 대해 좀 얘기를 해볼까 하는데요. 문재인 대통령이 신년 기자회견에서 직접 내용을 언급하기도 했습니다. 어떤 것들이 있는지 설명해주실까요.

[기자]
네, 먼저 문재인 대통령 신년 기자회견에서 첫 질문으로 부동산 문제가 거론될 만큼 모두 그 심각성에 대해 공감하고 있는데요. 문재인 대통령은 그동안 정부가 내놓았던 부동산 정책들이 시장 안정화를 성공시키지 못했다며, 기존 정책들에 대한 실패를 인정했습니다.

“투기를 잘 차단하면 충분히 공급이 될 거라는 판단이 있었다는 게 사실”이라며 솔직한 정부 입장을 밝히기도 했는데요. 그동안 정부가 내놓았던 부동산 대책들이 대부분 투기수요를 막기 위한 규제들이었습니다. 규제의 범위와 종류가 많아지다 보니 일반 시민들이 내 집 마련할 수 있는 기회조차 사라졌다는 말이 나오는 건데요.

결국 부동산 시장에서 풀어야 할 해법은 주택 공급 물량을 언제, 얼마나, 어떻게 늘리느냐입니다. 이미 만들어 놓은 규제를 현 정부가 다시 없앤다거나 완화시키는 건 아마 곤란할 수 있으니 주택공급에만 치중할 것으로 보이는데요. 대통령이 직접 몇 가지 방안을 언급하기도 했습니다.

먼저 공공재개발입니다. LH나 SH 등 공공이 참여해 재개발을 추진하는 방식인데요. 공공재개발 사업지가 되면 전체 가구의 20% 이상을 공공 임대로 주택을 공급하고, 조합원 분양분을 제외한 주택의 50% 이상을 공적 임대로 공급해야 합니다. 청년이나 신혼부부 고령자 등 주거취약계층에게 공급하는 형태일 텐데요. 용적률도 120%까지 상향 조정한다는 방침이어서 관심을 받고 있습니다.

[앵커]
말씀처럼 최근 공공재개발에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 정부가 얼마 전에 서울 내 일부 지역을 시범 사업 지역으로 선정하기도 했고요. 공공재개발 사업성은 어떻게 예상할 수 있습니까.
 

[기자]
정책 의도는 좋으나 한계점은 있을 것으로 보입니다. 먼저 서울과 수도권 내 공공재개발을 할 수 있는 곳이 얼마나 있을 것이냐 하는 거고요. 과연 궁극적인 부동산 시장 안정화에는 얼마나 기여할 것이냐는 것입니다.

지난 15일 국토교통부와 서울시는 동작구 흑석2구역과 영등포구 양평동 일대 등 서울 내 기존정비구역 8곳을 공공재개발 시범 사업지로 선정했습니다. 선정 지역들에 관심이 쏠리고 있긴 하지만 반대 목소리도 나옵니다.

임대주택 비율을 높게 잡거나 보상금 문제가 원활히 해결되지 않는다면 사업이 성사되지 않을 수도 있기 때문입니다. 특히나 보상문제는 간단하지 않은데요. 공공이 참여하더라도 재개발은 조합 구성원 간의 합의가 이뤄져야 합니다. 조합 입장에서는 공공보다 민간이 재개발을 해주길 바랄 수도 있고요. 토지주의 추가분담금에 직결되기 때문에 협의 자체가 진행되지 않을 수도 있습니다. 그러니까 사실상 공공재개발 자체가 순항하리라는 기대는 크게 할 수 없다는 평가도 나옵니다.

또 조합원 분양분을 제외한 50%를 공적 임대로 내놓는다고 했는데요. 이럴 경우 조합의 수익성이 떨어지게 돼 불만의 소리가 나올 가능성도 큽니다.

[앵커]
넘어야 할 산들이 많아 보입니다. 정책 의도는 좋지만 실제 순항할 수 있을 것인가는 또 다른 얘기 같은데요. 역세권 개발이나 신규택지 개발을 강화한다는 내용도 내놨죠.

[기자]
네, 변창흠 신임 국토교통부 장관이 인사청문회에 언급한 내용들입니다. 역세권 고밀 개발이나 신규택지 개발을 강화하겠다는 내용인데요. 대통령이 이번 신년 기자회견에서 직접 이 사업들은 언급하면서 사실상 국토부가 조만간 내놓을 부동산 대책에 포함될 것으로 보입니다. 그런데 이 대책들 또한 사업이 얼마나 활성화될 수 있을지에 대해서는 우려가 많습니다. 역세권 개발의 경우 층고를 올려서 고밀화시키는 방법일 테고, 신규 택지 개발 강화 방안은 기존의 그린벨트 해제나 유휴부지를 활용하는 방안이 구체화 될 것으로 관측됩니다.

특히, 얼마나 많은 세대를 만들어낼 수 있느냐가 관건입니다. 역세권 고밀 개발의 경우 사실 많은 세대를 기대하긴 어렵습니다. 아까 말씀드린 공공재개발 시범 사업 지역 8곳도 모두 성공적으로 사업이 추진돼서 공급 세대가 나온다면 총 4,700여 세대가 나올 예정인데요. 사실 그렇게 많은 물량은 아닙니다.

또 가장 중요한 건 공급 시점입니다. 올해 7월부터 3기 신도시 사전청약 일정이 시작되긴 하지만 그 역시도 향후 3년 정도 뒤부터 실제 입주가 가능할 테니 당장의 시장 분위기에는 크게 영향을 끼치지 않을 거라는 전문가들의 의견도 많았거든요. 한번 들어보시죠.
 

[싱크] 윤지해 / 부동산114 수석연구원
“일단은 미래의 수요층들이 앞으로 내가 원하는 지역에서의 공급량이 꽤 나오겠다라는 인식을 심어주는 것은 단기적으로 그래도 심리적인 안정효과를 준다는 거죠.”

변창흠 장관이 설 명절 전에 내놓을 대책이 올해 정부의 부동산 정책 방향이라고 보면 될 텐데요. 공급 방식에는 많은 고민을 쏟은 반면 시점을 당기는 데에는 분명히 한계가 있어서 현실적으로 부동산 시장 안정화에 많은 기여를 할 것인지에 대해서는 부정적인 견해가 더 많습니다.

국토교통부에 따르면 오늘(19일) 국무회의에서 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 시행령 개정안이 의결됐습니다. 이르면 4월 말부터 도시지역의 역세권에서 지구단위계획으로 복합용도 개발을 할 때 주거지역 용적률이 700%까지 높아질 것으로 보이는데요. 역세권 고밀 개발 사업이 탄력을 받을 전망입니다.

[앵커]
정부가 설 명절 전에 올해 정책 기조를 담은 부동산 대책을 내놓을 예정입니다. 대통령께서 주택공급을 획기적으로 늘리겠다고 공언한 만큼 변창흠 신임 국토부 장관의 어깨가 더욱 무거워질 것으로 생각됩니다. 정부가 내놓을 대책이 기다려지죠. 지금까지 부동산부 설석용 기자와 함께 했습니다. 설 기자 수고했습니다.

[기자]
네, 감사합니다. /joaquin@sedaily.com
 

[영상편집 강현규]